1、计算。前期工程费按国家有权机关规定计算。建安工程依据本可研报告的设计方案，参考民用建筑可行研究与快速报价结合年天津市建筑工程预算定额年天津市建筑工程装饰预算定额年全国统安装工程预定额及年第四季度天津信息价进行估算。④有关税费按有权机关规定计算。贷款利率按年期固定资金年贷款利率计。建设单位管理费按直接投资的计。基本预备费本次估算取直接投资的。涨价预备费根据计算建设期分年度投资计划，采用复利方法，按。投资估算项目总投资估算为万元不含提前支付的税费，具体见下列表格。资金筹措项目建设资金万元，全部通过业主以注册资金银行贷款预售房款等渠道自行筹措解决。资金使用计划共亿元，分年投入。第十章财务测算与经济评价财务测算依据与说明根据国家计划委员会年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数，并结合房地产项目的特点进行财务测算经济评价与不确定性分析。用于出售的店面面积为商业建筑面积。销售价格是通过对天津市武清区目前周边商城销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。预售价格如下商业店面价格地上平均元④管理费用按收入的估算不含不可预见费。销售费用按销售收入的估算。财务费用按预计年利率按估算。销售税费按有关规定测算。财务测算销售计划本项目计划至年全部销售完毕，具体销售计划年月取得期预售许可证，年初开始销售。年完成销售期计划的，销售收入万元，已经完成全年的销售计划。年完成期销售计划的，销售收入万元，二季度各完成销售，三四季度各完成销售，合计。年完成期销售计划的，销售收入为亿元，二季度各完成。
2、营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十二章综合评价主要结论项目具有良好的社会效益和环境效益。该项目主要作为位于新城市的重点商业工程，对促进城市建设和经济的发展具有重要的意义。该项目的建设将有效地改善区域的面貌，促进商贸业的繁荣项目建成后，武清形成个新型商业综合体，同时可充分提高土地资源利用率，具有良好的社会效益。该项目具有定的绿化率，同时，供水供电排水排污等设施配套齐全，将彻底改善该区域的环境条件，具有显著的环境效益。项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展消费观念的更新，天津市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性通过财务测算和经济分析，该项目的建设可创造利润总额万元，还可向国家上缴税收万元，税后净利润为万元，表明该项目具有良好的经济效益。项目具有的突出优势万家商业广采用统规划统招商统运营统管理统宣传五统的商业运营模式。福盛地。
3、商业综合体最高建筑屋顶设置消防水箱座，储备。消防用水，以保证火灾初期分钟消防用水，并有保证平时不被动用的设施。屋顶水箱的设置保证最不利点消火栓栓口水压不小于。室外设置水泵接合器和室外消火栓，供消防车增援灭火使用。自动喷淋系统本工程属中危险级级，自动喷淋灭火系统按中危险级级设计，最大任用面积。设计喷水强度。喷头工作压力。水池水泵房设置在地下室，设置二台型立式水泵，用备。自动喷淋灭火系统立管及干管管径为，分区设置湿式报阀，喷头为玻璃球喷头，采用温度级直立喷头，系统末端设试水装置，每层支管均有泄水点。消防贮水。存于消防水池中。屋顶水箱储有消防前十分钟用水量，并有保证平时不被动用的设施。系统压力由屋顶水箱保证。室外消防用水依靠市政供水管网提供，在室外环状管网上设室外消火栓。室内消火栓喷淋系统各自在室外设置水泵接合器。店前路结合环境设计保证米的机动车通行宽度，可确保消防通道畅通。该项目消防投资计入土建工程和水电安装工程。安全人防按照人防有关规定，该项目应设立人防地下室。根据该项目的具体特点，在该大型商业综合体设置人防地下室，平战两用，平时作为停车场，战时作为防空使用。住宅防盗根据城市有关商住楼治安管理要求，在入口处与交接处设立监控系统，以维护居民住宅安全，管理楼设计时应考虑相应的防盗措施。第七章建设进度计划项目的招标本项目应根据建设项目招投标的有关规定进行招投标，可望进步降低投资，并提高工程质量。项目的进度根据项目前期工作进展情况建设规模外部协作条件开发商资金等筹措能力及本项目特点，建设期限为个月。
