1、格局来看联排别墅后续供应在套，双拼别墅套，后续联排别墅供应压力较大从竞争个案来看距离本案最近的青枫号即将开盘，是本案最大的竞争个案按目前联排别墅个案月均套去化速度剔除新开盘项目荆溪人家福院的去化速度，套别墅去化完毕需要年，去化压力较大别墅近期去化表现别墅开盘日期推出套数去化套数月均去化钟楼区青枫公馆双拼年月武进区新城长岛双拼年月钟楼区秋水云庐双拼年月天宁区荆溪人家福院双拼年月武进区新城长岛联排年月钟楼区秋水云庐联排年月天宁区荆溪人家福院联排年月双拼去化青枫公馆双拼月均去化套，荆溪人家福院新开盘去化套，其余个案双拼月均去化小于套联排去化荆溪人家福院新开盘去化套，其余个案联排月均去化在套之间静态来看，联排别墅去化并不理想，区域内仅有的秋水云庐最早开盘时间在年，产品上均为较早时期规划，产品力较差，并且区域外项目，新城长岛价格不具备去化支撑，荆溪人家福院近期开盘但去化也并不理想动态来看，距离本案最近的青枫公馆双拼月均去化套，去化速度最快，年开盘，参考性较强，若以竞争项目双拼与联排去化比值来看，区域内联排月均去化约在套常州万水钟楼区项目新聚仁机构目录项目区位理解宏观市场分析公寓市场平台分析别墅市场平台分析项目市场定位产品提升建议项目客源定位区位钟楼区行政中心钟楼区政府本案•钟楼区行政中心西迁•本地块距离现钟楼区政府公里•年钟楼区政府由局前街搬至星港路号，区行政中心西迁，钟楼区下个发展重心将在钟楼区西部•从城市发展角度来看，区域行政中心的发展快于其他区域的发展速度本地块位于钟楼区行政中心公里范围内，区域行政中心所在地区位钟楼区景观中心本案青枫公园青枫公园•面积规模总建面公顷，比红梅公园大，是常州市最大的免费公园•功能定位常州首个森林公园，集“生态科普活力”三大主题于。
2、个案均有较好的去化，月均去化在套以上公寓价格表现公寓价格目前报价折扣年月报价御源林城凯尔枫尚折总价万景瑞曦城抵扣非景观房青枫公馆折港龙华庭多层无月多层，月小高层枫逸人家折区域内价格报价在元，成交价主要在元个案价格方面基本相当，价格上呈现同质化的竞争格局并且目前市场回暖下，价格较前期均有左右的价格涨幅公寓客源表现公寓客源区域客源层次客源臵业需求御源林城钟楼区客源为主区域拆迁，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主凯尔枫尚钟楼区客源为主区域政府，经济开发区，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主景瑞曦城钟楼区客源为主区域政府，经济开发区，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主青枫公馆钟楼区客源为主区域拆迁，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主港龙华庭钟楼区客源为主区域拆迁，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主枫逸人家钟楼区客源为主区域拆迁，外来人员，勤业片区及清潭片区排挤客刚性自住为主客源相对封闭，主要来自于钟楼区本地青枫公园片区，勤业片区，林家塘片区，清潭片区为主，基本都为刚性自住为主公寓市场结论相对封闭的市场以及稳定的市场去化水平，区域房地产市场具有较大机会，但同时，区域内竞争个案价格水平相当，户型面积相当，同质化竞争激烈严重，本案必须在产品力上完全跳脱市场，才能避免激烈的同质化竞争，从而达到价格上的跳脱！公寓市场公寓产品产品总规枫逸人家御源林城凯尔枫尚景瑞曦城容积率景瑞曦城凯尔枫尚御源林城枫逸人家青枫公馆港龙华庭青枫公馆港龙华庭总规表现上，多采用错行列结合中央围合的排布方式，以保证景观均好性本案总规总建面万方公寓建面万方别墅建面万方容积率本案总规采用公寓围绕别墅的“包心”设计，尽管公寓南向视野开阔，但多数公寓房。
3、建设用地供应从严从紧月日国土部关于加强和改进土地开发整理工作的通知缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础月日国务院关于切实稳定住房价格的通知高度重视稳定住房价格工作切实负起稳定住房价格的责任大力调整和改善住房供应结构严格控制被动性住房需求正确引导居民合理消费预期全面监测房地产市场运行再次强调房地产宏观调控的方向月日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议新国八点分析当前房地产市场形势，研究进步加强房地产市场宏观调控问题。月日七部委中央关于做好稳定住房价格工作的意见针对些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见月日建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足年转手的将征收营业税主要目的为抑制房产投机和过度投资行为年宏观调控政策年政策为年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求首先增加自住需求的供应其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响月日“国六条”“国六条”明确提。
