1、关系客户认购对象公司员工合作单位人员规划施工销售供应商等。消费特征有定的信任感希望有特殊优惠政策买到好的位置支付能力不确定销售政策公布折扣政策，推荐购买内部认购卡，可退，享受额外的优惠，开盘后不再享受如此幅度的优惠。宣传手法全员营销通过媒体软信息传播网络影响吸引业内人士关注。客源区域市场客户认购对象区域客户消费特征第居所需求，对区域价值认同追求品质感，对生活便利性要求高，经济能力可承受万。销售政策正常优惠，大量上客压迫成交宣传手法整合各媒体资源外卖场人力行销客源全市市场客户认购对象跨区域客户消费特征第居所需求，对区域价值认同，对生活便利性要求非常高，经济能力可承受万。销售政策正常优惠，大量上客压迫成交宣传手法整合各媒体资源外卖场人力行销客源投资客客户认购对象投资客中长线消费特征以投资获取盈利为最大目的，对区位升值潜力装修标准以及产品将来的租售市场敏感。销售政策正常优惠，大量上客压迫成交宣传手法整合各媒体资源外卖场人力行销中介公司放房源信息客源集团企业客户认购对象大型集团公司员工及所有下属公司消费特征较好的经济实力，对物业升值潜力有信心，愿意进行物业投资。销售政策推荐购买，享受额外优惠宣传手法整合各媒体资源产品说明会人力行销抓住两类人群•自住人群以中低收入群体为主，集中在学府区带，主要为周边学校师生和企事业单位员工•投资人群由于周围高校众多，学生老师对住租需求量大，片区租赁市场旺盛，投资潜力大抓住两个心理•片区认同自住人群，特别是周边学校师生普遍有恋校情结，热爱学府片区的人文生活环境投资人群则看中片区租赁市场•高性价比中低收入群体为主的自住人群和投资人群对小面积低总价高附加值的偏好中央学府区炒作高性价比稀缺产品目标群体小结广告定位策略项目核心卖点梳理项目卖点系统荷叶山项目。

2、纳城市森林滇池西山这是昆明首个“环岛式主体概念社区”社区是森林里的“生活岛”建筑是水景里的“幸福岛”“环岛式主题社区”示意森林是城市里的“岛”社区是森林里的“岛”建筑是水景里的“岛”背山面湖向阳坡地流水景观绝佳的环境绝佳的风水属性打击点优势优势区位中央学府区，生活教育休闲配套齐全优势环境半山森林社区，毗邻大公园优势风水背山面水面城，活水景观，风水极佳劣势劣势交通区位相对偏僻，虽临学府路，需绕教场路劣势信心年推出后多年停滞，开发能力受质疑机会机会相对稀缺区域市场供应量不足，产品独特稀缺机会政策降息减税等系列救市新政出台威胁威胁市场地产冬天，观望情绪严重，需求不足项目小结项目属性小结区域属性百年积淀唯“中央学府区”•离环路很近的“准城市中心”项目•昆明唯“中央学府区”，人文涵养深厚•同时享受公园生活和城市中心生活的社区地块属性二环以内唯“森林住宅区”•二环内最大的森林和最后的森林住宅区•度向阳坡地地形，背山面湖，风水上乘•辽阔视野，可远眺市中心滇池和西山产品属性首个“环岛式主体概念社区”•森林中的低密度纯高层社区•环岛式建筑环岛岛式主题社区”示意森林是城市里的“岛”社区是森林里的“岛”建筑是水景里的“岛”背山面湖向阳坡地流水景观绝佳的环境绝佳的风水属性打击点优势优势区位中央学府区，生活教育休闲配套齐全优势环境半山森林社区，毗邻大公园优势风水背山面水面城，活水景观，风水极佳劣势劣势交通区位相对偏僻，虽临学府路，需绕教场路劣势信心年推出后多年停滞，开发能力受质疑机会机会相对稀缺区域市场供应量不足，产品独特稀缺机会政策降息减税等系列救市新政出台威胁威胁市场地产冬天，观望情绪严重，需求不足项目小结项目属性小结区域属性百年积淀唯“中央学府区”•离环路很近的“准城市中心”项目•昆明唯“。

