住楼销售起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米，顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方米，二层商业铺面为元平方米。

购买群体商住楼购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海口有较稳定工作收入白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中教职工，来海南休闲养老退休老人，用于投资保值增值购房大陆籍富裕家庭。

二层窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户内门实木夹板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或立柱盆坐便器浴盆阳台铝合金封闭式阳台其他楼梯间为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

小区内配套设施小区设有院内及楼顶花园草地水池停车库室外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信以及保安监视系统等。

商业铺面及住宅户型规划商业铺面二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。

住宅户型数量多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

三项目周围楼盘分析在项目半径两公里范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表性有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。

这些项目原来规划大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。

各项目根据地段续建工程量不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建楼盘，每平方米价格偏低元左右，在大部分海口市民支付能力范围内，因此，楼盘销售情况比较好。

四购买群体及购买力分析年海口市生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长，乡居民生活水平稳步提高。

全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。

月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口万，流动人口约万。

随着城市居民收入日益提高，外来人口不断增加，土地市场规范化，海口市内土地储备越来越少，其地价越来越高。

临近楼盘价格调查情况表临近楼盘销售价格情况表表序号楼盘名称性质地理位置商住楼销售价元铺面销售价元目前状况汇隆广场商住龙昆南路与红城湖路交接处正在建虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完国托公寓商住红城湖路榆海华庭西侧米半拉子工程，已经竣工皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工根据实地调查了解，龙昆南路西侧皇家花园也是半公司可获利润万元。

九风险分析如采取合作开发经营方式，风险是合作双方在营销策略价格定位费用开支等方面出现分歧后，将会对项目开发造成不利影响，如分歧意见过大，甚至会造成工程项目停工状况。

如由本公司买断项目后独自开发经营，所获得利润为万元，投资回报率为，所获利润是非常可观。

但是要独自承担海口市住房供大于求政府对房地产政策宏观调控所带来不利影响银行加息等方面风险。

底层商业铺面东西方向宽度为米，南北进深为米，层高米，扣除设备配电用房面积平方米后，可销售建筑面积为平方米。

由于层高较低，临街宽度较小加上建筑面积过大，如由个商家购买话其费用将达到万元，这样买家也不好找，如由多个商家购买话，由于进深影响，使用上也会造成定困难同样，二层可销售建筑面积为平方米，如由个商家购买话其费用将达到万元，由于面积过大有可能造成定销售困难。

十结论及建议如与榆海公司合作开发本项目，它优势是由双方出资建设，不需占用本公司大量资金，减少向银行利息支出如由本公司买断项目后独自开发经营，所获得利润虽然更大，但所承受银行利息政策性等方面风险也更大。

经过成本核算利润分析和利害关系权衡比较，此项目投资和两种合作方式都是可行。

但采取双方合作经营投资方式更为稳妥，可达到投资双方共赢目。

正在兴建汇隆广场商住楼工程是完成基础施工半拉子工程，位于龙昆路与红城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销售价是元平方米。

国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，电消防防雷工程四智能化工程公共