1、保驾护航本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业商务商住和居住为体的大型地产项目。地产开发板块图示东部板块东部板块以大中盘为主，万平米项目居多价格在元平米中部板块以小盘为主，万平米项目居多多层价格在元平米西部板块以中盘为主，万平米项目居多价格在元平米东部板块主要指塔北路以东大部区域。该区域是阿克苏近年来规模住宅开发主力区域，也是是阿克苏市房地产开发最活跃板块，其中大部分楼盘集中在塔北路为中心东西两侧，包括早期开发温馨花园丽园，及近期开发新农城市花园和兴农花园。该区域房屋价格在元平米。楼盘档次中档中低档均价元元物业形态多层多层主力户型两房两厅平米两房两厅平米消费群体以本板块和中心板块消费人群为主，消费属中收入阶层社区规模大价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,虽有所出入，但具有很强参考价值本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约万平米，基本处于市场可消化范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用效率项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算平均价格为元平米，底框商业演算平均价格为元平米，商业演算平均价格五层为元平米该项目总销售额是万元。其中住宅销售额，底框商业销售额万元，商业销售额万元根据分期开发和销售计划。年初开发建设，当年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元。该项目开发总。
2、影响按照阿克苏市规划，十五期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到平方公里现为平方公里，基本实现翻番，基本建成轴两翼城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到。在未来发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设五纵四横十湖，全力打造森林化生态化环保型水韵之城。其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速发展，以阿温和库拜为核心两大城市圈将促进区域经济增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性利好，房地产价格和销售也将进步向好方向发展，如此多宏观因素都对本地块产生长期而深远影响。阿克苏地区人口增长预测万人年年年年地市州合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村自治区阿克苏地区宗地所属地域在该城市历史经济文化战略发展等方面地位该区域属于阿克苏市传统维族居住区，其居住拥有相当长历史，作为维族墓地所在地，在维族文化中占有重要地位。伴随着近些年城市发展和开发，该区域少数民族逐步向王三街虹桥花园所在区域迁移，使该区域汉族人口所占比例逐步提升，人口构成以外来人口居民消费价格总指数上涨个百分点。部分农业生产资料价格涨幅较高，年地区农业生产资料价格上涨个百分点，但小农具化学肥料农用机油价格涨幅居高不下，其中，小农具价格比上年同月上涨个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨个百分点，农用机油价格比上年同月上涨个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数累计上涨了个百分点，其中煤炭开采业黑色金属采矿业石油加工化学原料及制品制造业塑料制品业水生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分。
3、农具价格比上年同月上涨个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨个百分点，农用机油价格比上年同月上涨个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数累计上涨了个百分点，其中煤炭开采业黑色金属采矿业石油加工化学原料及制品制造业塑料制品业水生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分别上涨个百分点。财政收入快速增长。年完成地方财政收入亿元，比上年增长，其中般预算收入亿元，增长。财政支出明显扩大，完成地方财政支出亿元，增长，其中般预算支出亿元，增长。在般预算支出中，基本建设支出亿元，增长教育支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长行政管理费支出亿元，增长。十五期间，地方财政收入年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人，比上年末增加人，全年失业人员通过多种渠道实现再就业人，年末城镇登记失业率为。安全生产形势严峻。年全地区共发生各类事故起，比上年上升，死亡人，上升，受伤人，上升，直接经济损失万元，上升。国民经济和社会发展存在主要问题。农业产业化水平不高，强有力推动农业结构优化升级龙头企业比较少资金和铁路运力紧张人才缺乏尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展城镇化程度低安全生产形势严峻。房地产开发行业背景自年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是年以来，伴随着区域经济发展和市场需求规模扩张，阿克苏房地产开发从年前起步阶段进入快速发展阶段，尤其是年，房地产开发规模和销售均创新高，年受开发过剩和需求减缓影响，房地产开发量有所下降。据统计，九五期间，前言对本。
