1、销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员 工合理的客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 本项目整栋共层，地上层，地下层，每层平米， 共计平米。整体投资估算为千万元。 资金筹措 待双方确定合作后，根据合作的方式确定双方的权责及出资的比 例方式。 第六章财务分析与赢利预测 财务分析根据目前酒店附近类似的酒店客观消费水平及平均入住率， 结合酒店的出租情况，计算有效毛收益。年有效毛收益出租建筑面 积日租金水平年平均出租率。以年有效毛收益为基础分 别计算出管理费用营业税城市建设税教育费附加房产税维 修费保险费等，确定年总费用。各项费用标准为 管理费为年有效毛收益的 营业税为年有效毛收益的 城市建设税为年有效毛收益的 教育费附加为年有效毛收益的 维修费般为重置成本的 保险费般为重置成本的 二自营项目收益测算，自营项目收益主要包括 酒店客房出租收益 根据酒店标准客房数量套房数量相应价格表折扣率年 平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益标准客房 数每天标准房报价折扣率平均出租率天豪华套房数 每天豪华房报价折扣率平均出租率天 酒店商业经营收益 根据商场每平方米营业额商场营业面积相乘计算，即年收益 每天每平方米商场平均营业额商场营业面积天 酒店各种餐饮收益 酒店有西餐中餐风味餐厅宴会厅咖啡厅等，计算比较复 杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数。
2、住。 市场定位 本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅便利舒适的环 境与高效率的服务。目标消费群体为国内外在大红门地区经商的商人 及依托便捷交通方便上班的高管和经常通过高铁来京的高端人等。 项目建设方案及规划设计定位 本项目建筑面积平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤 保障设施所在层。二层为大堂服务台餐厅商业等配套的功 能性服务设施，三层及以上楼层为客房。具体设计见建设规划图纸 规划设计定位以绿色休闲时尚体现国际化风格表现形式为主 调。 价格定位 租金为美元平米每月。实际定价将依据有关规定及 参考同业价格制订 销售方式定位在销售中采取以与各旅行社房屋中介合作为基础，商务促销和 协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合的销售方式。 第四章营销策略 销售客户 旅行社客源 以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的 客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的 同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为 指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基 本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房 率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 商务客源 与各个房屋中介公司合作和在大红门地区做适当的广告就不愁 大批长期的客户入住。 散客客源 散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要 在有限的客房条件下提高收入，必须适。
3、力。而年的北京奥运会，大大的推动酒店业的发展，所以宾 馆酒店行业在未来几年的前景将看好。据北京奥组委官方的保守预 测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数 也将达万万人。 与目前北京可比项目分析 与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 国贸公寓建面居 嘉里中心建面居 雅诗阁建面居 凯宾斯基公寓居 丽苑公寓建面居 丽都公寓建面居 京城大厦建面居 盈科中心建面居 丽晶苑建面居 三全公寓建面居 瑞士酒店建面居 福景苑建面居 东湖别墅公寓建面居 北京国际俱乐部公寓居 万国公寓建面居 东方豪庭公寓建面居 酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水 平和顶级写字楼水平相当。 与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况 配套服务项目百分比配套服务项目百分比 健身房健身中心诊所 游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园 餐饮咖啡 超市台球室 桑拿网球场 商务中心高尔夫练习场 健康俱乐部酒吧 银行药店 购物中心 从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看购物场 所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房 西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗 浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶 馆基本上不用考虑。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括家居清洁 洗熨及送衣电召的士订书报杂志送餐叫 醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯。
4、提高入住客人的散团比例。 在开拓散客市场的目标上，重点是通过北京南站到达的高铁客户资源。具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。 加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒 店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时 在餐饮娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统结算根据不同客 人的需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住 客户，针对长住客户，给予定的奖励或优惠。 餐饮销售 增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要 常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销 售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年的节庆推出相应的团 圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴 良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游 合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。 提高回头率的措施 通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在， 只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租 率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施 外，还要为客人提供良好的软件服务包括服务餐饮菜品质量其他营业部门高标准的服务等，同时也可以采用些赠送和让利措施 如推行住房消费积分卡，消费达到定的金额或住房数量，享受 赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。 销售激励制度 酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部 门的。
5、距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时 通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华的中关村西单国 贸大红门商圈都是车直达，不到半小时的路程。特别是距 离承担整个北京乃至北方服装五金小商品的大红门商圈不足 钟的路程，租住便捷服务到位设备齐全的酒店式公寓，势必适合 来京做生意的中外商贾的需求。 绿色环保的宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目的后发优势，在设计 建设用材方面都将广泛引进节能环保的概念和产品。 经营成本的优势 由于本项目的开发用地是合作方的自有用地，所以在项目的前期 开发方面大大节约了费用，同时由于合作方的特殊身份，也方便项目 的前期报批，节约了时间和资金成本，为项目的成功运用奠定了比较 好的基础。 项目劣势 品牌 自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理体系 经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速 获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限 制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。 人力资源 做为个高端项目，不同于般意义上的盖房子，收租子，项 目要求有专业的团队进行策划宣传设计规划建设以及后期的 管理，所以在项目实施之初要重视人力资源的储备和建设。 分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时地利政策市场资 金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店的经营在 于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有便捷的交通 和北京政策方面的契 过来入。
6、作，使项目尽早实施。 希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。 第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。 年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数达万人次， 同比增长。从发展势头上看，年中国旅游业势头十分 喜人。 旅游客源快速增长。些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。主题酒店经济型酒店和些专题酒店如 会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而年的北京奥运会，大大的推动酒店业的发展，所以宾 馆酒店行业在未来几年的前景将看好。据北京奥组委官方的保守预 测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数 也将达万万人。 与目前北京可比项目分析 与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 国贸公寓建面居 嘉里中心建面居 雅诗阁建面居 凯宾斯基公寓居 丽苑公寓建面居 丽都公寓建面居 京城大厦建面居 盈科中心建面居 丽晶苑建面居 三全公寓建面居 瑞士酒店建面居 福景苑建面居 东湖别墅公寓建面居 北京国际俱乐部公寓居 万国公寓建面居 东方豪庭公寓建面居 酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金。
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酒店式公寓项目立项投资计划报告书.doc