1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
其它绿化用地水面合计所占比例完善交通网络北部新区高新园城市市政道路总长公里未含高速公路公里五条金系列主干道总长公里，人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。
三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展矛盾。
北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。
目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。
据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。
实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。
并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。
还将规划新系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。
上述楼宇工业大力发展，产业人员大量入驻，必然会带动区域内房地产市场发展，及促进住房供应结构调整。
第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园区房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等北部新区地块项目可行性研究报告第页共页中高档房地产项目，成为名符其实富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大现象，即以上述为代表中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。
区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。
高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足现状，区域生活配套还有待于随着金销售成本亦即销售数量万元可求出销售数量万销售率销售数量可售面积。
根据以上分析，当项目销售到万，即销售率为时小于，项目可达到盈亏平衡，项目风险较小。
五土地成交价格分析为对今后与土地供应方谈判提供参考性依据，在这里对我们今后取得土地时可承受价格进行测算。
本次测算以项目在今后实施中最可能状态为基础，即考虑不完全销售状态，尾房开发过程中未销售部分在期末八折销售回收资金。
最高价格评价标准满足基本收益水平，即内部收益为。
经测算，我方可承受最高地价综合价金为万元亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为万元亩。
建议土地价格综合价金控制在万元亩以内，转让地价未含出让金控制在万元亩以内。
北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十二章项目风险分析及控制措施风险因素识别房地产开发项目常见风险因素有市场风险工程方面风险投资方面风险融资方面风险配套条件风险外部环境风险等。
二风险分析市场方面风险因素市场风险是房地产开发项目日常遇到重要风险。
它损失主要表现在项目销售不畅，销售收入达不到预期目标。
主要有以下二方面市场风险是产品缺乏市场竞争力二是实际销售价格与预测价格偏差。
工程方面风险因素工程方面风险因素主是指由于工程地质情况复杂性，地质情况复杂，限于技术水平等因素有可能勘探不清而在后期工程建设中造成工程造价增加和索赔行为发生。
投资方面风险因素投资项目经济效益与投资大小密切相关。
可以细分为由于工程量预计不足或材料价格上升超过预期导致投资增加，由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延等。
融资方面风险因素主要是融资成本发生变化，资金来源可靠性充足性和及时性等。
配套条件风险因素投资项目需要外部配套设施，如供水供电供气通讯等在项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但在实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实问题，而影响了项目正常交房入驻，进而对项目销售和公司形象等产生影响。
外部环境风险因素这里主要是指项目南面块土地今后不利用途对项目影响。
三风险评估根据风险等级划分原则，我们将风险等级划分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。
般风险风险发生可能性不大，或者即使发生，造成损失较小，般不影响项目可行性北部新区地块项目可行性研究报告第页共页较大风险风险发生可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成损失程度是项目可以接受严重风险有两种情况，是风险发生可能性大，风险造成损失大，使项目由可行变为不可行，另种情况是风险发生后造成损失严重，但风险发生概率很小，采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施灾难性风险风险发生可能性很大，理发生将产生灾难性后果，项目无法承受。
经过对前述种风险因素分析后，属于般风险等级有市场风险投资风险融资风险和配套条件风险，而工程风险风险评估根据风险等级划分原则，我们将风险等级划分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。
般风险风险发生可能性不大，或者即使发生，造成损失较小，般不影响项目可行性北部新区地块项目可行性研究报告第页共页较大风险风险发生可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成损失程度是项目可以接受严重风险有两种情况，是风险发生可能性大，风险造成损失大，使项目由可行变为不可行，另种情况是风险发生后造成损失严重，但风险发生概率很小，采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施灾难性风险风险发生可能性很大，理发生将产生灾难性后果，项目无法承受。
经过对前述种风险因素分析后，属于般风险等级有市场风险投资风险融资风险和配套条件风险，而工程风险和外部环境风险则属于较大风险。
工程方面风险主要是因为地块西南角有规划铁路经过，其对项目可能会有不利影响。
外部环境风险则主要是指南面所临地块今后有可能改为社会停车场货运车，其很可能会造成不利区域环境。
四风险对策根据经济指标项目名称中兴渝景苑所属区域板块人和版块物业地址渝北区北部新区高新园金科天籁城背后古木峰公园占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划两栋层高层和五栋小高层建筑形态小高层高层开盘日期主力房型销售均价元销售率以上总户数开发商重庆中兴发展公司物业管理待定荣鼎国际北部新区地块项目可行性研究报告第页共页优劣分析优势位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显后靠市政规划涉外领事区，拥有较好居住环境背拥盘溪河，龙湖香樟林财富中心等城市住宅景观。
劣势紧邻交通主干道，噪音污染大经济指标项目名称荣鼎国际所属区域板块新牌坊物业地址重庆新牌坊机场路中国移动大厦旁占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划栋高层建筑形态高层开盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心北部新区地块项目可行性大竹林组团总长公里火车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。
三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展矛盾。
北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。
目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。
据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。
实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。
并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。
还将规划新系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。
上述楼宇工业大力发展，产业人员大量入驻，必然会带动区域内房地产市场发展，及促进住房供应结构调整。
第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园区房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等北部新区地块项目可行性研究报告第页共页中高档房地产项目，成为名符其实富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大现象，即以上述为代表中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。
区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。
高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足现状，区域生活配套还有待于随着人流增加及商业等相关配套投入而成熟。
单位万元建筑北部新区地块项目可行性研究报告第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以户型供应为主，这部分户型多为园区内拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型
北部新区H29地块项目投资可行性申报材料（修订稿）
