1、区高端住宅具有很高的借鉴意义建筑指标总建面积万平米含木棉花酒店，住宅建筑面积万平米，住宅容积率木棉花酒店二期商业君悦酒店住宅期商业华润大厦变电站住宅形象定位都市顶级生活代言大交通口岸之多条城市交通干道地铁号线连接物业余条公交路线深圳地位深圳金融机构国际化办公基地余家世界强企业汇集香港企业驻内地基地娱乐休闲配套集中地华润幸福里华润幸福里其住宅的开发紧紧围绕高端客户需求，从产品力配套设施软性服务以及对居住精神体验的营造来达到突破市场，跑赢对手的目的需求四产品本身的居住细节的体验需求三符合豪宅客户生活需求的专署服务体系需求二强调生活体验的完整性及项目配套需求产品细节的打造及品质需求华润幸福里示例基于客户需求下的产品功能提升服务空间品质的提升成员核心空间标准车车位尺寸考虑到豪华轿车加长加宽加高的体积数量每户至少个车位临时访客车位能提供离被访者住宅距离近的区域设置访客临时车位保姆工人房数量不同面积段不同数量工人房，如平米个工人房，平米以上个工人房完整功能卧室空间足够床衣柜书桌等基本家具摆放的洗手间及沐浴功能主仆分离工人的居住空间与工作交通空间与家庭成员生活活动空间区隔更好更舒适的车位，更完整更分离的工人房，保证车与保姆为家庭提供更完美的服务，从而提升整个居住品质华润幸福里示例基于客户需求下的服务提升服务品质的提升以高额物管费区隔客户元平方米项目名称户型物管公司物管费柏悦居与柏悦酒店套华贸中心元平方米东方豪庭与君悦酒店元平方米九号国际公寓元平米东方银座元平米万豪公寓元平米北京各类高档公寓物管费调查高额物管费既可以区隔和筛选客户,又可以作为营销噱头住宅运作模式建议“华润幸福里综合体高尚住宅模式”产品功能细化针对城市高端住宅客户需求，通过细节强化和品质保障赋予项目高。
2、销原因分析购买客户多数为缺少稳妥投资渠道的国内投资者，其购买意图在于选择优质地段项目作为保值首选，其买家全部为国内客户，来源分散，有相当煤炭行业老板认可购买大城市中心地段物业的保值作用，另外，有四成左右客户是购买过产品的老客户从最早的现代城项目开始，在北京已经建立了品牌知名度，其产品设计特意突出其设计创意性和建筑个性，项目在宣传包装方面通过创意概念提升价格，给客户造成稀缺和唯的体验，不断在营销层面形成冲击力三里屯于年月开盘，周内销售达到签约亿，开盘累计销售额达到亿，超出开发商原定最高亿的目标区位因素客户定位产品打造三里屯阳光百货通过高质量的经营管理和服务，打造了个剧院式的体验型百货店，取得了经营上的巨大成功阳光百货•区位位于青岛市政治经济金融中心,黄金地段香港中路号•概况阳光百货经营面积,余平方米，内部环境现代洁净而富有人文气息，是家集商务休闲娱乐体验生活于体的具有综合经营功能的百货店。•经营特征阳光百货通过高质量的经营管理和服务,努力满足消费者物质上和精神上的双重需求,为顾客打造个剧院式的体验型百货店。•经营业绩开业三年来,销售收入以每年以上的速度增长,实现了快速健康持续发展。通过国际知名品牌的导入提升整个百货的档次，并通过明星的营销提升项目的关注度以及强化人气的聚集，取得成功阳光百货商品品牌定位于‚时尚高档健康休闲‛，巴利保罗鲨鱼铁狮东尼著名的咖啡品牌‚星巴克‛德国‚保时捷‛展厅，冰激凌第品牌‚哈根达斯‛等众多国际流品牌汇集在此商业运作模式建议两种商业运作模式对本项目的借鉴“阳光百货式持有三里屯式销售”三里屯运作模式阳光百货商业运作模式作为大规模商业体量项目，保证商业收益方式多样性能更有利控制市场风险，同时保证后期商业高价值实现，故建议商业采用持有销售模式持有部分。
