1、中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为户。二绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求汉城项目的诚意群体消费特征这类群体只是中高档商品房目标消费群体的个细分市场，这部分群体在消费者背景上与目标群体相同，只是在购房的些需求上有非诚意群体有差异，他们与非诚意群体相比更注重生活质量和品位并不看重市中心区域，他们更多追求房屋的面积更大些，户型主要追求跃层和错层，房屋类型主要选择小高层多层和连排别墅。绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求内容户型结构诚意群体比较看好错层和全跃层住宅面积需求有的诚意群体选择的面积在平米之间套型结构诚意群体中有购房者选择三室两厅双卫④房屋单价诚意群体所能承受的平均单价为每平方米元房屋总价诚意群体所能承受的每套房屋平均总价为万元商业形态的访问对象希望修建类似于丽江古城的，传统风味小型餐饮小吃酒吧景观条街的访问对象希望修建集购物休闲餐饮娱乐文化居住为体的中等规模商业步行街。三芙蓉汉城与消费者需求重合分析消费者需求本项目提供或宣传项目区域的商品房档次小康舒适型以绵阳中高档住宅为主项目区域的商品房风格苏州园林和中国古典庭院仿古建筑园林绿化购房者希望住在人文环境好的社区规划设计以人为本，业主尊贵地位占目标群体群体的人未购房原因没有找到理想的住房汉城能提供理想的住房绵阳中高档商品房存在绿化少户型不好等原因购房者对物管的需求较全面较高港式物管购房者对绿化的需求格调品位较高园林式绿化汉城项目所提供的产品至少在以上个方面与消费者需求能较好的重合。但是汉城项目提供的产品有两个重要的地方与消费者需求不相符合，值得探讨。其是商业样式消费者有的认同该区域适合修建水景商业街。
2、边传统文化遗址相当丰富，文化底蕴更深厚更真实。旅游优势位于九寨沟旅游环线和三国旅游环线上，本项目建成后将与博物馆李杜祠富乐山宋哲元墓整合起来，成为该旅游线上的颗灿烂的明珠。项目资源整合优势能同时具备上述资源，这在房地产项目中可谓绝品，加上置信实业的品牌和操作手法，具有独无二的优势。经营整合优势置信宏信房产在开发经营理念管理开发经验细节处理上有优势。同时置信公司成功开发的芙蓉古城，能给本项目的规划设计细节处理和营销上带来宝贵的经验。政策优势我公司在争取银行降低按揭门槛方面具有优势能获得当地高层政策扶持优势不利因素政府人员变动，社会关系没有得到有效建立经济形势和经济政策发生不利变动中高档住宅市场需求总量偏低。④宅基地政策对中高端客户存在分流。企业资本运作紧张人力资源紧张外围市政工程富乐桥进度缓慢优惠政策风险，前期的若干承诺的优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓的专家委员会干扰本项目的方案设计。项目工程进度缓慢⑩开发速度和开发节奏过快市场竞争激烈，销售缓慢社会关系网不健全，特别是职能部门基层关系尚未建立。目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，还需要在以后工作中逐步锻炼和磨合。在销售价格偏低的情况下，存在成本控制压力。④相对而言地理位置有点偏远。外在威胁内在劣势备注箭头代表潜在的转化趋势黑体字表示易变因素，宋体字表示相对稳定因素第二章市场定位及可行性分析市场定位市场定位住宅市场面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。市场面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或。
3、目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。。
4、有房产投资意识且有定投资实力的群体二目标群体描述区域特征的面向绵阳市区的面向周边市县收入特征临河大户型家庭固定年收入在万元以上或者家庭存款额在万元以上。普通公寓家庭固定年收入在万元左右或者家庭存款额在万元左右。商铺年营业额在万元以上或家庭存款额在万元以上。职业特征临河大户型国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导大型私有企业主普通公寓高收入国家职能部门公务员大中型企业高层管理人员特殊专业技术人员中小型私有企业主。商铺国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导中有投资意识者大中型餐饮娱乐休闲行业业主。二项目定位功能定位本项目属于个复合地产，以住宅地产为主，商业地产为辅。商业地产以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅。二物业类型定位住宅层公寓商业用房层商业综合经营楼层商业广场临街商铺三档次定位住宅中偏高档次商业用房中偏高档次，特色行业可适当放宽四规模定位住宅万平米商业用房万平米五差异化定位住宅绵阳综合品质最高的，由置信开发的，生态环境优美，具有港式物业管理水平具有传统人文韵味的新型精神文明社区商业房产以汉代川西文化为主要特色的，集绵阳当地传统特色餐饮娱乐休闲绵阳汉代文化旅游社区配套投资为体的大型复合型商业地产。三市场定位可行性分析绵阳芙蓉汉城市场需求总量意向群体目标群体诚意群体购房户数城市辖区总户数中高档商品房目标户数购房总户数诚意群体户数目标群体户数城市辖区购房套数城市辖区目标群体套数城市辖区诚意购房群体套数套套套最后购房户数加外来购房者最后目标群体户数加外来购房者最后诚意购房群体户数加外来购房者套套套有可能购买汉城项目住房在目标群体中所占比例为,即在户年内购。
5、网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具有独无二的特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发的条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特的地段优势，土地升值潜力巨大，开发的社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物，市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保持直接接触。经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积随着生活水平的提高，居民对住宅消费需求层次提高，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的房产项目。绵阳市民对住房消费已经具备了品牌消费的意识和观念，而在现有的几个品牌房地产企业中，他们都是在个方面具有优势，但在综合素质上还是很差，在细节上缺乏足够的底蕴。富临与樊华的别墅项目目前未能启动。品牌优势置信公司在当地具有较强的品牌美誉度。地段优势位于环路外侧和国道，临近绵阳大型新兴居住片区开元沈家坝。环境优势项目临近芙蓉溪和富乐山公园，周边自然景观更丰富文化优势项目地段和。
6、先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历。
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