1、的交通枢纽。 从人群消费习性来看，通过和当地消费者沟通了解到，当地人相对来讲更爱 面子，所以当新的商业体成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的 品牌支持，故销售情况相对较为理想。但由于新兴商业品牌支持等相应的成本增 加，导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两级分化，很大部分顾 客只能选择区步行街购买低端产品，产品结构逐渐倾斜。 从周边商业体的投资价值来看，主要购物场所都是为招商或者招租模 式，相对经营成本较高，销售利润降低，通过对部分经营业主的走访，有部分 人愿意自己购买相关的产品来降低经营成本除新玛特安盛购物中心对外招商 外，其它商业形态均为招租模式，档口面积平米不等，租金大约在 元年，按年回本计算，售价高达，万元区间通过当地中介公司 了解到，商业区中心网点没有空置率，售价般在万元以上，租金相对较低， 年回本。 从业态业种上来讲，新玛特和安盛购物广场代表了新兴商业体的经营模式， 主要布局以超市珠宝品牌服饰鞋帽箱包运动电器连锁美食为主， 金州商城和步行街代表了传统的商业模式，主要经营小百，化妆品，小饰品廉 价服饰等低端产品市场上相对于流行时尚休闲娱乐文化等产品属于空 白点。 通过上述市场调研分析显示，金州区现有商业市场尚有较大发展空间。良好 的经济发展大环境，日渐攀升的居民消费能力等形成了潜在旺盛的供需消费市 场，而供需市场的出现为商业开发企业提供了投资发展的大好时机。因此，建设 购物餐饮休闲多位体的立体化景观式商业区十分必要。 所以大连中凯创业。
2、年大连市综合经济实力继续提升。初步核算， 全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。二三产业构成比例为 ，对经济增长的贡献率分别为 商圈内酒店娱乐医院公园景点政府机关等相关机构的数量档次 与购物场所的关联度 商圈内商用物业供求与租售概况单价水平租售比例付款方式空置率 等 在建拟建大型商用物业个案，城建规划重点，截取改造和重点扶持对象等 调研结果 通过实际调研和观察，对金州区中心广场周边商业项目布局有了大致的了 解，并对安盛购物广场大商新玛特金州商场步行街等主要商业复合体的招 商销售租赁进行了详细的调研，调研得出如下结论 大商新玛特安盛购物广场定位为中高档商业复合体，主要经营珠宝小百 鞋运动箱包品牌服饰化妆品电器超市餐饮娱乐健身等总经 营面积近万平方米，实行商场统招商，统管理，年租金扣点，经 营状况良好，由于新玛特定位更加准确，装修个性且更加现代，顾客消费量明显 好于安盛购物中心，调查组利用半小时时间对以上两家购物中心进行了实际数量 的客户追访，推算得出，安盛购物广场日客流量平均为人左右，新玛特日 客流量为人左右，客户的提袋率约为。 金州商城定位为中档，主要经营珠宝小百鞋运动箱包中档品牌服 饰化妆品电器商场实行统招租，统管理，档口分割为 ，年租金元年，经营状况般，日客流量大约在人左右， 客户的提袋率约为管理费为元月个。 步行街定位为中低档，两侧为品牌服饰小百等店铺，中间为。
3、解决交通拥挤状况， 从而消除安全隐患，给市民打造个功能更加完善人与自然更加和谐景观更 加秀美壮丽的广场。因此，地下商业街的建设十分必要。 建设地下商业街是提高金州区整体竞争能力的必然选择 大连金州区商业街的建设不仅符合大连市城市规划发展趋势，同时也贯彻执 行了各级政府关于城市建设的规划方针，是增加金州区综合配套设施，完善金州 区域整体竞争能力的必然选择，是金州商业圈扩大改造增加商业景观氛围的重 要手段，对繁荣金州经济提升金州区整体形象益处极大。本项目建成后，还可 以解决部分下岗人员就业问题，有利社会稳定。而金州区的稳定发展又能够促进 大连市城市经济的发展，提高大连市整体改革开放水平引进域外资金，促进大 连市城市及经济建设，具有重大的现实意义。 建设地下商业街是大连中凯创业投资有限公司的经营需要 大连中凯创业投资有限公司的主要投资发展方向就是地下商业街及其配套 设施。选择金州区建设商业街符合大连中凯创业投资有限公司的长远规划和经营 方向。经过项目前期市场调研和初步效益分析得出，金州区城市发展已达到定 规模，经营地下商业街完全有商业市场客观需要，具有各种不同档次的消费群体， 对商业需求旺盛，经营商业店铺能够产生定的经济效益，所以，金州商业街的 建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司的资金利用率，是大连中凯创业投 资有限公司经营发展的迫切需要。 项目概况 拟建地点 大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。 建设目标 金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈。
