海盐县长安路西侧地块项目可研计划书.doc文档44页在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

格涨幅 扩大。

据 市统计局调查统计与去年同季相比，二季度市区商品房。

二季度市区房地产市场非常火爆。

持币观望已成为市民购 房消费心态的主要特征。

二季度住宅均价为元平方米，比 上季上涨，房价处于全省中游。

二手房源充裕。

据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有 八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。

价格和去年下半 年相比也有回落。

二手房源增加与宏观调控措施出台直接有关，手 房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房 的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。

手 房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房 的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。

价格和去年下半 年相比也有回落。

据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有 八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。

二手今年季度住宅均价 元，较去年四季度上涨，二季度住宅均价为元平方米，比 上季上涨，房价处于全省中游。

部分内容简介部分内容简介价格稳中微扬，涨幅逐季回落。

今年季度住宅均价 元，较去年四季度上涨，二季度住宅均价为元平方米，比 上季上涨，房价处于全省中游。

二手房源充裕。

据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有 八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。

价格和去年下半 年相比也有回落。

二手房源增加与宏观调控措施出台直接有关，手 房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房 的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。

持币观望已成为市民购 房消费心态的主要特征。

市场交易活跃，价格不断攀升。

二季度市区房地产市场非常火爆。

据 市统计局调查统计与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长 ，房屋销售价格上涨，价格比上季上涨。

综 观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点是房屋价格涨幅 扩大。

二季度市区房屋销售价格比上年同季上升，同比涨幅 较季度提高了个百分点。

二是各类房屋销售价格涨幅均达两位 数。

其中商品房销售价格同比上涨，私有住房销售价格同比上涨。

在商品房中，多层住宅写字楼商业用房的价格涨 幅明显大于高层住宅别墅价格涨幅。

多层住宅高层住宅别墅 写字楼商业用房销售价格同比分别上涨 在私有住房二手房中，住宅和非住宅销售价 格同比分别上涨和。

三海盐县城市总概况 海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地处北纬到 ，东经到，南离省会杭州公里，北距上 海公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。

海盐置县于秦，历 史悠久，素有鱼米之乡丝绸之府礼仪之邦旅游之地著称。

年被国务院列入沿海经济开放区，下辖武原澉浦秦山等个乡镇。

全 县陆地面积平方公里，江口海湾面积平方公里，总人口近 万。

县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘，地势从东南向西北倾斜，以平 原为主，南部为平原低丘区，西部是平原水网区，东部属平原海涂区。

杭 嘉湖南排工程长山闸南台头闸建于境内。

海盐地处北亚热带南缘，四季 分明，日照充足，气候温和湿润，是典型的东亚季风气候。

改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。

年，全县国民经 济继续保持较快增长，全年实现生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年增长扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生产总值 亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长 ，第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值 亿元，增长，第三产业实现增加值亿元，增长。

第二三产业在生产总值中比例由上年的调整为 。

全县人均生产总值为元，比上年增长，折 合美元。

海盐区位优势得天独厚，交通便捷，基础设施配套，具有良好的发展 条件和投资环境。

拥有省级经济开发区个省级风景区个，各级文物 保护单位处。

国内第座自行设计建造的秦山核电站座落在境内。

县域经济发展迅速，农业生产稳步发展，农村经济蒸蒸日上，是中国重点 商品粮苗猪生产基地县工业体系日趋完善，已形成化纤丝绸电子 机械饲料建材等六大支柱产业外向型经济发展卓有成效。

海盐县现 有小学所中学所省级重点高中所职业中学所和技工学校 所，中学在校学生万人，小学在校学生万人，义务教育学 龄人口入学率达，初中毕业升高中升学率达到，高中毕业 生升学率达到。

海盐县有各类医疗卫生机构所，卫生技术人员 人，卫生事业床位总数达张。

其中综合医院家海盐人民医 院为乙级甲等医院，专科医院家，乡镇卫生院家，基本形成了医疗 防疫妇幼保健卫生执法药品检验医疗科研医学教育组成的适应 社会需要的卫生事业服务体系和县乡村三级医疗预防保健网络。

主要交通概况 公路沪杭快速通道接高速公路省道沪杭线贯串全县。

乍 嘉苏高速公路在我县与杭州湾大桥接轨。

年杭州湾大桥建成后，海 盐将成为沪杭苏甬黄金区域的区位中心和沪杭苏甬双线交汇的交通枢纽，形成至四城市小时即达的交通网络。

铁路铁路嘉兴客运站货运站和铁路内河水运联运站距海盐公里。

海宁客运站货运站距开发区公里。

内河航运六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江，航 道能力吨级。

④空运距上海虹桥国际机场上海浦东国际机场杭州萧山国际机场均 为公里。

海运距上海港公里，乍浦港，乍浦港二期在海盐县境内。

海盐县地处亚热带季风性气候，季风显著，四季分明，气候温和。

全 市平均气温为，最冷平均气温， 最热平均气温为，全年无霜期为 天，月份为台风季节。

陆地部分坐落在海盐钱清凸起上，此凸起 形成于二叠纪末，距今万年，现代地层主要是海相沉积灰黑色粉砂 质粘土。

以下为陆相河流沉积，灰绿色，锈黄色粘土及砂砾层，总厚度约 为米。

地表承载力般为吨平方米，地质结构稳定。

旅游和核电是海盐的两大地方特色。

省级风景名胜区南北湖素享小 西湖的美誉，汇湖光山色海涛于体，景色独特。

县城内的绮园 玲珑幽雅，被列为全国十大名园内建有中国第座自行设计建造的核 电站秦山核电站秦山核电三期四期工程已相继动工。

海盐县英杰踵接贤才辈出，钟灵毓秀名胜荟翠。

海盐山海湖皆秀， 南北湖水态山容，玲珑逸秀白塔山海景山色，野趣情浓绮相对市中心而言和优惠的政 策。

项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公 司在海盐县房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的， 同时借助于该项目的品牌，可迅速提升开发公司在海盐县房地产业界的知 名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司 实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

经估算，本项目总 投资为万元人民币。

更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

建设投资 建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路 绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等 项目。

建筑形式组合式多层，小高层 土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元。

建安工程费用 建安工程费用按元计 小区配套费 小区配套费按元计 道路绿化景点费用。

道路绿化景点费用按元计 项目研究咨询规划设计费用 根据海盐县现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研 究咨询规划设计费用单价 各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的记取。

项目管理费 项目管理费按建安工程费用的计取。

不可预见费 不可预见费以建设工程的计取。

建设期利息。

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资 金筹措可通过预售房款和租金来实现。

项目总投资 上述建设投资建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计 万元。

三项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不 断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项 目分成三期，依次由北到南逐次开发公建中心放在第二期。

分为 工程前期 首期工程 二期工程 具体时间为工程进度。

第八章 项目开发经营状况分析 本章对项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本 利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益 率。

项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建 项目。

其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经 营等多种形式。

公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部 分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园。

项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑 成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位建议多层住宅价格在元 具体的定价在具体操作中，制定详细价格体系。

二项目销售计划 根据本项目的经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以 及本物业的设计水准，再行确定项目销售计划表。

三项目经营成本结算方法 项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。

其中 建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资 上述公式仅为近似计算。

销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。

销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。

其中