1、项目开发的多方案对比，选择推敲项目定位运用新颖的营销推广策略，突出本项目的个性和可识别性。区域市场的土地供应因本项目前期拆迁时间限制，项目开工正式启动在年月，而本项目向南区域尚有较大面积的开发用地现状为空地，无地上建筑物，该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金约亿元占压丧失市场先机的不利局面。对策争取通过与通州土地分中心的洽谈，对后期大量土地入市进行必要的限制，保护我方利益同时对可能面临的不利局面给予高度重视，进行多种开发方案的准备，使项目设计方案具有定的灵活调整空间。财务风险金融政策的调整销售市场的变化等对资金占用有重大影响。对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延缓资金支出时间，降低前期资金风险。主要优势处于北京房地产开发热点地区之交通便利，城市铁路等直达城市中心规模适当随着市政基础设施的进步改善，具有定的升值潜力主要劣势付款方式不利项目规定的付款方式为短期个月内付清，前期资金占用量大土地交付周期长土地交付时间滞后，拆迁周期较长，项目启动前资金占用周期长拆迁及土地交付期内土地及房产市场均存在不确定因素市场风险不易把握。市政条件尚未落实市政管线接口位置容量及相关费用需进步落实主要威胁周边住宅市场竞争激烈早期以较低成本取得土地的项目在价格上比本项目更具竞争力和抗风险能力，旦市场需求不足，该类项目竞相降价，对本项目销售威胁较大区域土地市场供应大幅放量本项目周边较大存量的空置待开发用地是本项目的潜在威胁东四环东五环姚家园青年路带国美复地等若干大盘有可能分流本项目目标客户未来发展潜力机会北京市经济及规划发展重心的东移随着开发进度，以央视为代表的极具行业聚集力的公。
2、款计划表销售收入计划表及资金计划表主要经济指标项目内部收益率动态投资回收期个月年个月参见附表现金流量表基本评价开发周期较长中标后个月交付土地地下万平方米的工程施工及别墅类住宅销售进度较慢等多方原因，造成该方案整个开发周期较长，开发销售完成时间为年月。占用资金量较大且周期较长土地费用支付方式的不利及土地拖后交付是本项目资金占用周期长的主要原因。自年月年月的年内，资金占用量均在亿元亿元之间。高于周边项目的市场定位能否与本地区市场需求高度契合，即能否迅速销售是本项目成功的关键。主要指标总建筑面积万平方米其中住宅万平方米全部地上，无地下公建平方米地上平方米地下平方米会所无利用公建提供基本生活配套容积率产品定位层住宅每层户。户型为平方米左右售价单方售价元平方米，单套总价万元。开发进度计划前期进度计划年初签订土地开发协议及土地出让合同月月进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始施工图设计，月完成施工图。工程进度计划年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。月交付入住。销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工累计完成销售万平方米，售价调整至元平方米，销售回款亿元年底完成销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元。全程销售均价元平方米，销售期年个月。公建计划年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价元平方米，销售期年个月。住宅及公建销售总收入亿元。经济分析成本项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投标建安工程费亿元市政工程费亿元红线内外前期费亿元小计亿元不可预见费万元管理费万元。
3、价来衬托，形成的变化与周边住宅区建筑风格相协调功能设计建筑半地下室为农产品及生鲜区，层为净菜熟食区，二层为南北干货区，三层为管理，仓储等配套用房，生熟净脏分区功能明确。交通组织根据人流方向及外围城市道路情况，规划采用自由式路网结构，从而保证了道路的畅通，市场对外设置两个出入口，主入口开向中心路。消防道路直接连接两条城市道路。第四章宗地情况及相关建设规则基本概况坐落位置开发区中心路东侧二建设用地性质农贸市场用地三用地面积平方米以土地勘界面积为准四四址范围南起建设用地北至城市支路东起建设用地西至中心路详见用地红线图二规划设计要点建设控制容积率计建筑密度不大于绿地率不小于主要出入口方位地块西侧北侧停车泊位小汽车停车泊位不少于辆，摩托车自行车停车位不小于辆竖向界限上界高程为米，下界高程为米以国家高程为基准点二建筑退让退道路红线退中心路东侧道路红线不小于米，腿城市支路南侧道路红线不小于米退用地边界退东侧用地边界不小于米，退南侧用地边界不小于米三市政基础设施给水接中心路给水干管雨水基地内形成雨水管网集中排放到二号横河污水污水集中收集后排至金桥路污水干管供电通信含有线电视电信宽带从金桥路引入，所有管线均埋地敷设四公共设施配件市场管理用房，建筑面积不小于平方米按有关专业规定配建垃圾房公厕等在主题建筑内并考虑五景观要求农贸市场与周边居住区建筑风格要协调三说明建筑面积及容积率依据通政号文件通州市经营性用地容积率管理办法执行。二建设单位凭此设计要点委托具备相应规划建筑设计资质的单位组织规划方案设计，规划方案不少于两个，设计成果包括说明现状图总平面图建筑整体方案管线综合图主要景观透视图等。