3、背山面湖，风水上乘•辽阔视野，可远眺市中心滇池和西山产品属性首个“环岛式主体概念社区”•森林中的低密度纯高层社区•环岛式建筑环岛岛式主题社区”示意森林是城市里的“岛”社区是森林里的“岛”建筑是水景里的“岛”背山面湖向阳坡地流水景观绝佳的环境绝年昆明理工二地块属性地块现状•地块处于环和二环之间，南离学府路米不能直达，教场西路通往学莲华校区北校区昆明冶金专科学校云南师范大学云南民族大学云南大学云大附中师大附中•购物配套区域大量中小超市大观商业城沃尔玛家乐福龙泉店建设路文林街文化巷园西路•公园配套莲花池公园荷叶山森林公园圆通山翠湖•体育配套周边各大院校余个体育场馆•医疗配套昆明工人医院理工大学冶金专学师大校医院，健之佳等药店•交通配套学府路教场西路建设路虹山东路莲花池正街民院路二大街，轻轨号线，余条公交线周边配套扫描区域属性综述这不是二环路的项目这不是西市区的项目这不是北市区的项目这是离环路很近的“准城市中心”项目这是在昆明唯的“中央学府区”的项目这是同时享受公园生活和城市中心生活的社区“中央学府区”在昆明首次提出的区域概念，有效解决项目城市性，准城市中心的区位特点，并带来文化层次占位“中央学府区”考据中央学府区城市中心区本案二环外“中央学性，准城市中心的区位特点，并带来文化层次占位“中央学府区”考据中央学府区城市中心区本案二环外“中央学府区”与城市中心区交接学府路百年积淀育龙之地学府林立大师云集年东陆大学年西南联大年师范大学年民族学院是西市区的项目这不是北市区的项目这是离环路很近的“准城市中心”项目这是在昆明唯的“中央学府区”的医院理工大学冶金专学师大校医院，健之佳等药店•交通配套学府路教场西路建设路虹山东路莲花池正街民院路二大街，轻轨号线，余条公交线周边配套扫描区域属性综。

4、央学府区”，人文涵养深厚•同时享受公园生活和城市中心生活的社区地块属性二环以内唯“森林住宅区”•二环内最大的森林和最后的森林住宅区•度向阳坡地地形，背山面湖，风水上乘•辽阔视野，可远眺市中心滇池和西山产品属性首个“环岛式主体概念社区”•森林中的低密度纯高层社区•环岛式建筑环岛式水景•阳光户型，宽景住宅，视野目标群体锁定购买目的年龄经济条件地区敏感点自住岁家庭月收入区域为主全市为辅总价，区位配套，交通户型实用性投资岁以上已有固定资产并有能力再支付套新住宅全市范围投资成本总价，区域升值潜力，投资周期及回报率，中长线投资客群特征目标客户分析自住客户岁的城市中高等收入白领中产家庭特征主要收入来源为工资收入，由于刚毕业参加工作不久，或准备结婚买房，或孩子在附近上小学或初中，或希望给老人找处养老居所，希望能够拥有套生活便利的住宅，日后也可将本住宅转手卖掉或做出租。威胁对小区域环境交通问题有定抗性，但区内人群相对区外人群小目标客户分析二投资客户岁高收入家庭，业内人士特征看好区位升值潜力，了解产品在目前区域的稀缺性，有抄底的想法。威胁目前市场冬天的情势，造成观望情绪客群刺激反应模式市场推广的刺激其他方面的刺激产品区位环境价格性价比渠道多种渠道促销优惠外卖场经济投资价值政治政策影响消费者的决策产品选择低总价的户型购买时机期房,有工程进度,准现房,现房购买数量大部分购买套,少量投资客会购买多套消费者的特征消费者决策过程文化特征容易接受新鲜事物社会特征注重居住场所的便利性个人特征相对年轻,注重效率心理特征喜欢文化,有品位确认需要满足生活,工作的便利性信息搜集口碑,媒体,人力行销方案评价区位环境比较好,环境交通定的缺陷购买决策减少思考时间,加快成交速度购买后行为期望早日入住,期望物业增值客源内。

