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作提供了新的思路。
为当地农民提供就业机会 当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植 过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。
有利于提升政府形象 妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民 政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。
本案的建设可以加 强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。
十问题与建议 该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。
需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。
对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。
加强环境保护，确保可持续发展。
建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳 定是该项目成功的关键。
黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。
开发建设过 程中切勿走样，建成个前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。
方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。
政府承担风险较大 政府前期投入大 资金回笼 方案二 招商灵活自由 政府承担风险较小 有稳定的收益 可满足客户个性化需求 能有效促进城乡互动，与新农村建设政 策相吻合。
管理难度较大 规划调整频率大 案比选 方案名称优点缺点 方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。
招商难度大，可能降低收 益 政府对地块的规划力度减 弱。
地整体规划分块招商 政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自 行进行建设。
预计基础设施建设总投资万元。
土地征用拆迁成本每税费等项 合计 预计收益为万元。
方方案 方案土地整体规划整体招商 政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地 块进行整体开发。
预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每 亩万元，收益为万元。
方案二土 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 项目定价 经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为元。
五建设方案比选 建设减少郊区农家乐园的冲击。
开发规模及品种 本案规划占地面积为，总建筑面积，层数为二层， 每层层高米左右。
容积率为。
拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价大冲击。
解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保网络通讯环境卫生餐饮娱乐健身等配套设施，突出体 现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，业设施不齐全 只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。
机会 符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。
威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较假胜地投资热土和居住宝地。
可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。
价格合理 价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置游艇，供 黄家湖广阔的水面游弋。
劣势 商假区和现代农业观光区。
历经三年建设，示范片水电 路等基础设施比较完善。
项目区左邻投资亿元，占地亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。
这里即将成为益阳的休闲度第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。
按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动 新农村建设的发展理念。
市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株 潭的高档休闲度，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。
交通便利 距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。
基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市 原生态，有天然氧吧之誉。
这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授 赞誉为江南水乡湖南画乡。
同时里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。
水面近万亩， 水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多， 水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 喧嚣的城市环境的客户。
第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。
第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。
项目分析 优势 环境优雅 这发理念与思想 回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。
目标客户定位 第类客户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。
第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧发理念与思想 回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。
目标客户定位 第类客户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。
第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。
第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。
第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。
项目分析 优势 环境优雅 这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。
水面近万亩， 水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多， 水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。
这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授 赞誉为江南水乡湖南画乡。
同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。
交通便利 距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。
基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。
按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动 新农村建设的发展理念。
市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株 潭的高档休闲度假区和现代农业观光区。
历经三年建设，示范片水电 路等基础设施比较完善。
项目区左邻投资亿元，占地亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。
这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。
可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。
价格合理 价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置游艇，供 黄家湖广阔的水面游弋。
劣势 商业设施不齐全 只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。
机会 符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。
威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大冲击。
解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保网络通讯环境卫生餐饮娱乐健身等配套设施，突出体 现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，减少郊区农家乐园的冲击。
开发规模及品种 本案规划占地面积为，总建筑面积，层数为二层， 每层层高米左右。
容积率为。
拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 项目定价 经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为元。
五建设方案比选 建设方案 方案土地整体规划整体招商 政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地 块进行整体开发。
预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每 亩万元，收益为万元。
方案二土地整体规划分块招商 政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自 行进行建设。
预计基础设施建设总投资万元。
土地征用拆迁成本每税费等项 合计 预计收益为万元。
方案比选 方案名称优点缺点 方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。
招商难度大，可能降低收 益 政府对地块的规划力度减 弱。
方案二 招商灵活自由 政府承担风险较小 有稳定的收益 可满足客户个性化需求 能有效促进城乡互动，与新农村建设政 策相吻合。
管理难度较大 规划调整频率大 前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。
方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。
政府承担风险较大 政府前期投入大 资金回笼有不确定性因素 建议方案 考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案，进行 整体招商开发。
六与项目有关的配套需求 对安全保卫的要求 该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高的要求。
配套土地的要求 为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边米范围内 为客户提供出租的菜地和耕地。
配套劳动力的要求 客户租赁的菜地或耕地需要农民协助施肥浇灌。
庭院需请人打扫 管理。
休闲娱乐相互交流场所的要求 高品质的客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。
建议小区内 不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。
增设图书阅览室茶座健身 设施等用于交流和休闲的活动场所。
网络信息化的要求 在信息化时代，客户可以在小区内通过网络了解市场，对企业进行远 程管理。
卫生的要求 高品质客户群对小区及新农村示范片的卫生有较高要求。
停车位
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