1、时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，要根据市场变化做出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建筑成本，尽量减少项目风险。第二章区域房地产市场分析大亚湾区域环境及基础配套大亚湾经济技术开发区于年月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳香港，属广东经济活跃珠江三角洲经济区范围。大亚湾规划区也由开发区统管理，总辖陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线长公里。开发区自然条件得天独厚。拥有全面开发吞吐能力超亿吨天然深水良港，以及大片地势平坦工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海处极佳海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业理想之地。大亚湾是座崭新滨海城市，经过十几年开发建设，已经从个边陲渔港变成初具规模国家级经济技术开发区。深惠半小时便捷生活圈，良好投资环境，吸引了来自荷兰美国日本新加坡德国香港台湾等多个国家和地区客商前来投资，数十余家世界五百强企业进驻，带来了巨大经济财富人口红利。如今，大亚湾政府计划投入近百亿，其中亿元财政资金投向基本公共服务领域，亿元投建道路公园广场购物场所学校医院等市政生活配套，两大投资将在年内付诸实施，大亚湾城市建设稳步推进，市政内涵逐步饱满，将与山海资源之丰富多彩相映成趣，共同构建深圳东最美湾区生活,大亚湾规划面对千载难逢发展机遇，如何进步完善城市配套功能，不断满足大工业大港口发展需要，并在发展中贯彻惠州市由沿江城市转变为沿海城市城市重心南移战略部署，在大亚湾区凸显惠州沿海城市特色，并主动承接深圳等发达地区产业转移，推进惠深经济体化进程，成为摆在大亚湾人面前个重大课题。经过认真思考反复推敲，政府提出打造沿海城区突出滨海特色规划布局，力争通。
2、海观光路建设，再加上惠深沿海高速公路小桂出口建成，将极大促进旅游度假产业发展。旅游区主要是西区片区，重点是小径湾和黄金海岸。规划用地面积平方公里，发展定位为具有居住功能，集观光运动休闲等活动于体区域性旅游度假胜地。该片区建设主要包括两个方面，其是以西区墟镇为依托，结合老城改造，发展成为旅游商贸服务区其二是打通号路及北部主干道，与惠东巽寮湾连为体，重点开发黄金海岸面积为平方公里小径湾面积为平方公里，旅游岸线共长公里。为此，我们将邀请国内外高水平规划设计单位编制西区片区黄金海岸小径湾地段修建性详细规划，侧重景观设计，打造滨海特色旅游岸线，提高城市档次和品位。另外，要大力开发建设以笔架山为中心大亚湾森林公园及以海域岛屿为重点海洋观光度假区重点发展辣甲岛三门岛和五洲岛旅游项目。沿海岸线大亚湾沿海岸线从小桂湾延伸至小径湾，总长度为公里。其中生活岸线公里，生产岸线公里。生产岸线进行城市景观方面再提升，对生活岸线进行规划和挖潜，最大限度开拓公共岸线，重点在前进湾经猴仔湾至小桂湾线打造出充分体现惠州沿海城市特色滨海景观带，岸线规划应与惠东深圳岸线进行相应衔接。以上为大亚湾打造沿海城区突出滨海特色总体规划布局，近期建设思路围绕纵横两条城市发展主轴展开。纵即沿号路号路滨海大道纵向发展轴，加快大亚湾城市化进程，尽快形成城市中心服务区横即石化大道发展轴，全长约公里，串连起大亚湾主要功能区，使大亚湾发展与深圳逐步融合为体。未来大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业旅游业港口物流业协调发展现代滨海石化新城区，大亚湾将成为大工业与滨海旅游并重经济繁荣与环境优美人与自然和谐发展石化新城，绿色港湾。区域交通网络组织经过实地考察及上图我们可以得出大亚。
3、家城镇住宅开发建设产业政策，建设资金完全由建设单位自筹，现场建设条件具备。建设不但可以为大量大亚湾区及周边居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。除此以外，由于该项目建设，将会带来定就业机会。项目在建设过程中将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建成后，要想维护小区良好室外环境，也需定人员进行维护，给物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供定就业机会。本项目建设适应加快大亚湾区开发建设进程需要，有利于推动城市建设发展，美化城市环境，能够为城镇居民和海外人士提供高档次住宅商品房，改善居住质量，提高生活居住水平。因此，本项目建设可取得定经济效益和社会效益。综上所述，该项目各项基础条件已具备时机已成熟，既符合城市规划有关方针政策，又能产生定经济效益和良好社会效益。项目是完全可行。建议建议上级主管部门尽快批准立项，建设单位落实建设资金，以保证建设项目顺利实施。项目建设有关部门，建立精干筹建指挥班子，协调好各方面关系，继续做好项目前期准备工作，进步落实到位资金，以保证项目能按计划顺利实施，发挥效益。从目前房地产地产经过近十年沉寂之后，随着中海壳牌石化项目正式启动，经济迅速发展，且比十年前走得更稳更理性。经历了年金融危机洗礼，使大亚湾房地产市场日趋成熟，大亚湾现有经济发展趋势及未来前景带动了房地产发展，而城市规划实施及交通要道成形，则是房地产成片区开发直接影响因素，大亚湾中心区及西区紧张开发建设便是最好见证。以德洲城龙光城翡翠山城秋谷康城等楼盘为代表大亚湾区域囊括了各种档次楼盘，这主要得益于大亚湾得天独厚地理环境优势如平整土地广阔海景资源等完美规划宽阔大道规范绿化及成熟工业发展区域。
