1、完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金公建维修基金或其他专项基金。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。五城镇土地使用税房地产开发企业设计施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。六房产税财政部税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知财税地号第二十条明确规定凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚材料棚休息棚和办公室食堂茶炉房汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。第十九条还明确纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件其必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。销售环节查看详情房地产开发各环节税收政策详解之预售阶段读者上传大中小打印我要纠错房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为个阶段来分析。为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随。
2、程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。五对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有以下几种占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。次性开发的，按成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。二建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。次性开发的，按成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。三直接成本法。指按期内成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。四预算造价法。指按期内成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。特定成本的分配方法土地成本，般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再。
3、自产货物的行为二财政部国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务不含装饰劳务的，其营业额应当包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。实施细则没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据年月日财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税号文的规定纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费管理费和辅助材料费等收入不含客户自行采购的材料价款和设备价款确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的建筑业的甲供材料包括甲方提供设备的情形需要并入施工方的计税营业额征收营业税。从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发票给建设方房地产开发企业，建设方归集为开发成本。但甲供材料是建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。四计税成本的核算计税成本是指企业在开发建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入项成本对象的各项费用。计税成本对象的确定原则房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发号规定成本对象是指为归集和分配开发产品开发建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。其确认原则包括以下六项可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为的计税成本对象进行成本核算不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二分类归集原则。对同开发地点竣工时间相近产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为个成本对象进行。
4、行调整。二单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。三借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。四其他成本项目的分配法由企业自行确定。以非货币交易方式取得土地使用权情况下计税成本的确定企业单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理换取的开发产品如为该项土地开发建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品包括首次分出的和以后应分出的的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。二企业单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。可以预提的三项计税成本出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的。二公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同协议或广告模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三应向政府上交但尚未上交的报批报建费用物业。
5、价及相关税费拆迁补偿支出安置及动迁支出回迁房建造支出农作物补偿费危房补偿费等。二前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察测绘规划设计可行性研究筹建场地通平等前期费用。三建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。四基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路供水供电供气排污排洪通讯照明等社区管网工程费和环境卫生园林绿化等园林环境工程费。五公共配套设施费指开发项目内发生的的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府政府公用事业单位的公共配套设施支出。六开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本核算的般步骤计税成本核算般分以下五个步骤对当期实际发生的各项支出，按其性质经济用途及发生的地点时间区进行整理归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。二对应计入成本对象中的各项实际支出预提费用待摊费用等合理的划分为直接成本间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集分配至已完工成本对象在建成本对象和未建成本对象。三对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。四对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工。
6、缴营业税税款的计算纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式应纳税额营业额税率。因此，企业计算代扣代缴应纳税额时，也按上述公式确认，准确确认应税行为的营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生应税行为是致的。二企业所得税根据企业所得税法实施条例第三十八条对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人的规定，境内房地产企业还应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。三甲供材料的营业税事项实施细则第七条规定，纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为二财政部国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务不含装饰劳务的，其营业额应当包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。实施细则没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据年月日财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税号文的规定纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费管理费和辅助材料费等收入不含客户自行采购的材料价款和设备价款确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的建筑业的甲供材料包括甲方提供设备的情形需要并入施工方的计税营业额征收。
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