并同时对加快河东区十经路现代金融商务区建设，着力打造金融街总部街起到定推动作用。

六项目规模及开发内容本项目总占地面积约平方米，总建筑面积为平方米，拟开发成集银行写字楼和餐饮酒店为体综合性商业大厦。

七项目再开发时间总开发时间为年年年八投资概算万元第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景从宏观经济背景上来说，天津是东北亚地区重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要桥头堡。

从城市规模和综合实力比较，天津是我国北方地区第二大城市，在港口物流进出口贸易制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区经济中心。

近年来，天津市区域地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，成为京津翼地区核心城市之。

河东区是天津市中心市区之，地处海河东岸，是市区连接滨海新区前沿，是实现天津市经济中心战略东移要地。

河东区十五规划确定了立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地直沽文化旅游基地都市工业示范基地和开放型服务型和谐型现代化新区功能定位。

随着天津整体经济重心东移，借助天津三步走发展目标和扩大战略，河东区经济呈现出较好发展趋势，显现出越来越重要战略地位，成为近年天津城市建设和经济发展热点区域。

近几年来，河东区增长速度连续保持在以上，财政收入出现了历史最高水平。

在新形势下，河东区按照市委抓住新机遇，再上新水平部署，河东区借助海河开发险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。

天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。

河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。

同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。

当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。

对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次商务写字楼，由此可以感受到这个区域商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈市场竞争。

如何在这个竞争激烈市场环境中求生存和发展将是不小风险。

经营风险从写字楼方面看，目前国内开发写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期业态调整和控制经营管理策略等方面问题造成。

因此在项目前期必须全面了解市场供需关系，通过对市场需求准确把握，明确市场实际和潜在需求，这样才能做到对项目准确定位和业态规划，以此达到降低项目经营风险。

从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高消费需求和更激烈行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目位置及环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目资金筹措和财务测算六项目风险分析七项目的经济和社会影响分析第三部分总论第部分元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。

按年租期测算，理论项目投资回报率为。

六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚集度高，具有现代服务功能金融发目录第部分项目概况