1、出 偿还债务本金 盈余资金, 累计盈余资金 五风险分析 本项目的投资风险主要来自于安臵房出售率。安臵房出售战 略是市场成败的关键，园区能否可成功开发完成拆迁安臵并可 持续发展，取决于包括园区定位运作模式等在内的战略。本项 目必须加强安臵房的开发管理工作，做好园区宣传，加大安臵力 度，方可最大限度地减小项目的市场风险。 六不确定性分析 盈亏平衡分析 根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年 总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的 收入达到时与总成本费用基本保持平衡。 敏感性分析 通过对影响项目效益指标的因素进行分析，影响项目效益的主 要因素由项目的收入项目的建设投资，通过对这两个因素变化 所进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感的因 素是项目收入，其次是项目建设投资，详见敏感性分析表。 敏感性分析表 序号变化因素变化率财务内部收益率投资回收期年财务净现值 基本方案 经营收入 建设投资 当市场情况发生变化，项目的收入下降时，项目全部投资 收益率仍能达到，建设投资上升，财务内部收益达到， 充分说明了基础设施建设项目的利润虽然十分微薄，但具有定 的抗风险能力，具有典型的城市基础设施项目特征。从项目的敏 感性分析计算结果可以看出，项目需要政府相关部门从政策财 力方面给与大力支持。 七社会效益 项目建设按照全面规划合理布局因地制宜综合开发 配套建设的方针，实行统规划统拆迁统配套分期 实施。通过项目建设，改善居民居住条件，改观城市面貌，盘活 资产，促进就业和拉动区域内需。
2、根据规划安臵房出售价格为元平方米，财政补贴 元平方米经计算，本项目在计算期内，收入为,万 元,明细见下表 销售收入计算表 单位平方米，元 项目合计 安 臵 房 面积, 单价 销售收入 补贴单价 补贴收入 合 计 三总成本费用估算 项目的成本费用主要为安臵房建设成本财务费用以及开发 经营中的经营费用等。 项目建设成本根据项目的建设内容及当地价格情况进行估 算，详见项目建设投资估算表。 项目的财务费用主要为项目建设过程中建设投资借款的银行 利息，根据项目借款情况按同期银行借款利率进行计算。 项目的经营费用主要包括项目经营管理机构的日常消耗等费用， 结合目前的情况，并参照类似相关机构的费用开支情况进行估算。 项目的总成本费用估算见表 总成本估算表 单位万元 序号项目合计 建设成本, 经营管理费 财务费用 总成本费用, 运营费用 建设成本, 财务费用 四财务效益分析 损益估算 项目根据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数 第三版的要求及项目的具体条件进行经济分析与评价。 经计算，本项目在计算期内利润总额为万元，总的投 资利润率为,详见下表 利润与利润分配表 单位万元 序 号项目合计 收入, 销售收入, 补贴收入, 销售税金及附加 总成本费用, 利润总额 所得税 可供分配利润 盈余公积金 未分配利润 累计未分配利润, 财务盈利能力分析 通过项目的全部投资财务现金流量计算详见下表，项目的 财务净现值为万元财务内部收益率为， 说明本项目具有定的盈利能。
3、有色冶炼化工建材火力发电机械为主 导产业，重工业型的产业结构不仅资源能源消耗量大，三废 排放量也大，工业结构性污染十分突出，国家环保总局将 列为中国污染最严重的十大城市之。坐落在北 区的区，面积仅有平方公里，却有多家排污企业， 而这些企业又都以冶金化工建材机械为主，是重污染源。 历年统计资料表明，工业区的工业废气等标污染负荷的约 占全市的，工业废水等标污染负荷约占全市 的，是市省环境污染最为严重的区域。 工业区年排放工业废气亿立方米，含二氧化硫万多吨年 向湘江排放废水多万吨，含汞砷镉铅等重金属严重超 标年生产废渣多万吨。株化在扩产后将达到年排放 万吨含电石渣废水，是省污染最严重的地区。 以年为例，工业区实现规模以上工业总产值 亿元，约占全市规模以上工业总产值的，但区域空 气污染负荷占全市城区的消耗工业燃煤万吨，占全市 工业燃煤量的排放工业废水万吨，占全市工业废水 排放量的排放二氧化硫吨，占全市工业废气排放 量的汞砷镉铅六价铬挥发酚基本都来源于 工业区。在排污段的湘江霞湾段，断面水质为类，有时 甚至劣于类，是湘江水质最差断面。湘江直以来是沿岸居民 生活工农业生产主要水源，自工业区建立后，因大量有 毒有害工业废水的排入，右岸水域污染严重，已失参数第 三版 国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。 现行的市场价格信息资料。 估算说明 本项目建设投资估算范围包括建筑安装工程费其他工 程费用不可预见费等 拆迁安臵补偿费用按建设单位提供的资料以实估算 报建费按市现行的建设项目行政事业性收费标准 和依据计算 预备费。
