1、投资者信心不足上海甲级写字楼实际租金及增长率中观层面解析长风生态商务区虹桥商务区中山公园商圈中环商务区中山公园商圈以商为主，办公为辅，较成熟的小型商务区。虹桥商务区成熟高端商务集聚区，写字楼二级市场活跃。中环商务区依托真如城市副中心发展起步的未来综合性商务区。长风生态商务区上海市区最大的整体开发区，是浦西稀缺的大规模开发综合商业地块，未来规模效应集聚力较强。周边商务区概况自身处于新兴发展起步阶段，受周边成熟及初具规模的发展中商务区辐射的同时，也面临着较大的同质竞争和客户分流压力！九成以上均为常规高层写字楼形态在售项目集中于本案周边，本案地块地段优势不明显且规模较小区域办公在售项目分析分布图项目名称。
2、集，同质竞争激烈•项目机会寻找可能的差异点，洞悉市场需求的机会点项目核心问题推导如何塑造项目自身产品线价值体系，跳脱红海，实现差异化竞争优势项目核心问题项目属性解读定位思考及核心问题项目产品定位区域属性解读项目形象塑造产品定位策人民广场南京西路淮海中路徐家汇虹桥开发区长风生态商务区全市高端商务区区域甲级写字楼体量陆家嘴及紫竹商贸区约万方人民广场约万方南京西路约万方淮海中路约万方虹桥开发区约万方徐家汇约万方以上数据为现有甲级办公楼市场保有量，数据截止于年月宏观层面解析全市甲级写字楼出租情况上海甲级写字楼季度供应量吸纳量及空臵率分区甲级写字楼入住面积及空臵面积受供求及金融风暴影响，全市甲级写字楼空臵率。
3、开始成交，截至年月，共成交套，共，月均去化后受整体市场低迷影响，至年月才有成交，月共成交销售价格万未来竞争量预估办公约万酒店式公寓万左右入驻企业兴达国际瑞士维氏钢刀劲霸男装国家物资储备局等微观层面解析区域办公在售项目分析汇银铭尊多层整层型办公，以和为主大堂双层挑空大堂整层号楼层多层办公户型双层挑空大堂，部客梯，部货梯，层二层大堂设臵需要分割户，三层以上单元整层出售，面积，结构方正，使用方便，大开间窄进深采光通风好，办公条件较好号楼层多层总部办公户型号楼间雨棚设臵，户型小开间，大进深，品质般整层整层整层整层微观层面解析米和多层总部办公市场接受度较好，远离苏州河景观的去化相对较差，后期有万甲级写字楼产。
4、水平高位运行，伴随带来租金的整体下滑，办公类产品的投资需求受到抑制！•自年受国家宏观调控及年金融危机双重影响，全市甲级写字楼长期处于供大于求的态势，整体租赁市场近年来亦呈现低迷，同时由于新增供应的集中入市，空臵率水平呈持续上升态势，年三季度吸纳量虽有所增长，但多来自于原有企业的到期续租极部分企业扩张•各区甲级写字楼空臵率长期以来多数呈现较高水平，年以来，较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多租金水平较低的有利局面进行搬迁或办公地点的重组，此类带动使得部分区域写字楼整体空臵率略有缓和•由于受供求政策及金融影响，全市甲级写字楼平均租金水平年四季度年以来呈明显下挫，较高的空臵率水平及较低的收益率水平使得。
5、月推套和套销售速度多层总部办公推出即售罄，均价元首批套个月售罄，月均，均价元办公元，月均去化左右，未来竞争量预估万高层甲级写字楼入驻企业东渡集团总部大厦紫阳集团总部大厦汇银金融商务中心法国索迪斯安防科技有限公司微观层面解析区域办公在售项目分析旭辉世纪广场•层高办对目标的规范分析•风险控制降低操作风险，树立特有竞争优势•销售目标快速去化，尽快回笼资金•利润目标在安全前提下，实现利润最大化•客户目标细分客户市场需求•市场目标成为长风生态商务区标志性项目我们有什么针对现状的实证分析•地段西区，内中环间，•交通近邻中环线，多条轨交汇集•规划发展普陀重点整体打造的新兴生态商务区•市场环境常规形态写字楼供应密。
6、办公面积为主总建面已售完三期酒店式公寓万预计年底入市二期办公楼共预计年年初入市标准层套，面积分别为为物业类型构成层层多层总部办公层甲级写字楼万酒店式公寓面积段办公已售罄号楼临苏州河单位为主，少量和即将推出的号楼标准层，各层套，面积分别为酒店式公寓预计左右推售情况期年月日推三栋共套，约万平米销售速度年月开始成交，截至年月，共成交套，共，月均去化后受整体市场低迷影响，至年月才有成交，月共成交销售价格万未来竞争量预估办公约万酒店式公寓万左右入驻企业兴达国际瑞士维氏钢刀劲霸男装国家物资储备局等微观层面解析区域办公在售项目分析汇银铭尊多层整层型办公，以和为主大堂双层挑空大堂整层号楼层多层办公户型双层挑空大堂。
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（定稿）同策东渡国际长风生态商务区3A商办写字楼项目定位报告119PPT.ppt（最终定稿）