1、力。附图表图年以来房地产开发综合景气指数图年年天津市各季度房地产投资增速图年年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势图年年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势图年年各季度天津市商品房销售面积及增速趋势图年年各季度天津市各类新建房屋销售增速趋势图武清区月成交套数走势图图武清区月成交面积走势图图武清区月成交均价走势图表项目投资与效益指标表表年部分宏观政策览表表年年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比表年年各季度天津市各类新建房屋累计销售面积表各施工阶段主要噪声源状况表交通运输车辆声级表主要经济指标表表项目总投资估算表表建筑安装工程费用估算表表其他费用估算表表投资计划与资金筹措表表经营收入估算表表开发产品成本归集估算表表项目盈利能力指标计算结果表表单因素敏感性分析表表项目建设对社会影响及相关措施表人用责任心树立公信力，用对社会贡献体现金侨企业价值。迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过亿元。投资近亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地名学生就读投资多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后捐资数百万元，扶孤助残修建农村公路慰问西北广大农村贫困家庭上百万元捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地年月，湖南遭遇年遇冰雪灾害，集团捐资万元抗冰赈灾集团先后捐赠万元，赞助八足球联赛及在湘潭举行第届省运会，为湘潭文体事业发展做出了重要贡献。集团董事长法定代表人任玉奇为十届十届全国人大代表，所提交取消农业税等份议案被全国人大常委会立案。年来，金侨人在董事长任玉奇率领下，秉承诚信开明创新奉献企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对。
2、家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京上海天津湖南等地投资拓展业务从政府问责房价调控保障房建设土地供应等方面推进。值得注意是，为加快去库存化进程缓解销售和资金压力，开发商普遍者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析就本项目实际情况看，承建单位在对项目投资开发工程中，可能存在或出现以下风险自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于行业政策以及区域政策变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。由于政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产行业涉及技术风险是主要涵盖诸如科学技术进步以及工艺更新项目采用新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场。
3、新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物组织管理风险等。投资风险控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来损失尤为重要。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。对该项目风险控制应涵盖以下三个方面措施通过加快进度来回避风险首先,如果项目开发经营周期人为延长话,项目整体经济形势就将难以预测。其次，开发周期越长，项目建成以后政治影响因素也越难预测,特别是当前形势下房地产行业,泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府政策指导不断加强，同行地产行业内竞争激烈。所以回避房地产开发经营风险最基本办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。针对该项目，我们采取诸如提高选址速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工顺利进行严格采用招投标办法和承建单位签订具有法律效应承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供系列调控政策，提高二套商品房首付比例提高按揭贷款银行利率限制三套住房贷款等，目是要坚决遏制房价过快上涨，促使房价回归合理水平。系列政策出台对房地产市场影响较。
4、供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物组织管理风险等。投资风险控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来损失尤为重要。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。对该项目风险控制应涵盖以下三个方面措施通过加快进度来回避风险首先,如果项目开发经营周期人为延长话,项目整体经济形势就将难以预测。其次，开发周期越长，项目建成以后政治影响因素也越难预测,特别是当前形势下房地产行业,泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府政策指导不断加强，同行地产行业内竞争激烈。所以回避房地产开发经营风险最基本办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。针对该项目，我们采取诸如提高选址速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工顺利进行严格采用招投标办法和承建单位签订具有法律效应承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供不能满足项目目标投资收益。因此，项目公司应加强工程管理及营销策划环节，避免项目投资和销售过程中风险。考虑到金侨大道住宅项目建成后，其用户多数为开发区内拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场娱乐中心及安保措施。同时，该项目建设很大程度上依赖于武清开发区发展，因而需强化本项目住宅商业与武清开发区整体规划结合，提高综合竞争。
5、，作为武清区乃至天津市对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清其他住宅板块相比也存在定差距。这与作为国家级开发区地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大波动。相信在国家大力推进开发区建设整体利好前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大促进作用。项目建设背景分析目前武清开发区人口已达万以上，但目前暂无集中式商业配套来满足日益增长商业需求。武清未来整体规划中，本项目所在区域内商业以及市政公共设施都会有极大提升。从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质房地产产品，满足区域市场对于住宅商业用房需求，同时还可进步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目建设将带来较好社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅商业用房有着较为旺盛需求，本项目投资建设面临着良好市场环境，具备较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目投资有着充分必要性。开发单位概况天津金侨城投资有限公司成立于年月，注册资金万元，在职员工人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局重任。其母公司金侨投资控股集团，成立于年。在年经营发展中，形成了文化教育科技医疗服务地产建筑物业金融投资证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家级房产开发资质国家级建筑总承包资质和国家级物业管理资质。同时，在湖南省人民政府批准国。
6、经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于行业政策以及区域政策变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。由于政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产行业涉及技术风险是主要涵盖诸如科学技术进步以及工艺更新项目采用新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物组织管理风险等。投资风险控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来损失尤为重要。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认。
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（新增）金侨大道南区住宅工程项目可行性分析计划建议书（留底）