4、本着招商安商育商福商的四商原则与投资者经营者起共同培养维护和发展福盛盈门的市场品牌，在供需圈内具有广泛的目标客户。项目公司的资金优势。项目较好的周边环境包括自然人文交通等环境。项目所处地块的发展前景较好。项目开发经营风险较小本项目开发规模较大以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。万家商业广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配置方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。土地开发使用权取得费用相对较低，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。风险性分析表明，该项目只要达到场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富大型商业综合体的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，促进安定团结和社会稳定，建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。物业管理公司在实施上述服务的过程中要切实加强管理，其主要措施是建立健全的规章制度，并严格落实，以确保国家有关规定与行业标准的执行，规范服务人员的行为，明确服务对象的权利和义务，同时要加强对服务项目的市场预测，并注意协调好与有关部门机构的关系。第九章投资估算与资金筹措估算范围本估算包括在正常的设计施工周期内，为完成工程项目所需投入的费用，包括建筑工程费设备及工器具购置及安装费工程建设其他费用④基本预备费涨价预备费建设期利息估算依据土地费用按以出让取得土地价格。
5、共设施绿化卫生交通治安和环境容貌等管理项目进行维护修缮与整治，主要有以下内容大型商业综合体内房屋及设备的维护与修缮管理房屋修缮管理的内容主要是做好房屋修缮计划房屋修缮技术管理质量管理施工管理资金管理设备管理主要包括使用管理维护养护管理安全管理技术档案资料管理。大型商业综合体环境的维护管理环境的维护管理主要包括违章建筑的管理公用市政设施的维护管理环境卫生的维护管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理。开展多种形式的便民有偿服务要全方位为提供全方位的有偿服务，让购物人感到方便放心。大型商业综合体的精神文明建设制定大型商业综合体文明公约，完善充实娱乐场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚，房地产市场亦是如此。从产品定位万面考虑，与天利仁和同区位同档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，这是好的面。因此，本项目须在体现档次差异变化中体现个性以谋求市场。并随着武清区发展各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分部分资金是自有资金，部分资金是通过销售收入来实现，即上期的销售收入用于下期项目后期装修，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，项目的建设过程中，商业配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大。
6、问题与建议项目实施的难点拆迁安置的难易程度和进度直接影响到项目的开发进度项目的定位主题档次较高，因本片区人气尚未凝聚，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司采取全权委托中介代理销售的方式。建议强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。天津福盛房地产投资有限公司年月日水泵，用备。火灾时各消火栓箱内均可启动消防泵，泵房内也可就地启动。各区管网均呈环状布置，立管采用。消火栓口径，衬胶尼龙带长，启动消防按钮指示灯办，铝合金框玻璃门面。在大型商业综合体最高建筑屋顶设置消防水箱座，储备。消防用水，以保证火灾初期分钟消防用水，并有保证平时不被动用的设施。屋顶水箱的设置保证最不利点消火栓栓口水压不小于。室外设置水泵接合器和室外消火栓，供消防车增援灭火使用。自动喷淋系统本工程属中危险级级，自动喷淋灭火系统按中危险级级设计，最大任用面积。设计喷水强度。喷头工作压力。水池水泵房设置在地下室，设置二台型立式水泵，用备。自动喷淋灭火系统立管及干管管径为，分区设置湿式报阀，喷头为玻璃球喷头，采用温度级直立喷头，系统末端设试水装置，每层支管均有泄水点。消防贮水。存于消防水池中。屋顶水箱储有消防前十分钟用水量，并有保证平时不被动用的设施。系统压力由屋顶水箱保证。室外消防用水依靠市政供水管网提供，在室外环状。
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