4、湾交通总体表现在如下两方面深惠体化，大亚湾与深圳组成半小时体区域性旅游度假胜地。该片区建设主要包括两个方面，其是以西区墟镇为依托，结合老城改造，发展成为旅游商贸服务区其二是打通号路及北部主干道，与惠东巽寮湾连为体，重点开发黄金海岸面积为平方公里小径湾面积为平方公里，旅游岸线共长公里。为此，我们将邀请国内外高水平规划设计单位编制西区片区黄金海岸小径湾地段修建性详细规划，侧重景观设计，打造滨海特色旅游岸线，提高城市档次和品位。另外，要大力开发建设以笔架山为中心大亚湾森林公园及以海域岛屿为重点海洋观光度假区重点发展辣甲岛三门岛和五洲岛旅游项目。沿海岸线大亚湾沿海岸线从小桂湾延伸至小径湾，总长度为公里。其中生活岸线公里，生产岸线公里。生产岸线进行城市景观方面再提升，对生活岸线进行规划和挖潜，最大限度开拓公共岸线，重点在前进湾经猴仔湾至小桂湾线打造出充分体现惠州沿海城市特色滨海景观带，岸线规划应与惠东深圳岸线进行相应衔接。以上为大亚湾打造沿海城区突出滨海特色总体规划布局，近期建设思路围绕纵横两条城市发展主轴展开。纵即沿号路号路滨海大道纵向发展轴，加快大亚湾城市化进程，尽快形成城市中心服务区横即石化大道发展轴，全长约公里，串连起大亚湾主要功能区，使大亚湾发展与深圳逐步融合为体。未来大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业旅游业港口物流业协调发展现代滨海石化新城区，大亚湾将成为大工业与滨海旅游并重经济繁荣与环境优美人与自然和谐发展石化新城，绿色港湾。区域交通网络组织经过实地考察及上图我们可以得出大亚湾交通总体表现在如下两方面深惠体化，大亚湾与深圳组成半小时生总论项目概况报告编制目的报析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划。
5、物流资金流快速交换，直接接受深圳强有力经济辐射。港区大亚湾海域宽航道短淤积少，是不可多得天然深水避风良港。拥有国家类对外开放口岸惠州港。按规划可建深水泊位个，中小泊位个，货物吞吐能力可达亿吨，目前年吞吐能力达万吨。凭借其天然位置和港口优势，加上香港和记黄埔参资入股，港口物流产业发展前景喜人。规划总用地面积为平方公里。除将码头公里纵深约平方公里用地辟为港口作业区外，将原平方公里用地内布局平方公里临港工业用地调整为仓储物流用地。此外，还将结合沿海高速公路建设，积极推进惠澳疏港公路改造提升，完善高速公路网体系，加快进港铁路建设，形成快捷通畅海陆联运体系。中心区行政金融商务区总用地面积约平方公里，是打造沿海城区，突出滨海特色核心区域，也是完善城市功能重点地区。按照区位可分为北中南三个片区。北区位于淡澳河以北，总用地面积为平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。该片区基本定位是以行政办公商业服务文化娱乐生活居住为主综合性城市功能区。现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北区核心地段平方公里概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路市政广场虎头山公园。中区中区是以老澳头虚镇为基础发展起来老城区，总面积约平方公里，集中了大亚湾目前主要居住商业服务行政办公等城市功能。该区建设量比较大环境比较差设施配套不齐全，今后主要是以旧城改造为主，适度控制新建设，逐步完善居住环境和商业环境。南区主要包括猴仔湾小桂湾小鹰嘴，这里海湖山岛等各种自然景观丰富，岸线曲折优美，是惠州市海上门户，以星级酒店高尚住宅商务写字楼旅游休闲度假为发展方向，该片区目前正在编制控规，计划先启动建设猴仔湾段沿海路渔人码头以及滨海商业和美食条街，带动周边地段开发。未来将逐步完成沿。
6、局提供用地红线图关于印发经济评估方法通知及附件有关各专业国家设计规范国家及惠州大亚湾经济建设方针政策和城市规划项目单位提供各项基础资料经济环境及市场调查。可行性研究报告编制范围根据本项目初步规范方案，本可行性研究报告范围主要包括市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及管理用房道路绿化景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。项目可行性研究结论及建议结论随着国民经济发展，房地产市场已经成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。人民生活水平日渐提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，现在更加重视居住质量，居住环境包括室外环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，建设资金完全由建设单位自筹，现场建设条件具备。建设不但可以为大量大亚湾区及周边居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。除此以外，由于该项目建设，将会带来定就业机会。项目在建设过程中将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建成后，要想维护小区良好室外环境，也需定人员进行维护，给物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供定就业机会。本项目建设适应加快大亚湾区开发建设进程需要，有利于推动城市建设发展，美化城市环境，能够为城镇居民和海外人士提供高档次住宅商品房，改善居住质量，提高生活居住水平。因此，本项目建设可取得定经济效益和社会效益。综上所述，该项目各项基础条件已具备时机已成熟，既符合城市规划有关方针政策，又能产生定经济效益和良好社会效益。
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