1、建设总体规划，作为主管土地市场的县国 土资源局，按照县委县政府的要求，拟对梯云路以南双宝路 以西地块的土地实行统征后再进行挂牌交易，实行公开招标拍 卖，政府所得的土地收益将用于城市基础设施建设和土地的开发 整理。 三拟开发建设土地概况 住宅小区建设地块位于梯云路以南双宝路以西，界址 点实测土地面积为。拟征用宗地属楚江镇宝塔新双社 区居委会的集体土地，地类包括农用地和建设用地水田旱地 果园坑塘水面沟渠住宅用地。 该地块宗地内外地势较为平整，形状较规则。根据县城市 建设总体规划，该地块已规划为个商业居住小区。小区建成后 将为县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到积极 的推动作用，同时也将为周边地区环境的改善起到较好的示范作 用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。 四可行性研究的依据和范围 可行性研究的主要依据 中华人民共和国土地管理法 县土地利用总体规划 县城市总体规划 规划兰线图及界址点座标图 县规划局住宅小区地块规划设计要点石规设 县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要 草案 县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产 管理的意见 县土地利用年度计划。 二可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政 策，对拟开发土地概况包括区位面积地类权属等，土 地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用 情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转 用计划指标使用情况以及资金安排。
2、及实施 前期开发费及土地取得费由县土地储备中心支付，现资金 已准备，资金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会 融资开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报省政府批 准后，县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发 完成后，县土地储备中心将委托县地产交易中心进行公开挂 牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地开发 整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会， 取得土地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局建设 局等有关职能部门的管理与监督下，严格按照规划设计要求进行 开发建设，并督促开发商早日建成高标准的小区。 第七章经济效益与社会效益评价 住宅小区界址点实测土地面积为。征地拆迁和有 关税费总计为万元，折合为每平方米元，该区域地 势较为平整，场地平整费约为每平方米元，给排水电路 等基础设施已基本完备，故该地块的取得费和前期开发费为征地 拆迁成本和有关税费以及开发成本，即为每平方米元左右。 该地块位于县城区商业用地四级区域住宅用地基准地价四级 区域，该区域作为商业用地的基准地价为元平方米，住宅 用地的基准地价为元平方米年基准地价。考虑待估 宗地的土地升值潜力和该地块所处区域的客观情况，根据目前 县的土地市场行情，可按每平方米元左右推出，扣除前期取 得费和开发费用后约为每平方米元，可为县政府创造土地 纯收益万元左右。更重要的是该地块开发建成后可大大改 善该区域的城市环境，提升城市品位，取得较好的社会效益。 因。
3、用规划与土地开发方案 土地利用总体规划及相关规划 住宅小区建设项目用地位于县城区城市规划区范围内， 符合县土地利用总体规划和县城市总体规划。同时，县土 地储备中心已经向市规划主管部门提出了规划用地申请，县规 划局下达了住宅小区地块规划设计要点石规设 。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为容积率 ，建筑密度，绿地率，建筑高度米。划定 了规划兰线，并同意按规划兰线范围进行土地统征并挂牌。 二建设目标及开发策略 住宅小区建设地块建设目标主要是为了美化该地块周边 地区环境，提升周边地区城市品位，满足城市居民对中档商品住 宅的需求，同时，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起 该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。按照功能有机 组合原理，合理细分用地，方面遵循土地市场经济原则另 方面有利于新区综合环境的形成。力争形成个多样化有文化 认同感的社会群体，创造丰富多彩富有特色的新景观风貌，体 现城市新区形象，逐步形成和睦进取的新型社区，力争环境优 美，做到经济效益和社会效益的有机统。 住宅小区建设地块的开发策略主要是立足区位优势，将城 市开发建设与环境保护及可持续发展有机融合，周边道路的改造 升级，将使周边环境及基础设施逐步改善，本区的环境和区位优 势还有很大的提升空间，能更多的吸引市城区和城郊居民入住。 三用地布局和设计构思 住宅小区界址点实测土地面积为。容积率， 建筑密度，绿地率，建筑高度米。 此项目的用地布局严格按规划部门的要求办理，用地布局力 求。
