1、润万元，财务内部收益率，投资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目风险小，抗市场干扰能力强。问题及建议项目建设运营和管理中存在三个问题。第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是个具有我国特色普遍性现象，解决问题关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业利益，给予适当补偿，以体现权责对称市场原则。第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民安置补偿非常重视，给出补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民发生。建议组团在货币住房安置基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。第三将三个子项目打捆做法是否合理有待研究。研究所涉及三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团所有项目分摊。现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。月份降水量占全年，暴雨多集中在月份，最大降雨量。常年平均风速，最大风速。组团东北侧临嘉陵江，。
2、衔接枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长绿色场营销战略，其内容包括营造良好投资环境，吸引更多业主来组团创业定居。组团将在北碚区委政府坚强领导下，通过不断组织制度创新，树立全新管理理念，在提高办事润年平均利润率，总投资回报率为。投资回收期。项目投资回收期年。政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到万元，占土地挂牌收入。税收内容十分复杂，见北碚府发号文件。贷款偿还能力分析项目贷款总金额为万元，自年起，项目有经济收入，在项目第二年就能偿还贷款本息，还款期为年。项目用于还款资金总额为万元，平均偿债备付率为，符合要求，风险较小。贷款偿还比为，银行有较好收益。还款计划见表。敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素变化对内部收益率和净现值影响。见表。由分析可知，对财务效益影响程度分别为土地出让价格征地成本。当土地出让价格降低时，项目净现值为，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。表损益估算表单位万元序号项目合计开发收入开发成本开发税金开发利润所得税税后净利润表现金流量表单位万元序号合计现金流入土地交易收入房屋出售收入财政返还收入现金流出征地费用土地整治费用工程建设费用偿还贷款利息偿还贷款本金管理费用含人员工资招投标和土地交易服务费净现金流量累计净现。
3、款偿还计划单位万元序号项目合计还本付息年初贷款利息累计当年贷款当年应计利息当年本金偿还当年利息偿还可以用于还本金来源开发总收入减工程建设费减税金减用于滚动投入减管理费用减招标费用和土地交易服务费减财务费用表敏感性分析单位变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率征地成本基本方案土地出让价格基本方案财务结论经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资万元总收入万元计算期总成本万元，税金万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。整体看，项目社会经济效益好，项目风险小，抗市场干扰能力强。第章社会评价正面影响提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道瓶颈问题，项目运营将会加快当地服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此将会增加新就业机会和就业人数。同时土地整治项目建设和运营，与之配套基础设施建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多外来投资，大大增加当地居民和农转非人口就业机会。增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面收入，是直接征地补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按万元亩测算，其中有万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积亩，则人均可有万元左右补偿收入，其中次性补偿为万，评价个家庭按人测算，约为万，扣除安置房购置及装修元平方米,平方米家庭之后，每个家庭还有万元可直接支配。其二，征地以后，居民实现二三产业就业，预计年人均纯收入可达元，较之年元有较大提高。提高当地居民生活水平改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业餐饮业零售业和服务业发展水平低，用与居民休闲娱乐购物场所较少，居民出行多有不便。随着项目实施，组团内开发建设，各种商场休闲场体育设施十分重大现实意义。项目建设符合。
4、流量表贷款偿还计划单位万元序号项目合计还本付息年初贷款利息累计当年贷款当年应计利息当年本金偿还当年利息偿还可以用于还本金来源开发总收入减工程建设费减税金减用于滚动投入减管理费用减招标费用和土地交易服务费减财务费用表敏感性分析单位变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率征地成本基本方案土地出让价格基本方案财务结论经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资万元总收入万元计算期总成本万元，税金万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。整体看，项目社会经济效益好，项目风险小，抗市场干扰能力强。第章社会评价正面影响提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道瓶颈问题，项目运营将会加快当地服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此将会增加新就业机会和就业人数。同时土地整治项目建设和运营，与之配套基础设施建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多外来投资，大大增加当地居民和农转非人口就业机会。增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面收入，是直接征地补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按万元亩测算，其中有万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积亩，则人均可有万元左右补偿收入，其中次性补偿为万，评价个家庭按人测算，约为万，扣除安置房购置及装修元平方米,平方米家庭之后，每个家庭还有万元可直接支配。其二，征地以后，居民实现二三产业就业，预计年人均纯收入可达元，较之年元有较大提高。提高当地居民生活水平改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业餐饮业零售业和服务业发展水平低，用与居民休闲娱乐购物场所较少，居民出行多有不便。随着项目实施，组团内开发建设，各种商场休闲场体育设施总收入万元，税金万元，。
5、存在权责不对称问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是个具有我国特色普遍性现象，解决问题关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业利益，给予适当补偿，以体现权责对称市场原则。第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民安置补偿非常重视，给出补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民发生。建议组团在货币住房安置基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。第三将三个子项目打捆做法是否合理有待研究。研究所涉及三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团所有项目分摊。现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第章项目背景和发展概况项目提出背景蔡家组团综述第区位面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定都市发达圈十个外围组团之，在这个外围组团中，蔡家组团是距主城最近区位优势最显著组团。位于重庆市主城区北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区蔡家岗童家溪施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功。
6、第二年就能偿还贷款本息，还款期为年。项目用于还款资金总额为万元，平均偿债备付率为，符合要求，风险较小。贷款偿还比为，银行有较好收益。还款计划见表。敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素变化对内部收益率和净现值影响。见表。由分析可知，对财务效益影响程度分别为土地出让价格征地成本。当土地出让价格降低时，项目净现值为，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。表损益估算表单位万元序号项目合计开发收入开发成本开发税金开发利润所得税税后净利润表现金流量表单位万元序号合计现金流入土地交易收入房屋出售收入财政返还收入现金流出征地费用土地整治费用工程建设费用偿还贷款利息偿还贷款本金管理费用含人员工资招投标和土地交易服务费净现金流量累计净现金流量表贷款偿还计划单位万元序号项目合计还本付息年初贷款利息累计当年贷款当年应计利息当年本金偿还当年利息偿还可以用于还本金来源开发总收入减工程建设费减税金减用于滚动投入减管理费用减招标费用和土地交易服务费减财务费用表敏感性分析单位变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率征地成本基本方案土地出让价格基本方案财务结论经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资万元总收入万元计算期总成本万元，税金万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。整体看，项目社会经济效益好，项目风险小，抗市场干扰能力强。第章社会评价正面影响提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道瓶颈问题，项目运营将会加快当地服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此将会增加新就业机会和就业人数。同时土地整治项目建设和运营，与。
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（新增）立交桥、经济适用房、土地整治项目可行性分析计划建议书（留底）
