（定稿）黎明房地产项目投资方案计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。

黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。

二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。

各地块用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。

地块四周及区内主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。

三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。

紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区公交，交通便利。

四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈多后顾之忧，所以规模较大项目受到追捧，从这点看来，大规模项目开发在该区仍属空白。

贷款买房成为购房最主要付款方式，人们正在逐渐抛弃传统消费方式，树立了借贷购房住宅消费观念。

建筑形式上传统多层住宅仍受消费者青睐，居民对低密度住宅认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构接受程度较差。

环境是住宅永恒卖点，除价格外在房地产各因素关心程度上，景观环境直是消费者最为看重。

户型选择上平层仍是广大消费者首选，错层跃层等富于变化形式常常被误解为高档次房屋象征。

物业管理受重视程度在消费者购房时考虑各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后小区管理和生活服务了。

由于目前市场上供应商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者第选择，但对精装修要求日趋强烈。

消费者对居住区或小区各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对些实用性功能不佳智能化设施兴趣不大。

对人文环境追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑重要因素，而这种追求越是在档次高小区显现越明显。

通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析，我们认为随着沈阳市经济持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发热度升温，随着消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。

第四部分项目素质分析项目优势黎明生活坊项目规模大，总建筑面积超过万平方米，各种功能规划齐备，期项目依托于大社区，有利于营造良好居住氛围。

黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好口碑。

紧邻城市环，有公交枢纽站地铁号线，距离沈阳两大火车站较劲路程，交通便利。

地块内土地已平整，地块周边为大面积空地，无重大污染源，自然环境较好。

黎明生活坊项目为中央企业大型住宅工程，配套设施齐备。

集团开发事业良好表现，优势品牌支持。

二项目劣势与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。

地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。

地块东北侧为大面积空地，北侧和睦城销售情况较差，周边人气仍显不足。

三威胁分析与北京深圳广州等住宅产业较发达地区相比较，沈阳市居民选择居住地点区域性倾向较强烈，在定程度上将限制黎明生活坊客户群来源。

从沈阳市整体市场格局来看，随着浑南新区开发，聚集着较多项目，尤其是混合周边地区，有巨大开发量，对我们吸引这几个区客户形成定程度阻碍。

新开发龙之梦等楼盘，虽然价格较高，但这些项目对黎明生活坊有直接影响，将持续威胁每期开发。

南侧民航居住区将相继启动，规模售价等因数量比上年提高了个百分点，其中每平方米价位商品房购买量提高了个百分点，商品房高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目