4、此，该项目的开发建设可达到举多得的目的，有上马和统征 的必要。 第八章有关附件资料 县规划局住宅小区地块规划设计要点石规设 二界址点坐标图 三土地确权及地类资料 四规划兰线图 五建设用地预审报告书 六征地拆迁补偿测算资料 七县人民政府的相关批文。 由于报省审批的有关文件资料已装订整理，故可研报告的附 件资料没有复印装订，以免资料重复。 第章总论 项目名称及主办单位 项目名称住宅小区项目用地 主办单位县国土资源局负责人 承办单位县土地储备中心负责人 主管单位县人民政府负责人 可研单位评估咨询有限公司负责人 编审人员 二项目由来及背景 县位于澧水之滨，是座正在建设中的现代化城市。素 有桔城茶乡矿都之称，自改革开放以来，处处呈现出欣欣向荣的 景象。人民利用优越的地理位置丰富的自然资源和便利的交 通条件，抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的 热潮，全县经济步入了高速发展时期。 近年来，县不断加强城市基础设施建设。交通邮电等网络 四通八达。过去人民饱受跋山涉水肩挑背负之苦，经过建国 以来几十年艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县 的乡村通了公路。枝柳襄石石长铁路在县城交汇， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 省道线在县内贯通，已成为湘西北交通枢 纽。 随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品 位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升县城市建设的整体 水平，按照县城市。
5、将更加方便，能满足大中型建筑机 械作业的要求，建设条件较好随着配套设施的不断完善，此区 域的居住条件将得到极大改善。 第五章征地拆迁与耕地补充 征地拆迁 该项目建设需征用楚江镇宝塔新双社区居委会的集体土地 宗，界址点实测土地面积为。整个征地拆迁工作将由 县国土资源局按照土地管理的有关法律法规规定的程序和常 政发号文件常政发号以及湘政发号 文件规定实施征地拆迁补偿，县国土资源管理部门将严格加强征 地拆迁的监督与管理，切实保护被征地农民的利益。 二耕地补充 该项目共占用耕地公顷，为了保持耕地的占补平衡， 须对所占耕地进行开垦补充。补充耕地责任单位为县土地储备 中心，耕地补充的承担单位为县土地开发整理中心，县国土 资源局耕地保护股已将该项目的耕地补充纳入了计划，由县土 地储备中心向省厅交纳耕地开垦费万元水田 ，万元亩旱地，万元亩。耕地补充 地点在蒙泉镇礼阳山村，补充耕地图幅号及地块编号为 ，地块现 状面积为公顷，此次补充面积为公顷。 第六章资金筹措与组织实施 征地拆迁资金概算 该项目征地拆迁和有关税费总计万元。 各种税费万元。界址点实测土地面积为， 其中涉及农用地转用，包括耕地。需缴纳新增 建设用地使用费万元需缴纳耕地占用税万元， 缴纳耕地开垦费万元防洪保安基金按每亩元，共 计万元社会保障资金每平米元，共计万元。 征地拆迁总费用为万元。其中青苗补偿费 万元地上附着物补偿费万元土地补偿费和 安置补助费合计万元其他费用万元。 二资金筹措。
6、项目，主 要是为了美化该地块周边地区环境，满足广大中低收入人群对保 障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鉴于以上情况，县 人民政府为了高度垄断土地级市场，保障土地的正常供给，解 决低收入家庭住房困难问题实现保增长扩内需惠民生的目 标，报经县长办公会研究同意，决定尽快统征住宅小区的项目 用地，土地统征后由县国土资源局负责完成征地拆迁工作，然 后由县土地储备中心完成前期开发工作，再交给县地产交易 中心通过招标拍卖方式确定开发商，市国土资源主管部门和市规 划建设等县直有关职能部门将督促中买者尽快完成小区建成， 并严格监管保证平方米以下小户型住房不低于总套数的 ，平方米以下小户型住房不低于总套数的，其他户型 占总套数的。 第三章土地利用规划与土地开发方案 土地利用总体规划及相关规划 住宅小区建设项目用地位于县城区城市规划区范围内， 符合县土地利用总体规划和县城市总体规划。同时，县土 地储备中心已经向市规划主管部门提出了规划用地申请，县规 划局下达了住宅小区地块规划设计要点石规设 。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为容积率 ，建筑密度，绿地率，建筑高度米。划定 了规划兰线，并同意按规划兰线范围进行土地统征并挂牌。 二建设目标及开发策略 住宅小区建设地块建设目标主要是为了美化该地块周边 地区环境，提升周边地区城市品位，满足城市居民对中档商品住 宅的需求，同时，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起 该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。按照功能有机。
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住宅小区项目土地开发利用项目立项投资可行性分析报告