（定稿）苏园（2002）01号地块土地使用权竞买项目立项初步设计报告 ㊣ 精品文档 值得下载

标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了步，但还是没有将每个人看法综合起来，综合最好方法就是概率分析方法又称风险分析。

这种分析才是最高层次上决策分析。

本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。

对所有人估算概率加权平均，得到了售价概率分布。

投资变化概率分布也是如此操作。

根据参数概率分布计算出土地价格临界点内部收深入研究拍卖文件和现场调查基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。

五评价指标及建议土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大风险。

确定土地最高限价，是首先确定企业可接受最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。

较高土地最高限价，获得土地机会就越大，所冒风险就越大，反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析多因素变化土地临界点分析风险分析。

土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能取值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。

通过财务分析，计算每个报价方案经济评价指标。

本地块起拍价万元，我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。

列表打印详见表土地报价基本方案。

这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。

每个企业对获得土地迫及程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家冒险精神不同，可以有不同最高限价。

建议如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议土地最高报价万元。

基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。

多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价确定争论不休，因为客观上讲投资及用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例财务费用万元利率合计万元三投资分类投资分类参数原表费用费用合计参数合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资分类结果原表费用费用合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计四投资使用计划投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计五固定参数土地增值税税率原表修改土地增值税率产品名称增值独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套变化组合计算大量报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格临界点。

本报告根据专家们对投资售价同时变化不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。

分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。

分析认为，本项目别墅单位造价元和总论第二章市场调研与产品定位第节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章