区乡房地产项目投资可行性申报材料（修订稿） ㊣ 精品文档 值得下载

增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积，销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

年，市正式步入住宅商品时代。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。

全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。

项目区位优势与地段优势及其发展空间与规模花园自然环境，在市得地独优，其远离市中心花园可作为区乡企事业单位人员，私营民营企业家理想生活基地花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业理想地方。

项目公司企业领导核心与公共关系状态。

项目开发公司领导核心可实行新组建班子，在人事财务管理等方面可实行全新体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为市人民，乡政府作出贡献。

项目也可以运行类似于模式，这也将将得到政府充分支持。

上述这些优势点正确运用，有利于开发项目打造良好基础。

三项目开发经营机会点整个区乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之乡大规模建设活动，使得整个乡房市较为活跃，有利于新项目上马开工。

项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，乡有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新项目未来前景，而且整个乡潜在购买力也是相当有分量，这也正是项目开发机会点。

本项目目前交通状况不是很好，但有在建幸福大道，大道将在近年内完成通车，到时候小区交通将相当便捷，而且物业增值可能性是显而易见，项目在这个时候和大道建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通优化。

未来几年里，这些设施将逐步完成，那么花园销售将适逢其时。

第五章项目定位面对竞争激烈房地产市场，公司要建立自己品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

目标市场定位花园位于区乡地区，这决定了主体目标对象为区乡周边地区中高层消费群。

消费群界定高校科研院所高级职称人士民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房需要年龄判断在岁购买目比例依次判断为，这些设施将逐步完成，那么花园销售将适逢其时。

第五章项目定位面对竞争激烈房地产市场，公司要建立自己品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

目标市场定位花园位于区乡地区，这决定了主体目标对象为区乡周边地区中高层消费群。

消费群界定高校科研院所高级职称人士民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房需要年龄判断在岁购买目比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。

二产品定位根据对项目周边环境及物业市场调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争市场状况以及项目所处环境和位为前提而作出明智决策，主要为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。

截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。

与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃市二三级市场起到了十分重要作用。

房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。

年市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市场。

月和月举办了两次全市规模大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场发展，而且也活跃了存量房交易。

据统计，年全市房交会，共销售商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元二手房成交起，成交面积万平方米，成交金额亿元办理权证起办理抵押按揭起。

微观市场特点从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大改善，使周边地区投资和销售量均高于料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相致。

二市房地产市场分析年房地产市场年市房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积，销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

年，市正式步入住宅商品时代。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。

购买动机此区域置业客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对该项目真正突出于乡住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策