4、均处于沿路位臵，具备定的抗性产品立面凯尔枫尚景瑞曦城御源林城枫逸人家青枫公馆港龙华庭区域内凯尔枫尚景瑞曦城立面表现力上已达到高端项目的立面水平但同时，立面用材立面色彩搭配立面细节处理仍有较大突破空间立面风格凯尔枫尚新古典青枫公馆意大利风格，其余均为现代风格立面材料凯尔枫尚真石漆景瑞曦城期面砖，二期规划真石漆，其余均为面砖产品户型御源林城凯尔枫尚枫逸人家景瑞曦城产品户型青枫公馆港龙华庭客厅面宽主卧面宽层高附加值飘窗除外三房凯尔枫尚景瑞曦城御源林城枫逸人家青枫公馆港龙华庭二房凯尔枫尚景瑞曦城御源林城枫逸人家青枫公馆港龙华庭常规户型设计，区域内仅景瑞曦城和港龙华庭部分户型有空中花园设计，但附加面积较低，户型上，本案具备较大超越空间公寓产品结论区域内公寓产品相对达到定水平，但同时，在立面风格立面材质有定的超越空间户型设计上相对为传统设计，附加值的体现尚处于较低水平，高附加值产品尚处于市场空缺，对于本案而言，户型上的设计创新是实现区域市场去化突围和价格突围的关键突破点！目录项目区位理解宏观市场分析公寓市场平台分析别墅市场平台分析项目市场定位产品提升建议项目客源定位别墅市场别墅产品楼盘分布图青枫公馆本案新城长岛荆溪人家秋水云庐别墅经济指标别墅占地面积总建筑面积绿化率容积率建筑类型秋水云庐双拼联排青枫公馆高层双拼新城长岛联排小高层高层荆溪人家福院三期联排双拼本案小高层高层联排别墅双拼别墅本案别墅与公寓混合型社区，容积率，是竞争项目中容积率最高的项目别墅未来可售别墅总套数推出套数去化套数后续可售合计钟楼区青枫公馆双拼武进区新城长岛双拼钟楼区秋水云庐双拼钟楼区青枫号双拼天宁区荆溪人家福院双拼武进区新城长岛联排钟楼区秋水云庐联排天宁区荆溪人家福院联排钟楼区青枫号联排竞争。
5、月份月份月份年年政策土地对房地产走势影响模拟图当前阶段政策周期研判年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度上轮后市周期本轮楼市周期预测年季度年综合政策周期以及土地市场，本司认为年四季度价格依旧维持高位，或继续上涨，但成交量回落，年上半年有可能出现价格调整的局面。目录项目区位理解宏观市场分析公寓市场平台分析别墅市场平台分析项目市场定位产品提升建议项目客源定位公寓市场公寓产品楼盘分布图本案御源林城凯尔枫尚港龙华庭枫逸人家青枫公馆景瑞曦城公寓经济指标公寓占地面积总建筑面积绿化率容积率建筑类型御源林城小高层高层少量别墅花园洋房凯尔枫尚高层景瑞曦城后续地块约万高层青枫公馆高层双拼港龙华庭多层小高层枫逸人家多层小高层本案小高层高层联排别墅双拼别墅总建面个案体量多在万万方左右容积率基本都在以上物业类型以公寓为主，部分项目带有联排别墅双拼别墅本案产品类型丰富，公寓加别墅的建筑类型，更能提升项目品质感未来供应公寓总建面已推体量已售体量后续体量御源林城凯尔枫尚景瑞曦城后续地块约万青枫公馆公寓港龙华庭枫逸人家本案合计区域内公寓产品后续体量约在万方，以目前市场个案平均套，月均万方的去化速度计算，全部去化完毕仅需要年，去化压力较小！公寓房型供应近期供应配比房套数配比面积二房套数配比面积三房套数配比面积四房套数配比面积御源林城凯尔枫尚景瑞曦城青枫公馆港龙华庭枫逸人家合计供应户型上来看，三房是供应绝对主力达到，二房户型面积上，二房基本在以下，三房基本在区域内以紧凑型高性价比的三房为主，户型面积在公寓去化表现公寓最近开盘日期推出套数去化套数近个均去化御源林城年月凯尔枫尚年月景瑞曦城年月青枫公馆年月港龙华庭年月枫逸人家年月阶段尾盘目前整体市场回暖，。
6、各地楼市天津去化方面月市场成交量在万方，与月相比缩量，较月缩量价格方面月价格元，较月小幅下跌，较月下跌出现价量齐跌，市场调整信号释放各地楼市常州去化方面月市场成交量在万方，与月相比放量，较月放量价格方面月价格元，与月价格基本持平，较月下跌各地楼市量价对比与月相比城市价格涨幅成交量涨幅线城市上海深圳北京二线天津三线无锡苏州常州受供应带动线城市基本呈现价涨量跌的趋势二三线城市价格出现滞涨，成交量小幅萎缩的调整态势！全国楼市结论全国各线代表城市呈现不同程度的调整现象，经过前轮的放量上攻，目前市场呈现出定的缩量趋势。年宏观调控政策年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市时间政策或行动内容与影响月日国土资源部年工作要点对全国存量土地进行资源调查将基本农田保护面积与省长考核指标联系在起严格执行供地政策深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧月日国土部关于加强和改进土地开发整理工作的通知缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础月日国务院关于切实稳定住房价格的通知高度重视稳定住房价格工作切实负起稳定住房价格的责任大力调整和改善住房供应结构严格控制被动性住房需求正确引导居民合理消费预期全面监测房地产市场运行再次强调房地产宏观调控的方向月日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议新国八点分析当前房地产市场形势，研。
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