1、务工人员比较多，他们主要经营些小生意或打工，相当部分人的年收入在万之间，因此，他们带动了近年来当地强劲的房屋购买力。购房需求巨大随着城市化进程的加速，教育养老医疗等社会福利也在定意义上拉动着消费者的购房需求。同时乡镇房地产又不能给这群体带来太大的购买兴趣，因此未来的段时期内，郎溪县县城还是该县居民置业的首选地。消费观念滞后受自身文化水平生活方式及消费观念的限制，当地居民普遍注重产品实用性，难以接受概念过度超前的楼盘，对期房往往都有所抵触，对新开发商都留有戒心。物业管理就是个很明显的例子，他们对物业管理水平要求不高，社区物业管理机构的运营费用远远高于其所收的物业费。就目前郎溪县的居民收入和消费水平而言，方面是消费能力问题，另方面是消费观念难以跟上，郎溪县房地产消费方面整体观念明显滞后于其他生活消费。消费缺乏理性由于郎溪县大多数市民普遍文化素质不高，对新闻产品信息的关注度不够，所以具有县域市场的些共性，即缺乏理性的消费观念。在些“专家领导类”亲友的推荐介绍以及强势媒体消费信息的引导下，容易做出冲动性的消费决定。座城市的荣耀鲲鹏金色港湾营销策划报告方案提供安徽三足置业投资发展有限公司郎溪县市场宏观走势及供需调研分析郎溪县房地产开发涉及相关政策分析当地竞争项目个案调研分析对本案有参考意义的部分重点关注问题的调研居民消费心理及居住习惯区域市场现状分析第部分项目调研报告项目调研报告项目开发建议产品定位项目销售策略项目推广策略郎溪县市场宏观走势及供需调研分析郎溪县简介郎溪位于东经，北纬。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山九华山太平湖，南与浙江相望，北接南京。
2、市场也越加繁荣商品房的价格由年的元平方米上涨到年的元平方米而般的商铺也由元平方米上涨到元平方米。总结郎溪城区较小，人口较少约万，市场需求空间有限城市规划不明确，发展速度也相对较慢，配套设施缺乏郎溪房地产市场处于起步阶段，市场不稳定，发展空间比较大房地产处于初步阶段，可操作性强乡镇企业的发展和在外创业人员的返乡，大大提高了购房能力房地产市场住宅目前供不应求县城新项目少，规模不大目前房地产开发集中在老城区，从年预拍地块的位置看，近段时间老城区依然是开发重点四对本案有参考意义的部分重点关注问题的调研万以下万万万以上和县潜在购房群体年收入调查表和县居民购房时机统计图房屋基础完成房屋主体结构封顶房屋立面呈现房屋竣工房屋交付使用我们经过对在建在售楼盘的实地调研以及对政府相关部门领导房地产从业人员的访谈后，了解到以下信息客户群体及购房时机阐述郎溪县的购房客户群体主要是以在外经商或务工的本县城关镇和周边乡镇居民为主，很大部分人年收入在万元之间。为解决子女的教育家庭户口老年人养老婚姻等原因，他们希望在县城置业。郎溪县居民的消费理念相对保守，他们在意实际产品的价格和价值，对于预期尚未成形的楼盘则抱以不信任的态度，他们通常会在产品的主体结构呈现和准现房阶段才会开始有购房行为如下图。和县居民对储藏室需求情况不需要无所谓需要和县居民对储藏室面积的要求以下以上居民消费趋势根据我们对在售楼盘产品的调查，并走访了大量的目标客户群后了解到，二房两厅和三房二厅面积在的户型供需两旺，去化率达左右购房客户心理总房款价位在万万左右为较易接受范围，所以大户型总房款超过万时心理有抗性。各楼盘尾盘销售般以顶楼复式为主，。
3、的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。非刚性购房需求占据主导地位郎溪县县城居民数量不多，而且很多有住房需求的县城市民在过去的几年里基本上都已经有过第次置业的经历，这样的人不低于总消费群体人数的，且县城所能够提供的就业岗位是极其有限，因此，真正意义上的刚性住房需求来自郎溪县下属各乡镇，买房很大程度上是为了投资和子女教育，这也是郎溪县购房消费群体与其他县城不尽相同之处。年龄情况岁以下岁岁岁岁岁以上从业单位性质政府机关事业单位国有企业私营或外资企业个体经营无业自由职业目前住房面积未来两年内购房意向情况是否不确定本次郎溪县购房需求消费者调查问卷的部分结果统计本次发放份问卷，收回份，其中有效问卷数为份理想购房区域城东城南城西城北城中心商业区理想的户型结构室厅卫室厅卫其它理想的户型面积是否愿意另行购置间位于楼的储藏室是否无所谓理想储藏室面积以下以上付款方式次性付款分期付款银行按揭公积金贷款购房时所关心的重点开发公司品牌实力建安公司品牌实力地段位置周边环境交通便利度房屋单价房型设计物业管理水平其它能够接受的房屋总价是万万万是否需要安装使用太阳能热水器是否无所谓太阳能热水器的品牌认可度皇明美菱期望的太阳能热水器规格容量管管理想承受的太阳能热水器价格物业管理费元平米以下元平米是否愿意考虑购买高层或小高层是否未来数年内会不会在郎溪县城区以外的区域购房不会会考虑在郎溪县部分乡镇购房会考虑在郎溪县周边的大中城市购房对目前郎溪县城区普通住宅房价水平的认识较合理略高对县内房地产有关信息的了解渠道电视户外广告牌传单散发亲朋介绍二郎溪县房地产开发涉及相关政策分析土地政策郎溪县政府前几年对土地的政策相对宽松。
