1、宏观环境及地块研究Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅰ项目初步认知Ⅰ项目初步认知Ⅴ项目可行性初步研究Ⅴ项目可行性初步研究Ⅱ案例研究Ⅱ案例研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究宏观环境分析地块分析分析优势机遇 本项目位于青岛西南滨海区域，面朝胶州湾，滨水开发的先天条件十分优越 本项目西望黄岛，东接主城区，紧邻青岛火车站和八大峡栈桥等著名旅游景点，地理位置比较优越 项目整体规模较大，适合结合周边旧城改造，进行综合性新城开发。 本项目所在市南区政府未来将西迁至本项目东侧处，战略上的转移将带动区域的整体发展 项目周边将有可能规划为青岛航运服务核心区商贸聚集区休闲旅游区等，未来产业将驱动整个区域的发展 未来海底隧道及地铁的开通将大大加强项目可达性 项目所在区域周边大量旧城改造，大大改善周边整体环境形象。弱势威胁 项目所在地处于非传统的商务商贸区，区域的成熟度目前尚有待完善 地块相对狭长，整个区域的设计规划需根据实际条件进行有效配置。 青岛未来的商业办公住宅开发强度相对较大，尤其是未来的青岛区域香港路以及崂山区，对本项目将形成定的竞争 中山路商圈距离本项目较近，其商业在定程度上对本项目新城竞争。项目启示分析 本项目应抓住市南区西迁项目所在区域发展航运服务核心区商贸聚集区休闲旅游区等重大利好条件，发挥项目自身滨水景观优势，打造未来整个青岛滨水综合物业开发的新起点 虽然青岛未来各个物业的开发强度较大，本项目应该根据自身滨水的优势，打造项目的特色，与传统商务商贸区展开错位竞争。 中山路商圈与本项目较近，本项目可延续其历史底蕴深厚的建筑文化，同时结合现代理念，形成项目自身亮点。
2、良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。进步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水可达性，提高对各种活动人群吸引力。港北岸拥有非常大的南向滨水空间，非常适合发展住宅。通过桥梁与港口新城中心联系，区位极佳。住宅市场前景看好，有助于资金回笼。选取本地块开发原因岛和地块连接港和港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿岸良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。进步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水可达性，提高对各种活动人群吸引力。港北岸拥有非常大的南向滨水空间，非常适合发展住宅。通过桥梁与港口新城中心联系，区位极佳。住宅市场前景看好，有助于资金回笼。德国汉堡港新城开发顺序 第三期开发围绕，和之间的南北轴线，港北部沿街的居住地块。 基建主要工作 主干道建设缓解交通据业主初步设计方案，本项目中岛占地万平方米，总建面积万平方米，住宅面积达到万平方米，写字楼为万平方米。 南岛包含污水处理厂地块和其他建设用地，主要为住宅和商住物业。团岛则依托地理和景观优势开发海洋公园。 本项目均为高强度开发，住宅的总体量为万方，适合在休闲旅游区做大量居住型产品的总体定位。本项目片区开发总量较大，住宅总体量为万方，写字楼为万方。本项目周边现状环境分析本项目大型商业百盛商业大厦华联商厦发达商厦中山路商业街等高星级酒店栈桥王子饭店海鼎假日酒店鹰谷万怡酒店泛海名人酒店等教育市南区二小青岛第中学等医疗市五医院市九医院市南区人民医院等金融中国农业银行中国建设银行等旅游八大峡广场栈桥小青岛等医疗金融旅游大型商业高星级酒店教育项目地处青岛的老城区，周边配套十分成熟，完全。
3、区。 城市转型。 政府主导开发投入大量资金。 合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜本项目成功要素分析地块规划地块规划 开发地块与市中 合理的道路交通和片区规划。 城市转型。横滨港未来居住新城 政府决策，发展新区域 旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。港口的景点改造，成为旅游热点。 新区合理的规划巴里摩尔旅游新城 大城市中心城区人口高度恶性膨胀 政府决策 兴建连接大城市的轨道交通系统。 旅游和会展等产业先行。横滨港未来居住新城 政府决策，发展新区域 旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。 城市转型。 政府主导开发投入大量资金。 合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜本项目成功要素分析地块规划地块规划 开发地块与市中心的衔接关系。 滨水景观交通步道等基础建设。 对景点保护建筑等存在因素的利用。 符合目标客户的产品设计。德国汉堡港口新城案例德国汉堡港口新城案例与本项目较为类似，是旅游城市中的住宅商务新城。目标客户明确，吸引南岸旧市中心以及投资者进驻。规划道路设计合理，属成功项目。功能配比为居住，绿化，商业，写字楼，若去除绿化，则物业配比为居住，商业，写字楼。案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素德国汉堡港新城简介汉堡港新城位置汉堡市中心城市定位由传统的港口工业城市向国际商贸旅游城市转向区域位置阿尔斯特湖北岸与市中心关系市中心位于阿尔斯特湖南岸，港口新城距离市政厅仅米，距离火车站约米港口新城总面积公顷。水域面积公顷。除去水域面积。
