1、目借款元，贷款期限为年，利息共为元。销售费用包括广告及代理费用，参考深圳市同类房地产开发项目的费用情况及本项目的实际情况，取销售费用为销售额的。项目的销售费用为元。资金筹措本项目开发投资的资金来源包括企业自有资金元银行融资元销售收入元。总计元。项目资金来源表序号项目名称总额比例自有资金银行融资销售收入总投资投资使用计划投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表项目建筑成本投资计划估算表。借款偿还计划借款偿还计划详见附表借款还本付息估算表七销售及经营收入测定物业销售收入估算对银湖财富公馆项目周边的住宅楼调查分析得出该区域主要以高档住宅为主，且以大户型的豪宅为主，本片区的主力户型为房厅及房厅，其中房厅的面积主要为平方米，房厅的面积主要为平方米。结合本项目的特点及对周边类似楼盘的分析，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为元平方米。总销售收入估算，详见下表销售收入估算表项目分类销售单价元平方米销售面积平方米销售率销售款元住宅类资金来源与运用分析根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。销售利润测算项目的利润总额税后利润投资利润率等指标详见下表项目利润估算表序号项目计算公式金额销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用土地增值税利润总额所得税净利润。
2、且从发展趋势来看，销售价格下降的可能性较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。由于本项目定位为住宅项目，因此在销售过程中定要注重市场营销及推广，从而保证项目达到良好的财务内部收益率。项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标尚可，说明项目的抗风险能力较强。社会效益和影响分析本项目如能顺利的按本报告的预期完成开发，则可以进步提升开发商的形象，扩大开发商的知名度。项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。故该项目的开发具有良好的社会效益。增加财政税收。项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。本项目的建成促使银湖片区更加成熟完整。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟。该项目的建设符合该地区的市场需求，具有定的市场前景。该项目的规划设计符合该地区市场需求。该项目的建设资金已基本落实。该项目利润总额为元，税后利润为元，税前成本利润率为，税后成本利润率为，因此，本项目有较好的经济效益，同时具有定的社会效益。该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设无论是社会，还是开发商均有定效益，故该项目的开发是可行的。项目主要问题的解决办法和建议本项目前期投入资金较大，若持续时间较长则将增加自有资金的压力延长资金的。
3、宇外观形态和内部结构设计户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观绿化方面设计，以本小区内景观休闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调景致美观引人入胜。体现现代住宅小区的特色。目标客户定位对项目目标客户的定位是置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域的白领族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小从职业上来说，企业高级职员中层管理人员，及政府公务员比例较大年龄集中在岁之间，且已婚人士居多，比例约在左右家庭收入则集中在年收入人民币到万元之间，支付能力强，追求品质生活置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占定比重，投资客对楼盘的升值非常有信心。置业人员有较好的文化素养及生活方式现代富有热情对未来生活具有较高的期许，追求环境优美生活舒适的高品质社区生活。价格定位价格是开发项目能否获得企业预期利润的关键要素之，同时也是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之，因而价格定位是项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合本项目的优势和劣势，通过价格户型设计等优势抢占市场。基于对本项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，本项目住宅物业价格水平定位如下通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型的市场平均售价在元平方米左右，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为元平方米。方案评估意见综合以上分析。
4、转周期，因此宜尽可能地加快项目建设进度，争取提前销售。本项目位于罗湖区银湖路，地块区位优越，周边多为高档住宅区，因而在定位上应充分考虑与区域的协调性和互补性，在规划设计等方面应具有适应性和前瞻性。项目风险及防范建议项目风险建设资金风险本项目前期需大量建设资金。成本控制风险由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本及偿还贷款的风险，同时可能影响项目的盈利能力。销售风险由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以准确定量分析，这就要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。政府政策风险近年来国家不断发布加强对房地产市场的宏观调控政策，可能会对本项目产生影响。防范建议加快建设进度，抢占市场先机。加强项目自身品质，优化规划设计方案，扩大营造客户层面，提高市场竞争力。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。通过以下措施减少财务风险本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目应采用多种方式的销售渠道，保证销售速度，加快资金回笼。十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目建筑成本投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表项目现金流量表全部投资借款还本付息估算表敏感性分析表。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项。
5、土地成本,前期工程费建安工程,管理费用不可预见费,其他费用财务费用销售费用合计,注单价为按全部建筑总面积分摊计算。项目总投资估算说明土地成本根据号宗地房地产证显示，项目土地登记价为元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘察等费用，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息及同类房地产开项目的实际情况。项目前期费用为元。建安工程费包括基础地下室地上主体含外墙装修水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的记取。项目管理费为元。不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按建安工程费的记取较为合理。项目不可预见费为,元。其他费用主要指工程监理费，工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。项目的其他费用为建筑成本变化变动成本增加,,,,变动成本减少,,,,本项目的财务内部收益率对销售价格和开发成本均比较敏感，销售价格增加较开发成本增加对项目效益的影响大，而成本降低较销售价格降低对项目开发效益的影响小。参考目前深圳市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而。
6、表明，本片区属高档住宅其主力户型为房厅及房厅，其中房厅的面积主要为平方米，房厅的面积主要为平方米。本项目的户型面积主要锁定在房厅平方米，房厅平方米，据此本案的户型定位如下项目户型定位表户型面积区间套数比率约三房四房建筑形式住宅设计根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分依托项目的各种优势，秉持人性化的理念，深入挖掘现代家居内涵，通过社区的景观与功能设计楼宇的形态与外观设计户内结构布局的设计与组合，从而演绎充满现代都市色彩的绿色住宅。具体而言，基本建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景塑景，尽可能的南北通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观绿化方面设计，以本小区内景观休闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调景致美观引人入胜。体现现代住宅小区的特色。目标客户定位对项目目标客户的定位是置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域的白领族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小从职业上来说，企业高级职员中层管理人员，及政府公务员比例较大年龄集中在岁之间，且已婚人士居多，比例约在左右家庭收入则集中在年收入人民币到万元之间，支付能力强，追求品质生活置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占定比重，投资客对楼盘的升值非常有信心。置业人员有较好的文化素养及生活方。
参考资料：
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银湖财富公馆项目可行性研究报告