4、临时隔离的商 铺，面积大约在平左右，主要实行统招租，基本处于无管理状态，年租金为 元年，租期为年签，经营状况良好，两侧临街店铺面积在 平以上，年租金为元年，日客流量在人以上，提袋率为左 右。 金湾路临街商铺层，面积，公建房，年租金万。主要经营各个 品牌服装，鞋帽等精品。 胜利大街住宅楼下面临街商铺层面积平楼下楼上，年租金 万元，网点售价在万元以上。 详见金州区商业街周边商业分析比较表 金州区商业街周边商业分析比较表 表 序号名称位置楼层业态定位面积 租金 万元年 或商铺数量 经营状况基础设施 金州 大市 场 胜利路 珠宝小百 鞋运动 时装 童装时装 美食 中低档 好 卖使用权 每三年 签，三层卖 价 万间，每 双电梯 间铺 新玛特斯大林路 超市 珠宝化妆品鞋 女装 运动男装 电器童装 餐饮娱乐 中高档个点好双电梯 门市斯大林路忠记中高档好 门市胜利路吉野家高档好 门市胜利路休闲品牌好 调研结果及分析 从商业形态上来看，通过实际走访，发现本区域商业形态较为完善，高中低 档分配较为合理，基本含概了金州区全部商业形态，尤其品牌店，风味小吃等业 态比较成熟，但是整个区域分布缺乏连通性，安盛购物广场和新玛特之间需要横 穿两条主要干道，交通极为不便新玛特安盛购物中心和步行街之间大约有 米距离，将传统商业和新兴商业体完全隔离，整体来看，商业体系并不是很 完善，缺少关键。
5、， 重新铺装设计。 进出口 地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出 入口个。同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。 建构筑物 工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米 胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建 设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置 个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。 公用工程 本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程 建设。 主要技术经济指标 主要技术指标览表 表 序号项目名称单位数量备注 主要技术指标 建设主体总长度 总建筑占地面积 商业街出入口个 主要出入口面积 电动扶梯部 二主要经济指标 工程总投资万元 资金筹措全部自筹 建设期年 财务基准收益率 税后投资收益率 投资回收期年 总投资收益率 问题与建议 金州区地下商业街位于金州区中心的黄金地段，项目建成后，对改善金州城 市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用， 建议加快设计，尽早建设。 第章市场预测 市场调研 金州区经济发展概况 大连市经济发展概况 金州区是大连市的重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨 大的推动作用。大连市是金州区的直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和 消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发 展水平和消费市场状况是进行金州区商业市场开发的前提。 国家统计信息网公布，。
6、上丰富环境景观，而且能够带来投资， 增加金州经济升级，并且能够凝聚人气，增加氛围，提升金州区的商业竞争能力， 推动金州区整体经济发展。 建设地下商业街能够缓解繁华地带的交通状况 金州中心广场历来是集交通商业餐饮服务业金融贸易及各种车辆 通行及各种人员集散的枢纽。随着金州区的发展扩容，城市人口和流动人口机 动和非机动车辆不断增加，该区域已成为金州城市交通的个瓶颈，尤其是在上 下班高峰期已出现了较为严重的交通堵塞现象。由于车流量激增，市民穿行于车 流之间到通过商业区冒着较大危险，具有不安全隐患。本项目建设后，通过修建 地下人行通道，可以较好解决该地段人车混流，行人过街不安全和车行不畅的现 象，实现人车分流，缓解繁华中心地面人员通行流量，有效解决交通拥挤状况， 从而消除安全隐患，给市民打造个功能更加完善人与自然更加和谐景观更 加秀美壮丽的广场。因此，地下商业街的建设十分必要。 建设地下商业街是提高金州区整体竞争能力的必然选择 大连金州区商业街的建设不仅符合大连市城市规划发展趋势，同时也贯彻执 行了各级政府关于城市建设的规划方针，是增加金州区综合配套设施，完善金州 区域整体竞争能力的必然选择，是金州商业圈扩大改造增加商业景观氛围的重 要手段，对繁荣金州经济提升金州区整体形象益处极大。本项目建成后，还可 以解决部分下岗人员就业问题，有利社会稳定。而金州区的稳定发展又能够促进 大连市城市经济的发展，提高大连市整体改革开放水平引进域外资金，促进大 连市城市及经济建设，具有重大的现实。
参考资料：
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金州区地下商业街项目立项投资计划报告书.doc