4、财务费用万元小计万元销售费用万元两税费万元小计万元成本合计亿元销售总收入亿元开发利润亿元按建设期年计算，年投资回报率参见附表项目成本初步测算资金计划项目开工前需公司投资约亿元取得土地亿元及部分前期费用财务费用等年月项目取得土地证，以土地证抵押可取得部分银行贷款随着工程施工展开，资金需要量加大，年月，公司资金需要量达到最高亿元随着销售回款的实现，年月项目进入还款期，年月，项目投资及银行借款基本回收年月项目资金进入盈余期，资金盈余达到万元利润，可对其他项目提供资金支持。参见附表工程付款计划表销售收入计划表及资金计划表主要经济指标项目内部收益率动态投资回收期个月年个月参见附表现金流量表基本评价项目开发周期比叠拼方案缩短个月项目占用资金量较小亿元周期较短周边同质产品较多户型平方米单价元平方米单套总价万元，市场竞争激烈。如何使产品在同类项目中突出个性脱颖而出，赢得目标客户的认可是项目营销的难点。法律风险本项目为进入土地市场的公开招标项目，合同对方均为政府机构，法律关系明晰。对策加强与政府主管部门的联系，建立良好的合作关系，求得地方政府的扶持。政策风险本项目为中低档住宅项目，符合区域发展方向，不在政策控制限制发展的范畴。其可能受到的政策影响将来自于金融政策的调整贷款政策的变化贷款利息的调整等。对策随时关注政策的调整，随政策变化及时研究应对措施调整开发策略加强金融工具的拓展，开辟多元资金渠道市场风险区域市场商品房销售叠拼方案是在小区域市场主流产品上的升级产品，赢得市场认可度成为项目营销的关键洋房方案为目前区域市场主流产品，与同类项目的竞争是项目营销的重点。对策进行深入的市场调研。
5、。三利润分配本项目开发成功交付使用后的所得利润，必定做到先国家后集体最后个人，即先交足国家的各类各项税金以及应交纳的政府各项收费，再按投资多少，先集体后个人按股本分红。四社会效益该项目建成后，将会产生良好的社会效益，主要表现在如下几个方面能加快开发区的商业发展，提高第三产业对开发区经济总量地方财政的贡献份额。能改善开发区小区居民的生活环境和生活条件，提高居民的生活质量，激发居民的购买力。为部分下岗人员及社会无业人员增加了定的就业机会。通州新区农贸市场作为世纪大道两侧的重点菜篮子工程，也作为通州农贸菜市场的个窗口，更作为个民生工程的重点项目，我们同升房产本着为人民服务的思想，放弃了些投资回报快，回报率更高的些项目，把通州新区农贸菜市场这样个需要长期投资工程，作为我们登陆通州区房地产开发的第步，借此希望可以打开通州区房地产市场，建立个较好社会形象，提升本公司的社会知名度，为我们同升公司在通州后续的开发打下良好的基础。第八章环境影响及环境保护本案农贸菜市场，主要为镇内外人员提供住宅及营业用房商铺等物业，开发期间的施工过程交付使用后的使用过程均不会产生三废，还为开发区面貌和创建做出定贡献。施工过程中，有可能产生部分噪音，由于采取主要在白天施工的有效措施，注意避开夜晚施工，可将噪声降到最低程度，安全达到环境保护部门的要求如遇特殊情况须夜晚施工，须事先向有关环保等部门申请并得到批准后才能进行。使用中，生活污水须经标准化粪池处理后排入开发区污水管网，雨水回收作为绿化浇灌用水，达到环境保护部门的要求。市场经营期间将实施袋装垃圾无公害化处理方式，并由市项目提供资金支持。参见附表工程。
6、便且具有特色的购物环境，体现对人的关怀。生态理念，从农贸市场的角度来讲，要建立起完整的自然生态体系，并与周边生态环境紧密相连，充分保护和利用周边绿地与水环境空间，形成和谐共生的生态环境。结合各具特色的组群绿化，形成市场整体绿化交织的生态网络。均质空间和均好景观，市场的均质空间和均好景观体现了平等的原则，符合和谐共生的可持续发展理念，均好的环境景观也有助于市场的繁荣发展。机动车停车位应以绿化为主。地面采用草格铺地并配合绿化带以减少停车场对景观的影响。建筑形态建筑里面设计简洁，流畅，强调建筑形体的光影变化，并细致入微的处理生活情趣的细节。在装饰风格上，采用了部分钢构与玻璃的组合使用，他们体现了现代生活情趣。建筑材料以花岗岩为主辅以少量涂料。色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属感强的钢价来衬托，形成的变化与周边住宅区建筑风格相协调功能设计建筑半地下室为农产品及生鲜区，层为净菜熟食区，二层为南北干货区，三层为管理，仓储等配套用房，生熟净脏分区功能明确。交通组织根据人流方向及外围城市道路情况，规划采用自由式路网结构，从而保证了道路的畅通，市场对外设置两个出入口，主入口开向中心路。消防道路直接连接两条城市道路。第四章宗地情况及相关建设规则基本概况坐落位置开发区中心路东侧二建设用地性质农贸市场用地三用地面积平方米以土地勘界面积为准四四址范围南起建设用地北至城市支路东起建设用地西至中心路详见用地红线图二规划设计要点建设控制容积率计建筑密度不大于绿地率不小于主要出入口方位地块西侧北侧停车泊位小汽车停车泊位不少于辆，摩托车自行车停车位不小于辆竖向界限上界高程为米，下界高程为米以国。
参考资料：
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通州新区农贸菜市场项目可行性立项申报材料