4、主要原因是楼层高家有老人户形偏大总房款高及隔热效果差等。储藏室的问题我们对市民以及房产相关从业人员的了解及调查问卷中得知，显示有的市民选择需要储藏室，的市民选择无所谓，不愿意购置的为零。需要购置以下储藏室的有，需要的有，需要以上的有如下图，可见大部分市民还是希望有此类空间便于放自行车及杂物。和县居民对太阳能热水器的接受程度不需要安装需要安装无所谓和县居民接受的太阳能热水器的价格元太阳能热水器的安装根据调查我们了解到，大部分小区都预留屋顶安装太阳能的位置，并统进行管道布线。调查数据显示的市民需要安装太阳能热水器，的市民不需要，的市民选择无所谓如下图在对当地市民购买太阳能所能承受的价格调查中，需求价位在元的占，元的占，元的占，元的占。建议为满足客户需求，并考虑其可承受价格范围，本案可预留太阳能屋顶安装位置，并统进行内部上下水管道布设，但由客户自己购买太阳能安装。阁楼跃层的销售模式我们在对部分在售楼盘调查后发现，销售员对外宣传的买顶楼送阁楼活动其实是打擦边球，其项目五层内屋顶就是坡顶设计，需要自己隔层。子女的教育对购房行为的影响我们根据调查数据以及对当地相关领导的访谈了解到，郎溪县没有严格的学区划分，采取就近入学方式另调查问卷统计数据显示，市民购房时所关心的最重点为周边环境和交通便利度，学区教育意识不强。但是乡镇居民最看中的还是教育！五居民消费心理及居住习惯郎溪县住房消费人群的特点乡镇籍在外务商务工人群成为主流消费群在我们的调查中，在外地经商的潜在消费者占总消费群体的比例最多，约为，乡镇潜在消费者占，县城购房群体占。乡镇人员县城居民其它在外经商务工群体购买力强劲郎溪县在外经商和。
5、争项目个案调研分析项目所在区域在建在售竞争楼盘分析为进步了解项目所在区域房产行业发展动态，摸清竞争对手的定价销售等相关策略，我司对郎溪县项目周边区域在售在建楼盘进行了为期周的实地调研工作，以便为后期项目推广及销售计划的制定提供可靠的参考依据，右图为郎溪主要在建在售楼盘分布示意图房地产市场个案分析新建商品房市场永固商住楼开发商安徽天建置业物业形态多层栋总套数约套户型两室两厅三室两厅面积价格均价元卖点核心领地地处宁芜路城东路文化氛围咽喉要地，政府规划中的核心地段郎溪最好的学区之，距离郎溪二中建平小学仅步之遥配套齐全市场医院幼儿园小学中学车站„应俱全阳光户型精选户型设计，跃层更有超大露台让你尽情享受阳光清风人性管理人性化的小区管理，可视楼宇对讲遥控自动车库门注期月日开盘，多套已经销售套。温馨嘉苑物业形态多层栋总套数约套价格均价元注已经销售。建业嘉园南区开发商郎溪建业房地产开发公司物业形态多层栋总套数约套价格均价元注已经销售完。绿都东城水岸开发商安徽绿都房地产开发有限公司地址滨河路总建筑面积约万注目前该楼盘还在拆迁，计划年月份开盘。小结从市场调研看，总结如下郎溪县房地产市场还没有进入正规化，还处于初级阶段没有正规的售楼部和售楼员，营销水平较低，没有专业的房产知识，工地管理也非常混乱，很多属于个体私人小老板开发建设，楼盘品质较差整个郎溪房地产市场没有明确的发展方向，开发较乱现有楼盘产品单，品质较差，缺乏自身特点前期价格上涨主要是开发量小，市场供不应求销售去化速度快购房者中有相当部分来自周边村镇的富裕农民现有的新建楼盘价格均在之间，均价已经达到元左右郎溪县社会经济发展进程加快,房地产。
6、历年房价统计及未来房价预测图表年年年年年年„„年据业内人士分析，主要有以下原因是郎溪房价与周边县市相比，价格偏低且幅度较大。二是随着农民收入的增加，特别是外出打工者以及在乡镇上班的工作人员，在县城买房人数大幅增多。三是年以来，郎溪房地产投资明显不足，房产供不应求。四是随着城市土地市场整治的深入，城区私自滥建房屋等现象得到定遏制。县城规划将拉动房地产需求按照“东扩北延南改”的总体发展思路年年，以规划为龙头，合理确定城市发展方向功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。到规划期末，县城常住人口达到万人，人均住房面积不低于平方米。划期内，县城住房总需求为万平方米，根据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。非刚性购房需求占据主导地位郎溪县县城居民数量不多，而且很多有住房需求的县城市民在过去的几年里基本上都已经有过第次置业的经历，这样的人不低于总消费群体人数的，且县城所能够提供的就业岗位是极其有限，因此，真正意义上的刚性住房需求来自郎溪县下属各乡镇，买房很大程度上是为了投资和子女教育，这也是郎溪县购房消费群体与其他县城不尽相同之处。年龄情况岁以下岁岁岁岁岁以上从业单位性质政府机关事业单位国有企业私营或外资企业个体经营无业自由职业目前住房面积未来两年内购房意向情况是否不确定本次郎溪县购房需求消费者调查问卷的部分结果统计本次发放份问卷，收回份，其中有效问卷数为份理想购房区域城东城南城西城北城中心商业区理想的户型结构室厅卫室厅卫其它理想的户型面积是否愿意另行购置间。
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2008年安徽安徽三足置业郎溪县鲲鹏金色港湾项目营销策划报告