（定稿）海州秦王府小区项目可行性建议书 ㊣ 精品文档 值得下载

人口人，迁入人口人全市迁入人口人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积万平方米。

经初步估算，海州地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造约万平方米。

新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。

连云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居住面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面积平均增长万平方米。

近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求量在万平方米。

连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造的拆迁户二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是流动人口。

预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户口开放政策对住房消费的拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。

从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。

进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。

从各年的增幅来看，年较年开发量和需求量分别为和，年较年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。

另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方米，将近翻了番。

由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。

三连云港市历年房地产价格走势分析年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年成见下表。

表建设投资构成表单位万元序号名称投资额备注土地费用及契税建安费用土建安装公共基础设施费用前期费用银行贷款利息城建规费管理费用销售费用含宣传费不可预见费用合计建设投资建筑工程公用设施估算表如下表序号名称占地面积建筑面积造价元金额万元备注多层商品住宅不含安置房万车库合计二公建配套用房亮化绿化工程消防设施暖气预留煤气管道及设备元户电视电话供水设施电力设施及设备排污设施智能化管理系统道路用地小计三土地费用含契税四前期费用五城建规费六不可预见费七银行利息合计第二节项目流动资金本项目流动资金采用边建设边出售的办法实公里，年全市总人口万人，其中市区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。

至年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家和地区有着密切的贸易合作往来。

城市采用市双城式布局新海城区作为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。

优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。

同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。

因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。

据此，我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。

第二节市场需求与市场分析连云港市国民经济社会发展和城市建设概况改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。

年，经济增长创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，增长。

人均国内生产总值元，比上年增长。

年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增长。

建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长，全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分别比上年增长和。

城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。

新浦新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发和已确定开发。

年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达左右。

另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人口达多万人，并每年