4、力项目在财务上是可行的。 项目全部投资回收期为年，说明投资能在较短的时间内回 收。 财务现金流量表 单位万元 序号项目合计 现金流入, 收入, 销售收入, 补贴收入, 回收无形资产及其他资产 现金流出, 建设资金, 经营成本 销售税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量, 所得税前净现金流量 所得税前累计净现金流量, 计算指标 财务内部收益率 财务净现值万元, 投资回收期年 清偿能力分析 从项目借款还本付息表详见下表可以看出，项目向商 业银行贷款本金为万元，由项目每年的收入按计划进行偿 还，借款期限为年。从项目的财务计划现金流量表详见下表 可以看出，项目效益比较好。从以上分析可以看出，该项目具 有较强的清偿能力。 借款还本付息计算表 表单位万元 序号项目合计 借款还本付息 年初银行借款本金累计 本年银行借款 本年应计利息 其中建设期利息 本年还本 本年付息 偿还借款本金资金来源 收入 折旧费 摊销费 其他资金 财务计划现金流量表 表单位万元 序号项目合计 经营活动净现金流量, 现金流入, 营业收入, 增值税销项税额 补贴收入, 其他流入 现金流出 经营成本 增值税进项税额 营业税金及附加 增值税 所得税 其他流出 投资活动净现金流量, 现金流入 现金流出, 建设投资, 维持运行投资 流动资金 其他流出 筹资活动净现金流量 现金流入, 项目资本金投入 建设投资借款 收入 债券 现金流出 各种利息支。
5、地 二工程费用, 建筑工程, 电气工程,含室外配电系统 给排水工程含室外管网 园林庭院绿化 室外附属工程小区道路场地平整等 三其它工程费, 可研设计勘探审图 工程监理费 建设单位管理费 环保评估费 相关报建费, 招投标服务费 四不可预见费 五建设期利息, 计, 二资金筹措 本项目建设开发期为年，经营期限年，项目所需总投资 为,万元，资金来源有二个途径拟向市商业银 行支行申请年期建设项目贷款万元自有资金含 财政拨款万元，根据回款情况逐年安排到位。各年的资 金筹措具体详见表。 投资使用计划与资金筹措表 单位万元 序号项目合计 项目当年收入, 销售收入, 补贴收入, 总投资, 建设投资, 财务费用 运营费用 资金筹措, 自有资金 银行贷款 十经济评价 分析原则与依据 经济分析原则 项目建设的主要目的是完成循环经济工业园集中安臵 小区工程建设，为园区的征地拆迁及土地开发招商引资打下良 好的基础，以带动和促进区域经济的发展。整个项目根据资金情 况，计划二年内完成全部投资，三年内完成项目销售工作。 经济分析依据 项目以国家发改委建设部共同颁发的建设项目经济评价方 法与参数第三版和国家有关政策为主要依据，结合项目 的开发方案进行经济分析与评价。 二经营收入估算 项目主要完成循环经济工业园的拆迁安臵房建设，其收入来源 主要是安臵房出售收入，所有收入归还银行贷款后均将用于园 区的经营发展和配套设施完善。 本项目开发覆盖范围总面积约为亩，总建筑面积平 方米，分三年出售完毕包括建设期。 。
6、土地 市场的同统管理，优化土地资源配臵，拟订和执行土地收购和 储备，前期开发供应计划承担土地收购收回臵换储备及 整理，开发计划和划拨出让等具体工作负责土地储备资金的 筹措使用管理，负责土地储备中的协议洽谈，费用测算，负 责管理实施储备土地，发布储备土地信息，负责土地整理项目的 实施管理和地籍测绘工程测量等工作。注册地址响石西路 大桥桥头，经费来源于市财政和区财政。 现有人员人。全部具有本科以上学历。其中中级职称人数 人，高级职称人。 男，年月，本科学历，现任土地储备中心主 任，年月年月，任市国土资源局天元分局 科员年月年月，任市国土资源局天元 分局副科长。 三项目建设的必要性及建设条件 项目建设的必要性 区域居住环境的恶化使居民必须重新选址居住 工业以有色冶炼化工建材火力发电机械为主 导产业，重工业型的产业结构不仅资源能源消耗量大，三废 排放量也大，工业结构性污染十分突出，国家环保总局将 列为中国污染最严重的十大城市之。坐落在北 区的区，面积仅有平方公里，却有多家排污企业， 而这些企业又都以冶金化工建材机械为主，是重污染源。 历年统计资料表明，工业区的工业废气等标污染负荷的约 占全市的，工业废水等标污染负荷约占全市 的，是市省环境污染最为严重的区域。 工业区年排放工业废气亿立方米，含二氧化硫万多吨年 向湘江排放废水多万吨，含汞砷镉铅等重金属严重超 标年生产废渣多万吨。株化在扩产后将达到年排放 万吨含电石渣废水，是省污染最严重的地区。 以年为例，工业区实现规模以上工业总产值 亿元，约占全市规模以上工业总产值的。
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循环经济示范区集中安置小区工程项目可行性研究报告.doc