3、的城市功能之间的矛盾，已经成为区域发展的瓶颈主城副城副城副城副城单中心城市扩张大都市化形成区域层级项目处于篦萁巷延陵路与怀德北路交界处，商业价值成熟度高，同时片区具备深厚的人文底蕴区域商业价值延陵路是目前常州最重要的东西交通，商业价值成熟人文价值•延陵，作为常州历史上的第个名称，具有永久的纪念意义。公元前年，吴王余祭封其弟季札于延陵，从此常州就有了第个地名。以延陵命名，具备深远的历史文化意蕴。•篦萁巷虽短，但历史悠久，历史文物随处可见，在小说红楼梦中，主人公贾宝玉与父亲最后拜别的地方就在毗陵驿地块层级项目总占地万，容积率，目前处于商业前期策划及规划方案的选定阶段,各物业可调整空间不大物业类型建筑体量万商业地上,地下,办公,住宅,地下车库,自行车位,合计,方案方案物业类型建筑体量万商业地上,地下,办公,住宅,地下车库,自行车位,合计,商业建面,商业建面,商业建面,商业建面,商业建面,项目属性界定城市老城区域，处于城市核心商务坐标的大规模城市综合体项目城市核心综合体大规模项目属性界定城市老城区域，具备人文价值，大规模城市综合体项目人文资源目标核心问题新城集团目标提炼战略转型机遇下,短期回现与长期价值最大化间的平衡突破目前区域价格瓶颈，扩大优势，规避劣势，实现高价实现高价格快速回现选择最佳物业组合，高调入市，树立项目高端形象，缩短资金占有周期，快速回现，平衡现金流新城战略转型斥资百亿进军商业地产，从单的住宅开发商晋级为住宅商业齐头并进的房地产综合发展商。本项目属于首期启动项目，总投资将超过亿元，对新城集团意义重大。市场背景当前商办物业面临的不确定性大大增加，项目面临着大体量的商办物业的销售去化压力金融危机使宏观经济面临进入下降周期风险，房地产市场交易量出现下滑，房地产市场。
4、商业作为整个商业体系的核心，建议采用阳光百货经营模式销售部分商业采用零散业态作为整个商业体系的补充，建议采用三里屯式销售世贸丽晶城世贸丽晶城地处杭州顶级商务区，通过具有国际水准的高档写字楼奠定项目在整个区域的核心地标地位，支撑起项目的高价值•项目区位位于杭城黄龙世贸浙大国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，与浙江大学西溪校区仅墙之隔，杭城公认的顶级商务区域•项目概况项目规划总建筑面积约万平方米，集高档景观公寓国际化写字楼高级酒店式公寓精品商铺和星级酒店于体，各物业类型之间功能互补，是世贸黄龙区域的地标性建筑•项目亮点开发企业集结了国内外流的开发设计以及运营团队，打造具有国际水准的写字楼，如建筑设计由王董设计和华森设计，景观由泛亚易道物管由高力国际等世贸丽晶城世贸丽晶城的写字楼直是杭城领跑者，市场认可度极高，其成功的核心除了优良的产品设计，更多在于后期酒店式的管理企业国际写字楼企业国际自从推出市场后，世贸丽晶城的写字楼物业企业国际直以来保持着区域最高的出租率和最高的租金回报关键成功点•创新的产品全产权参照欧美标准写字楼，是‚未来写字楼‛模式的创新之作，符合环保，节能，可持续发展的国际写字楼发展要求•服务模式创新企业国际率先在杭州引入风行欧美的服务式办公文化，彻底的颠覆了浙江传统的商务模式，即酒店式的办公服务模式导入写字楼运作模式建议“世贸丽晶城版酒店式服务管理模式”产品上，打造常州具有标杆意义的高档写字楼产品，与目前国际流行写字楼产品趋势相结合，比如生态智能化可呼吸等创新元素。借鉴世贸丽晶城做法，引入服务式的办公文化，打破传统单商务办公模式，构建项目软性竞争力。世贸丽晶城版酒店式服务管理模式华润幸福里位于深圳坐拥城市核心资源，其住宅物业的开发对于城市核心。
