1、款的项目结构封顶时，支付回购款的交房验收合格后支付回购款的另质保金年后支付。考虑各种不确定因素，项目可能存在回购款逾期到位的风险，对此，本报告已在财务评价的方案二中予以测算即第二年收到回购款，自有资金，不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告足部分申请银行贷款。经测算，在此情况下本项目的利润率有所降低，由降到，然而风险仍在可控范围内。利息上涨风险近期通货膨胀导致加息压力增加。如本项目回购款不能及时到位，则建设资金需申请银行贷款解决，项目存在利息上涨的风险。通过对项目进行清偿能力分析可知，本项目用住宅回购款偿还银行借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。利息上涨的风险较小。质量管理不达标风险包括在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题在设计阶段，向设计提出违反设计规范标准，特别是强制性标准的要求所造成的质量问题施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大，不按照政策规定的程序和规定执行设计变更，擅自改变设计造成的质量风险施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的过程控制，对些容易影响结构安全的问题处理不及时，没有做到事前控制项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量与安全产生冲突造成的质量风险。对此，需要在项目实施过程中加强关键环节和关键部位的管理，消除质量风险的影响。在策划决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估建设环境评价和经济技术分析，正确决定项目的产品定位品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险在设计阶段，坚持按照产品的定位要求规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制的最关键步控制好。
2、税费取值标准营业税及其附加收入的住宅维修基金元交易税费所得税应纳所得税额的借款利率参照中国人民银行年月日公布的中长期三年贷款利率。回购价住宅回购价暂按元计算。财务效益分析上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告收益预测扣除保障性住宅中的配套公建面积，本项目可供回购的住宅面积约为平方米，回购价元。成本分析项目总成本费用包括建设投资贷款利息交易税费住宅维修基金等。财务评价指标根据现金流量表与利润表计算各项财务指标如下表项目损益预测表方案第年收到回购款，全部自有资金序号项目计算基数单价计算费率总价万元收入住宅元营业税金及附加万元成本费用建设投资元贷款利息交易税费万元住宅维修基金元利润总额所得税万元税后利润税前总成本利润率税后总成本利润率自有资金利润率表项目损益预测表方案二第二年收到回购款，自有资金序号项目计算基数单价计算费率总价万元收入上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告住宅元营业税金及附加万元成本费用建设投资元贷款利息交易税费万元住宅维修基金元利润总额所得税万元税后利润税前总成本利润率税后总成本利润率自有资金利润率由上表可知，项目在两种方案下的自有资金利润率分别为和，盈利能力较好，项目财务评价可行。清偿能力分析对方案二第二年收到回购款，自有资金，不足部分申请银行贷款进行清偿能力分析。用住宅回购款偿还建设期借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。表项目还款计划表方案二自有资金，其余申请银行贷款序号项目合计万元年份银行贷款上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告序号项目合计万元年份建设期贷款利率年期建设期贷款利息年末本息余额年初欠款本年还款额本年归还本金。
3、中心城区，上海城投总公司上海建工集团上海城建集团绿地集团等多家国有大型企业集团积极参与建设。市场前景年，上海共完成保障性住房用地供应公顷，占全部住宅供地的。全市保障性住房新开工超万平方米。年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措万平上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告方米供应万套保障性住房。今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将按不低于的比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。根据十二五期间上海住房建设的初步方案，上海十二五住房建设大约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品住宅建设，万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。规划布局年初，上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约平方公里，其中居住用地约平方公里，规划居住人口约万人。年月，上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划，总共有块大型居住社区陆续上马，建设用地面积约平方公里，其中住宅用地面积约平方公里，预计可建住宅建筑面积约万平方米。经过公示，近期将有块社区率先启动，包括宝山罗店嘉定城北站嘉定云翔拓展青浦华新青浦城站松江佘山丘松江泗泾闵行浦江闵行旗忠浦东航头浦东民乐路浦东川沙奉贤南桥，合计建设用地平方公里，可开发住宅用地平方公里，可开发住宅建筑量万平方米。部分大型居住社区规划情况如。