4、满足生活和商务商业要求本项目地处青岛老城区，周边商务商业和生活配套十分成熟，核心商圈位于火车站东侧，医疗教育金融资源丰富。核心商圈中山路商业街栈桥王子酒店本项目周边交通情况分析海底隧道 本项目可达性强，周边路网密集，交通动线复杂。距离青岛火车站仅千米，项目东侧为四川路贯穿南北，通过胶州路和太平路两条主干道可快速通往市中心，约分钟车程。 青岛地铁期工程已全面开工，年线将投入运营，年线也将竣工，未来本项目通过团岛远期规划西镇和火车站三个站点与全市紧密相连，产生积极影响。 青黄海底隧道工程也将于年全线通车，拉进了黄岛和薛家岛的距离，其房产物业将对本项目构成定的竞争分流。但隧道收费昂贵，本项目仍将保持较高优势。西镇火车站大学路中山路馆陶路本项目胶州路太平路主干道轨道交通线海底隧道四川路本项目交通动线较多，可达性强，未来借助地铁和海底隧道可与全市紧密联系。线沿途主要站点火车站沿海观光带南京路李村青岛北站线期工程沿途主要站点西镇火车站台东市政府啤酒城金水路团岛本项目编号项目名称南岛组团旧城改造项目火车站商圈改造项目东平路片区改造项目广州路以西旧城改造项目嘉祥路片区旧城改造项目青岛食品厂周边区域改造项目莘县路小学周边改造项目北岛组团部分区域改造项目 年开始，市南区西部进行了大规模拆迁改造，总投资亿元，拆迁户，总建筑面积万平方米，将建设航运核心服务区商贸聚集区休闲旅游区以及中山路商业街区，大型传统商业将增多。 年，市南区政府将西迁至火车站南侧，推动西部经济发展。未来市南区政府本项目也将进行新城开发，未来西部将成为青岛商务副中心。本项目可与中心的大型传统商业错位竞争，发展特色商业。本项目周边旧城改造分析Ⅲ。
5、整个港口属于高强度开发，但出于空间结构层次考虑，个地块开发强度各有不同。 港口新城门户地块和中心地区开发强度都较高。 从西到动，开发强度呈现由高到低再到高的梯度。门户之主要迎接来自火车站和市中心的人流。规划容积率以服务业和商业为主。门户之二位于易北河大桥口，对外交通窗口。规划容积率以商贸服务业功能为主。德国汉堡港新城开发顺序期开发港口新城西部地块。以基础建设为主要工作，开发物业包括居住以及商业通往和港的步行和自行车通道，及其所涉及的公共空间。河堤，步行道整修。的住宅以及游艇港池建设。选取本地块开发原因接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。第阶段开发西安地块发展零售文化娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。选取本地块开发原因接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。第阶段开发西安地块发展零售文化娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。德国汉堡港新城开发顺序二期开发内容岛，以大都市高密度高层为特色的防波堤地块和港北岸的居住地块。交通基础和设施建设主要是新型有轨电车的建设。和住宅同步协调的社区服务设施建设。学校。选取本地块开发原因岛和地块连接港和港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿。
6、 对景点保护建筑等存在因素的利用。 滨水景观交通步道等基础建设。目标客户明确居住功能以及生产服务业的商务功能为主导，利用滨水优势，发展零售文化旅游教育等功能功能配比居住约，商务约，商业约吸引客户国际国内企业，大批量旅游投资客，市中心市民德国汉堡港新城功能布局总功能配比估算港口新城以居住功能为主，混合了现代商贸服务业以及少量文化休闲服务零售等功能。满足日益增长的居住要求的同时，利用滨水的环境及产业优势，加入商务商业功能，提高城市整体级别。德国汉堡港新城各地块指标港口新城考虑了地理区位，城乡规划类型和预期开发时序等因素将土地分为个功能区。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜本项目成功要横滨港未来居住新城 政府决策，发展新区域 旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。 城市转型。 政府主导开发投入大量资金。 合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜本项目成功要素分析地块规划地块规划 开发地块与市中 合理的道路交通和片区规划。 城市转型。横滨港未来居住新城 政府决策，发展新区域 旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。港口的景点改造，成为旅游热点。 新区合理的规划巴里摩尔旅游新城 大城市中心城区人口高度恶性膨胀 政府决策 兴建连接大城市的轨道交通系统。 旅游和会展等产业先行。横滨港未来居住新城 政府决策，发展新区域 旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。 城市转型。 政府主导开发投入大量资金。 合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适。
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