1、后发优势，其起点就相当高的规划，苏州教育园区和越溪行政中心迁移 友新高架轻轨线路石湖景区规划等系列利好项目，强力吸纳苏州资本人 力智力，让石湖板块越来越显示出高规格现代化城区的特质 苏州当地和周边吴县上海的市民也比较喜欢石湖这块绿地 未来石湖风景区的旅游开发会给这带的发展带来意想不到的力量。 目前，该区块虽尚处起步阶段，但优势已经相当明显，可归纳为四点环境 优势交通优势产品优势和价格优势。 产品营销和定价策略 根据上述分析和本项目的地理位置建造时间等因素，制定以下营销战略 确定项目整体形象 石湖之韵期的成功开发，其品牌形象得到了苏州市民和政府的认可， 在苏州市房地产市场有定的影响，建立了定的信誉。石湖之韵二期位于 苏州市高新区石湖风景区内，行政区域上隶属吴中经济开发区，风景优美，人文 内涵丰富。靠山近水，生态环境优越，紧邻苏州国际教育园，北靠公顷的 上方山国家森林公园，南面公顷的石湖浩瀚水面，上风上水，环境绝佳，为 了用好用足山水优势，石湖之韵二期定位为高档住宅区。 石湖之韵从选址到规划设计建筑景观，乃至于社区氛围，都渗透出浓厚 的山水人文精神，在追求规划与布局的完美的同时，更注重以建筑形态倡导生活 方式的细节，在人居环境上，生活建筑与山水文化融为有机整体。对项目的规 划充分体现了科学和人性的开发思路，使石湖之韵真正成为苏州市区中最后块 绿意栖居地。 保护原生态的自然环境是石湖之韵始终坚持的规划思路。石湖罕见的湿地景 观城市绿肺功能为景观设计提供了灵感石湖之。

2、范，同时也标志着 我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走 高，土地政策的改革促进了房地产的发展。 目前我市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先 进程推进，房地产市场将有个新的发展机遇。 由于地处远郊，生活配套稀少，别墅 业主主要依靠小区自身配套酒店解决生活需求。 区域特征产品以独栋别墅为主 均价独栋别墅元平方米 吴中区居民原习惯居住在层的乡间农宅，面积般在多平方米，有 天有地，生活费用低廉。随着吴中区域城市化的迅猛推进和市政建设的开展，当 地居民的居住条件发生了巨大的变化，由乡间农宅搬迁到多层住宅楼中，近两年 还出现了小高层和高层住宅楼。而且区内商品房价格上涨速度和大量外来人口的 导入，住宅面积渐渐递减。目前吴中区房型主力面积在平方米，总价控 制在万元套。将来段时间内，由于开发区板块和沧浪新城板块开发量 较大，消化能力面临挑战，所以平方米以下的房型将占有席之地，以使房 屋总价更为客户接受。元平方米是这个区域比较普遍的价位。别墅主 要集中在吴中区西部，此区域是目前苏州数量最多价格最高的别墅板块。 随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也越发激 烈。年，下半年土地拍卖会上，宗吴中建成区地块拍出了的全场最 高增幅。随着吴中所辖区内的西山，甪直，木渎，越溪等镇区房产随着土地供应 节奏的加快，该区域即将进入房地产开发的高速发展阶段。 越溪区住宅市场分析 地理位置 越溪副中心用地位于吴中区城区西南，。

3、场 需求相适应。 随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开 发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点， 年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的， 比九五时期上升了个百分点。见图。 图九五十五期间区域房地产投资情况对比图 房地产开发 开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自 年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中年三年的施工面 积增幅都接近或超过。五年的环比增幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房建设情况 供应能力不断增强。十五期间，苏州市商品房的竣工面积达万平 方米，是九五时期的倍。年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房 度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产 市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。 房地产销售 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交 易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。年，全市商品房 销售面积年均增幅，商品房销售率达其中住宅销售万平方 米，是九五时期的倍，占全部商品房销售面积的。见图。 图年苏州市商品房销售情况 个人消费为市场主体。近五年，二级市场的另个重要特征是个人消费成 为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房的比 重分别为和。商品房个人消费的提升，主 要是年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年 来经济的增长，人均收入水平。

4、苏州市吴中经济开发区旺山高科技 工业园内。东至城市规划道路友新路南延伸段，西至龙翔路，南至苏州市西南绕 城高速，北至越湖路，规划用地总面积约平方公里含用地内水面面积。 越溪当地个体私营经济比较活跃，当地经济条件生活水平提高较快。 石湖因为地处吴中区越溪镇和沧浪新城的交界处，依南北划分在两个新政 区域。因此，由于该区域开发的时间差，北部沧浪区域房价明显高于南部吴中区。 目前，石湖南部地区的主要楼盘有石湖之韵嘉业阳光水榭等，隶属吴中区，在 行政上，也被称为越溪副中心板块石湖北边地区则与沧浪区相连，主要楼盘有 福星新城四季晶华天辰花园等，在行政上隶属沧浪新城。 交通位置 石湖北部的越溪板块，该处距离吴中城区约公里，距离苏州古城中心和 东山西山风景区空间直线距离分别为和公里，周边交通条件较好，北有越 湖路，南有绕城高速路，东有苏震桃级公路，即友新路。因此，来去古城中心， 也不过十余分钟。而且教育园区和越溪行政中心的规划，对于未来业主的居住提 供了很大的方便。再看到，石湖南部的沧浪新城部分，与市区更是零距离相连。 规划 政府规划部门将该区域定位为吴中区副中心。作为配套教育园区服务 石湖景区吴中城南工业带的个综合配套区，具有商业金融文化娱乐行政办公 和居住的功能，是景观和生态环境良好的城市形象标志性区域。规划局吴中分局 的有关人士指出在苏州市新轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的 规划相平。 发展潜力 自然环境的得天独厚苏州市内惟山水俱佳板块土地供应的储备较 大具。

5、房供应量下 降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉 动。 苏州房地产发展的主要动因 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州 自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破 亿元，达亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化放宽住房公 积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进 了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均 增长近。年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入 的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产 市场的火爆是苏州经济发展的个必然表现。 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间 近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善的要求，继续 加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施的主体框 架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网， 沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好 的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。 ④土地招拍挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用 为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标 挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规。

6、资额与增幅 投资比重上升产业地位凸现。苏州的房地产开发投资额在全社会固定资 产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。年全市房地产投资占全社会投 资的比重为，占服务业投资比重为，处于历史的最高位，比年 分别提升了和个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为 除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第大行业，对拉动服务业投资乃至 全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响，产业地位凸现。 投资结构较合理区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟， 企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主商务为 辅的投资格局。年期间，全市住宅投资年均增长，略高于房地 产投资增长水平而商用房办公楼等商务房亦占定比例，与城市发展市场 需求相适应。 随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开 发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点， 年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的， 比九五时期上升了个百分点。见图。 图九五十五期间区域房地产投资情况对比图 房地产开发 开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自 年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中年三年的施工面 积增幅都接近或超过。五年的环比增幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房建设情况 供应能力不断增强。十五期间，苏州市商品房的竣工面积达万平 方米，是九五时期的倍。年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房 度供不应求，房。

参考资料：

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