4、别上涨个百分点。财政收入快速增长。年完成地方财政收入亿元，比上年增长，其中般预算收入亿元，增长。财政支出明显扩大，完成地方财政支出亿元，增长，其中般预算支出亿元，增长。在般预算支出中，基本建设支出亿元，增长教育支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长行政管理费支出亿元，增长。十五期间，地方财政收入年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人，比上年末增加人，全年失业人员通过多种渠道实现再就业人，年末城镇登记失业率为。安全生产形势严峻。年全地区共发生各类事故起，比上年上升，死亡人，上升，受伤人，上升，直接经济损失万元，上升。国民经济和社会发展存在主要问题。农业产业化水平不高，强有力推动农业结构优化升级龙头企业比较少资金和铁路运力紧张人才缺乏尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展城镇化程度低安全生产形势严峻。房地产开发行业背景自年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是年以来，伴随着区域经济发展和市场需求规模扩张，阿克苏房地产开发从年前起步阶段进入快速发展阶段，尤其是年，房地产开发规模和销售均创新高，年受开发过剩和需求减缓影响，房地产开发量有所下降。据统计，九五期间，前言对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济文化房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念项目定位市场定位及分期开发的初步建议以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析毛利润分析税后利润分析盈亏平衡点分析投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运。
5、项目不确定因素主要有以下几个方面开发成本销售价格和销售率，这些因素受政治经济社会条件和市场环境影响，可能发生变化，从而影响项目预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏临界点见下表。计算公式开发成本盈亏平衡点值销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比开发成本盈亏平衡点值开发总成本房屋销售价格盈亏平衡点值开发总成本开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比房屋销售价格房屋销售价格盈亏平衡点值房屋销售价格房屋销售率平衡点值开发总成本销售收入房屋销售率平衡点变化百分比房屋销售率平衡点值项目盈亏临界点因素开发总成本万元房屋销售价格元平米房屋销售率因素现在估算值元平米因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值从上表分析可以看出，当开发成本增加，或房屋价格下降，或房屋销售率不足时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增，房屋销售价格不会低于元平米，房屋销售率不会低于。所以该项目住宅部分毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资净利润率是。项目商业部分毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资净利润率是对项目利润影响最大变动因素是土地成本和商业项目销售率，这也是导致本案投资风险主要因素。其次，土地获取政策性风险周期性风险都是必须加以重视因素从整体财务分析而言，本案具有较好盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值为保证项目投资万无失，并为本案运做提供更多参考意见，建议对本案进行更加细致调研和论证工作，受时间精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴第部分项目决策背景及摘要外部环境城市发展规划与宗地关系对项目开。
6、全口径生产总值中，地方生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全口径人均生产总值元，增长，其中地方人均生产总值元，增长。十五期间，地方生产总值年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。产业结构继续优化。年，在地方生产总值中，第产业对经济发展贡献率达，第二产业对经济发展贡献率达，第三产业对经济发展贡献率达。地方生产总值中二三产业结构分别由年调整为。部分原材料能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数涨幅趋缓，年阿克苏市居民消费价格总指数下降个百分点，库车县居民消费价格总指数上涨个百分点。部分农业生产资料价格涨幅较高，年地区农业生产资料价格上涨个百分点，但小农具化学肥料农用机油价格涨幅居高不下，其中，小农具价格比上年同月上涨个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨个百分点，农用机油价格比上年同月上涨个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数累计上涨了个百分点，其中煤炭开采业黑色金属采矿业石油加工化学原料及制品制造业塑料制品业水生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分别上涨个百分点。财政收入快速增长。年完成地方财政收入亿元，比上年增长，其中般预算收入亿元，增长。财政支出明显扩大，完成地方财政支出亿元，增长，其中般预算支出亿元，增长。在般预算支出中，基本建设支出亿元，增长教育支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长行政管理费支出亿元，增长。十五期间，地方财政收入年均增长，比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人，比上年末增加。
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