4、年归还利息敏感性分析为考察项目的抗风险能力，对项目建设成本回购价格作了单因素敏感性分析计算建设成本及回购价格变化时，项目的税后利润变化情况。表项目敏感性分析表变化因素变化率税后利润建设成本回购价上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图项目敏感性分析图通过对项目的建设成本及回购价格进行敏感性分析可知当项目建设成本增加或当项目回购单价降低时，净利润降为零，项目变为不可行。因此，需在建设过程中进行严格的造价管理，保障项目总投资控制在预算范围内。另外，在回购协议谈判时，争取较高的回购单价。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告风险评估分析竞争性风险根据上海市经济适用住房管理试行办法第三章第十三条规定单独选址集中建设经济适用住房的，由区县政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设。可见，上海保障性住房开发权采取竞标的方式取得，而上海目前的保障性住房主要由本地大型建设集团承接，天健集团面临较大的竞争性风险。如果最终未取得项目开发权，则前期的投入都将浪费。因此，建议与有经验的设计及咨询单位合作，提高企业的竞争实力，降低竞争性风险。成本风险主要是材料人工涨价风险，以及成本控制风险。考虑到项目建设规模较大，周期较长约年，项目受通货膨胀影响较明显，可能面临建设成本超预算的风险。因此，必须在建设初期就对项目的涨价风险进行预估，设置定比例的涨价预备费。同时，建议聘请专业的造价咨询机构，对项目进行全过程的造价控制，严格将总投资控制在预算范围内。政府回购款逾期到位的风险根据保障性住房建设协议，般回购款在项目工程进度达到时，支付回购。
5、南侧，社区东部和南部约公里处为轨交号线，预计可居住万人。奉贤南桥东大型居住社区，奉贤南桥新城重要的组成部分，靠近规划轨道交通号线延长线，预计可居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图上海市保障性居住社区规划布局图信贷支持年，上海银监局将加大差别化信贷政策，继续积极支持保障性住房工程建设，积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房信贷政策，进步加大监管协调指导力度，推动商业银行配合支持上海大型居住社区开工建设，优先满足保障性住房建设资金需求，充分发挥贷款资金对房地产市场健康发展的调节作用。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设的战略设想以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险保障房是与商品房相对应的个费经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告表资金来源与运用表方案二第二年收到回购款，自有资金序号项目合计万元年份资金来源回购款比例金额自有资金银行贷款资金运用土地投资比例金额建设成本比例金额管理费用销售费用维修基金交易税费经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告序号项目合计万元年份盈余资金累计盈余资金上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告财务评价财务评价的依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目可行性研究指南近期已建成的类似工程基础经济评价资料。财务评价主要参数项目计算期计算期取年，年为项目建设期，年为结算期。税费项目涉及到的税费主要有营业税金及附加房屋维修基金交易税费等。表税费及其取值表序号。
6、。意见提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措批公共租赁住房全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后年新增保障性住房万套。自年月日上海市政府与浦东新区等个相关区政府签署年本市保障性住房建设目标责任书并下达各项目建设计划以来，市区各相关部门采取并联审批简化程序缩短周期的办法加快推进土地储备规划设计手续办理开发建设及完善配套建设同时通过例会制度简报制度督查制度等，及时反馈信息解决问题，确保按期推进。从年上海市政府召开的保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推进会上获悉年，上海市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障性住房新开工超万平方米，建设规模为历年来的高峰，建设基地涉及浦东嘉定闵行宝山青浦松江，以及徐汇普陀长宁虹口闸北等中心城区，上海城投总公司上海建工集团上海城建集团绿地集团等多家国有大型企业集团积极参与建设。市场前景年，上海共完成保障性住房用地供应公顷，占全部住宅供地的。全市保障性住房新开工超万平方米。年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措万平上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告方米供应万套保障性住房。今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将按不低于的比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。根据十二五期间上海住房建设的初步方案，上海十二五住房建设大约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品住宅建设，万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。。
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上海市保障性住房项目投资立项可行性计划书