1、地价开发完成以后的销售收入开发费用利息利润销售税费所得税购买土地需要缴纳的税费考虑资金的时间成本，我们采用现金流量法进行测算。测算前提贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险的资本投资收益率，般情况下按照银行年期貸款利率为安全利率，在安全利率的基础上根据估价对象房地产的社会经济环境，考虑定的风险因素。本次测算贴现率取以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算开发成本及销售收入依据前面章节的测算根据沟通，委托方的目标内部收益率不低于，成本净利润率为，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，再根据售价和收益率的变化确定土地竞投价格区间土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于，净成本利润率不低于，在实现稳健售价元平方米和乐观售价元平方米两种方案下，推算出土地的价格分别为万元亩和万元亩，经济指标如下表方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标售价销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案,乐观方案,敏感性分析我们在目标净成本收益率为，对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，经济指标变化如下表项目敏感性分析方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标变化销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案售价,售价,成本,成本,乐观方案售价,售价,成本,成本,经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。保证销售价格。
2、。项目建安工程费用为万元。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和的计取较为合理。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨。经估算为万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目共向银行融资万元贷款年，自年至年，贷款利率为，发生财务费用万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前上海市般房地产开发项目的标准和宝安区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的。项目稳健方案销售费用为万元。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资销售回款。按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为万元，其中自有资金,万元，银行融资万元，销售回款,万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金,银行融资,销售收入,总投资,投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表项目投资计划表。经济测算时，根据项目的预计开发情况，项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。七销售及经营收入测。
3、产市场存在着众多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高素质人才的聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的企业户，同比增长。万万元的企业家，万元亿元的企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例徐汇区为。
4、定物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面的区域房地产发展前景分析，至年初项目开盘时，区域同类项目售价可达元平方米，考虑招商地产的项目操作能力，预计可使项目实现的溢价，即销售均价元平方米。由此我们确定项目以稳健售价元平方米，乐观售价元平方米分别进行测算。稳健方案可实现销售收入万元。乐观方案可实现销售收入万元。表项目销售收入测算表稳健项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业,合计,表项目销售收入测算表乐观项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业,合计,销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，上海市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额的，城市建设维护税营业税的，教育费附加营业税的，印花税销售额的，合计为销售额的，稳健方案项目销售税金及附加合计为万元，乐观方案的销售税金及附加合计为万元。根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。项目销售回款计划根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。年季度年正式进入项目的销售期，销售期至年季度结束。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。八土地竞投价格测算土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公。
5、。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展。周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道大连路隧道与浦东联系杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及徐汇大桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主的五横四竖的骨干道路网络格局。徐汇区内交通的进步完善将改变片区房地产市场的发展情况市场承接力，我们假设确定本项目开发进度计划如下项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。施工横道图详见附表六投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为万元，详见下表表项目总投资估算表不含土地成本序号项目名称总额万元单价元占总投资比例前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用,销售税金,公用设施专用基金,合计注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明土地成本未知，为本次测算的目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投。
6、用面积，还有很大的增长空间。供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是年这指标有上升的趋势，需警惕。销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。市场小结从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了。
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