5、就像个浓缩了的城市景观，将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业，餐饮，娱乐为体，将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。三里屯三里屯最大的成功体现在营销层面，通过销售模式的灵活运用，将非现金流的商业及写字楼转化成现金流物业，同时博取高价值三里屯卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。三里屯的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，三里屯的商铺销售依然如此火爆最大的单成交达亿元仅仅每单过亿的大单成交就逾多亿元，两三千万的都是小单。三里屯三里屯坚持商业散售形成热销模式认为传统商业经营提出“只租不售整体经营”的模式并非唯正确道路，传统模式属于百货公司类型模式，个性化和信息化时代适用“包产到户”的商业模式，即由经营者自己决定商业经营。认为养铺期出现的定位不准，经营失败是正常现象，经过经营者的主动调整，商业业态会逐步成熟。三里屯三里屯商业街业态及定位临外街商铺余套，上千米的临街展示面，上万平米的临街旺铺。商铺地上层平均每层总建筑面积约为平米，位于地下层至地上四层局部五层的零售商业由个不同规模的商业板块组成。‚国际化商务核心‛‚国际化时尚区‛‚小时娱乐中心‛三里屯三里屯商业街设计要点特点二开辟众多街道，让人自由游逛。配合这个构思特别设计了层街道，除地面层外，更有地下层及地下二层。各层街道两旁均由个购物上场和特色商业街构成。特点开放式设计整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合特点三梯田式设计位于地下层至地上四层的零售商业由个不同规模的商业板块组成，高低错落的梯田式设计，让每层商户都可享受户外的园林景观。三里屯和中国开发的其他项目样，全部位于北京成熟的商务区，在北京三环以内房子供应量趋近于零的现实情况下，地段具备稀缺性热。
6、店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格。大型超市专业卖场等集中商业应招商先行，根据业主的需要进行商业规划设计。商业经营有赖于人气，因此通常在写字楼公寓入住后商业的价值开始释放。在刚开业的年内，为了吸引主力店培育氛围，租金收入并不会很高。待商业成熟后，其价值会迅速提升，成为综合体经营现金流的主要来源。项目思考世联顾问工作的初步思考方向项目属性界定目标核心问题初步解决思路项目属性界定城市层级项目地处常州老城区核心区位，常州目前处于单中心城市向多中心过渡，老城仍居于整个城市价值的核心项目处于常州老城区核心地段常州现辖金坛溧阳两个县级市和武进新北天宁钟楼戚墅堰五个行政区，全市总面积平方公里，全市总人口万人主城区空间发展方向“拓展南北，提升中心”。延陵路区域是个集商业商务政务为体的中心地区，而该地区的城市配套与承担的城市功能之间的矛盾，已经成为区域发展的瓶颈主城副城副城副城副城单中心城市扩张大都市化形成区域层级项目处于篦萁巷延陵路与怀德北路交界处，商业价值成熟度高，同时片区具备深厚的人文底蕴区域商业价值延陵路是目前常州最重要的东西交通，商业价值成熟人文价值•延陵，作为常州历史上的第个名称，具有永久的纪念意义。公元前年，吴王余祭封其弟季札于延陵，从此常州就有了第个地名。以延陵命名，具备深远的历史文化意蕴。•篦萁巷虽短，但历史悠久，历史文物随处可见，在小说红楼梦中，主人公贾宝玉与父亲最后拜别的地方就在毗陵驿地块层级项目总占地万，容积率，目前处于商业前期策划及规划方案的选定阶段,各物业可调整空间不大物业类型建筑体量万商业地上,地下,办公,住宅,地下车库,自行车位,合计,方案方案物业类型建筑体量万商业地上,地下,办公,住宅,地下车库,自行车位,合计,商业。
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