1、都江堰本土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐度假购物会议功能生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,命名为天府水镇暂定名。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游必游景区成都特色休憩中心区，针对外地旅游市场成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场综合需要，创造城市自然人类和谐互动局面，在创造极大商业价值同时，以期获得最佳综合效益。天府水镇中包括历史文化街区景观文化广场沿江商业休闲区主题博物馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为个系统化旅游及商业地产区域。天府水镇成功在于它能否被视为都江堰市城市中心板块，大成都特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营理念。因此，天府水镇将采取城市板块整体开发模式，在政府调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商角色，进行区域开发。方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域拆迁基础设施建设区域环境打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投资商参与，整合资源，整合市场，实施集约化开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇些项目上将引入其它开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商角色，如沿江商业休闲区全部或局部等，以此，既保障了企业商业利益，又保障了天府水镇整体投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相匹配，世界知名生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发形式，预计建成后总建。
2、迁摸底工作完毕招商运作计划项目招商启动营销运作计划概念营销管理构架和组织模式招商材料准备完毕广告传媒推广启动人员到位，培训启动策划规划设计拆迁启动第年西街历史保护区古堰水台拆迁管理运作目标建立留住游客中心游览区域，并形成水台核心景观项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元注意文物古迹保护和修复为民俗客栈及以后年度建设项目引入优质开发投资者为临街商铺引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活整体概念营销西街历史保护区水台营销主要针对项目开发商适宜文化保护区经营项目经营者游客协调好内外各部门关系为岷江休闲区拆迁做准备成立旅游发展公司管理景点房产开发公司协调与政府各部门关系南街道路系统古堰水台水景打造民俗客栈商铺修缮马家大院宝瓶寺开放项目马家大院宝瓶清真寺民俗客栈商铺古堰水台融资运作项目融资债权融资股权融资第二年滨河部分休闲区入口接待区美食城拆迁管理运作目标形成个沿边结构，打造出主要商业房地产区域，以美食休闲为主题，扩大景区其他水景观及小品地下停车场项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月岷江商业休闲区二期产权酒店水利博物馆博物馆广场玉垒山度假别墅区其他水景观及小品项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月国际接待区文庙广场其他水景观及小品地下停车场项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计合计保护详细规划说明书年月七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月八都江堰市环境保护十五规划年月九都江堰旅游局年工作报告十都江堰旅游局年工作报告十国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法十二国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第二版十。
3、广启动人员到位，培训启动策划规划设计拆迁启动第年西街历史保护区古堰水台拆迁管理运作目标建立留住游客中心游览区域，并形成水台核心景观项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元注意文物古迹保护和修复为民俗客栈及以后年度建设项目引入优质开发投资者为临街商铺引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活整体概念营销西街历史保护区水台营销主要针对项目开发商适宜文化保护区经营项目经营者游客协调好内外各部门关系为岷江休闲区拆迁做准备成立旅游发展公司管理景点房产开发公司协调与政府各部门关系南街道路系统古堰水台水景打造民俗客栈商铺修缮马家大院宝瓶寺开放项目马家大院宝瓶清真寺民俗客栈商铺古堰水台融资运作项目融资债权融资股权融资第二年滨河部分休闲区入口接待区美食城拆迁管理运作目标形成个沿边结构，打造出主要商业房地产区域，以美食休闲为主题，扩大景区项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。二本课题研究程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预可行性研究报告。具体研究程序为编制工作计划在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作范围重点深度进度安排人。
4、三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写投资项目可行性研究指南十四编制本报告委托合同十五其他相关依据资料及实地调查资料。四可行性研究结论与建议项目必要性在城市经营中必要性都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营重要试点城市，采取全局发展战略指导，突出开发重点，进行示范性运作策略。作为都江堰市城市核心区项目天府水镇就是此策略体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营使命，因此，建设十分必要。在城市定第章总论项目概况都江堰市是四川省县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区第座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力不断增长，近年来，都江堰市城市建设也有了显著发展，并突出表现在城市新区建设方面。由于城市地位提升，以及城市发展潜力日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施城市经营理念重要试点城市，紧邻都江堰景区旧城改造问题因此显得迫在眉睫。同时，都江堰市也明确提出了实施城市历史文化复兴工程理念，与城市经营紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴升华城市特有历史文化积淀，打造新形态城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展决定性因素之。本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧城范围，是都江堰城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，。
5、设计方案进行了调整。报告编制经过论证和调整优化之后，进行报告文本编制。交流与修订形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式报告。三本课题研究依据四川省旅游发展总体规划二四川省都江堰市旅游发展总体规划三四川省都江堰水利工程管理条例四都江堰市城市总体规划说明书五中华人民共和国文物保护法六都江堰西街历史街区保护详细规划说明书年月七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月八都江堰市环境保护十五规划年月九都江堰旅游局年行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理通知号文，或都江堰市政府对项目政策支持变动等。对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。本项目融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产区域开发项目，统和公司必须在区域运营商位置上整体把控，因此在总体策划和预可行性研究初步论证可行基础上，实际开发运作决定了项目成败。建议统和公司制定全面细致可行开发运作计划，使整个开发运作节奏安排合理。以下为开发运作计划提纲及要点前期工作区域总体规划控制性详细规划子项目详细策划景观及建筑设计充分市场评估，技术方案论证制作图纸全面招商启动全面营销启动成立项目开发公司拆迁执行计划。
6、有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。本项目融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产区域开发项目，统和公司必须在区域运营商位置上整体把控，因此在总体策划和预可行性研究初步论证可行基础上，实际开发运作决定了项目成败。建议统和公司制定全面细致可行开发运作计划，使整个开发运作节奏安排合理。以下为开发运作计划提纲及要点前期工作区域总体规划控制性详细规划子项目详细策划景观及建筑设计充分市场评估，技术方案论证制作图纸全面招商启动全面营销启动成立项目开发公司拆迁执行计划拆迁摸底工作完毕招商运作计划项目招商启动营销运作计划概念营销管理构架和组织模式招商材料准备完毕广告传媒推广启动人员到位，培训启动策划规划设计拆迁启动第年西街历史保护区古堰水台拆迁管理运作目标建立留住游客中心游览区域，并形成水台核心景观项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元注意文物古迹保护和修复为民俗客栈及以后年度建设项目引入优质开发投资者为临街商铺引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活整体概念营销西街历史保护区水台营销主要针对项目开发商适宜文化保护区经营项目经营者游客协调好内外各部门关系为岷江休闲区拆迁做准备成立旅游发展公司管理景点房产开发公司协调与政府各部门关系南街道路系统古堰水台水景打造民俗客栈商铺修缮马家大院宝瓶寺开放项目马家大院宝瓶清真寺民俗客栈商铺古堰水台融资运作项目融资债权融资股权融资第二年滨河部分休闲区入口接待区美食城拆迁管理运作目标形成个沿边结构，打造出主要商。
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