5、区”在昆明首次提出的区域概念，有效解决项目城市性，准城市中心的区位特点，并带来文化层次占位“中央学府区”考据中央学府区城市中心区本案二环外“中央学府区”与城市中心区交接学府路百年积淀育龙之地学府林立大师云集年东陆大学年西南联大年师范大学年民族学院年昆明理工二地块属性地块现状•地块处于环和二环之间，南离学府路米不能直达，教场西路通往•度向阳坡地台地地形，可远眺市中心滇池和西山•地块已基本平整，无任何建筑物地块四至•东为荷叶山森林公园，理工大荷叶馨园住宅区•南为昆明冶金专科学校昆明理工大学北区•西为昆明技工学校昆明市商贸中等专业学校片区•北与荷叶山山地相望地块属性扫描荷叶山荷叶山森林公园•二环以内最大的森林公园，总面积公顷，森林覆盖率。•园内分为入口区观赏休息区登高揽胜区和林间游息活动区四大功能区域。•根据昆明市规划局荷叶山分区规划，该区将成为新兴的低密度住宅区。地块综述最后森林二环内最大的森林和最后的低密度住宅区半山伴城度向阳坡地地形，背山面湖，风水上乘辽阔视野可远眺市中心建筑景观滇池和西山本案在市场上具有不可复制的唯性这是二环内昆明唯的森林住宅区三产品属性规划充分利用度向阳坡地地形，自然融入荷叶山公园天然山林建筑建筑密度低，全层“景观高层”，建筑最大高度米，拥有良好景观视野，环岛式建筑景观高绿化率，环岛式景观，台地景观，流动水景带来好的风水户型•户型区间平米平米均有，总价万万之间均价以上计，户型选择多样化•平米以下占，平米以上占，大中小户型分配均衡•户型朝向均为正南偏南方向，采光优•视野开阔良好，城市中心景观荷叶山森林景观滇池西山产品分析产品综述亩，户的大型城市纯居住型社区森林中的低密度纯高层社区环岛式建筑环岛式水景平米平米，多选择，聚集不同人群阳光户型，宽景住宅，视野。

6、大的森林公园，总面积公顷，森林覆盖率。山森林公园，理工大荷叶馨园住宅区•南为昆明冶金专科学校昆明理工大学北区•西为昆明技工学校昆明市商贸中等专业学校片区•北与荷叶山山地相望地块属性扫描荷叶山荷叶山森林公园•二环以内最地块综述半山森林社区，毗邻大公园优势风水背山面水面城，活水景观，风水极佳劣势劣势交通区位相对偏僻，虽临学府路，需绕教场路劣势信心年推出后多年停滞，开发能力受质疑机会机会相对稀缺区域市场供应量不足，产品独特稀缺机会政策降息减税等系列救市新政出台威胁威胁市场地产冬天，观望情绪严重，需求不足项目小结项目属性小结区域属性百年积淀唯“中央学府区”•离环路很近的“准城市中心”项目•昆明唯“中央学府区”，人文涵养深厚•同时享受公园生活和城市中心生活的社区地块属性二环以内唯“森林住宅区”•二环内最大的森林和最后的森林住宅区•度向阳坡地地形，背山面湖，风水上乘•辽阔视野，可远眺市中心滇池和西山产品属性首个“环岛式主体概念社区”•森林中的低密度纯高层社区•环岛式建筑环岛岛式主题社区”示意森林是城市里的“岛”社区是森林里的“岛”建筑是水景里的“岛”背山面湖向阳坡地流水景观绝佳的环境绝年昆明理工二地块属性地块现状•地块处于环和二环之间，南离学府路米不能直达，教场西路通往学莲华校区北校区昆明冶金专科学校云南师范大学云南民族大学云南大学云大附中师大附中•购物配套区域大量中小超市大观商业城沃尔玛家乐福龙泉店建设路文林街文化巷园西路•公园配套莲花池公园荷叶山森林公园圆通山翠湖•体育配套周边各大院校余个体育场馆•医疗配套昆明工人医院理工大学冶金专学师大校医院，健之佳等药店•交通配套学府路教场西路建设路虹山东路莲花池正街民院路二大街，轻轨号线，余条公交线周边配套扫描区域属性综述这不是二环路的项。

参考资料：

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[19]第四章_成本计算的基本方法 53页(PPT定稿)（第53页，发表于2022-06-25 00:46）

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