1、于曲江旅游度假区曲江水厂东侧 开发商简介西安市城市建设投资有限责任公司成立于年月，由西 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,安市建委牵头城建各相关部门市规划局房管局公用事业局交通局 市政局土地局等入股，另外吸收部分国有大中型企业西安高科集团公 司市投资公司等和民营企业共同出资，并坚持国有控股，共同组建的公 司，公司注册资本金万元。公司经营范围为接受城建主管部门的委 托，从事城市建设资金筹措，进行城建项目的招商引资与咨询服务，城建项目 的投资建设与经营管理房地产开发与经营高科技产品开发国内贸易与 投资等。公司自成立以来，经过科学管理规范运作积极开拓，取得了较 好的经济效益和社会效益，主要在旧城改造项目经济适用房项目基础设 施项目和土地开发项目等方面做出了积极的贡献。 项目所在地周围的环境状况 项目地处曲江旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世墓寒 窖相距不足二公里。项目地势较高，视野开阔，名胜古迹尽收眼底。 项目有关的技术经济指标指标 规划用地亩 占地面积平方米 建筑面积平方米 容积率 绿化率 建筑密度 车位个 户数户 四项目开发建设的必要性市场的需要 西安市人均住房面积不足。年西安市城镇居民人均居住面积近为 平方米，年人均居住面积也不超过平方米，要达到平方米的标准，需要增 建万平方米住宅，即使在年达到人均平方米，每年至少需要建设万 平方米而最近五年年平均开发量仅多万平方米，显示解决基本需求任重而道 远。而曲江春晓苑高级住宅小区的。

2、发投资千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发 实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产 开发投资增幅八点个百分点。 在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长 速度。季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十 四点三。三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九点，是拉动国房景气 指数整体水平上升的主要原因。 不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行 了细分，他们针对不同消费能力不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。有针对年轻工薪族推出的精装修小户型，有迎合人们对居住环境的关注推出的各种生态 型小区，还有为老年人安度晚年推出的夕阳红型小区。 对我国年房地产市场的预测 根据以上分析，各种迹象表明年我国的经济将持续快速增长，城市化进程 的加快居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新 的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产业将继续保持较高位运行状态。 根据十五规划，到年，我国城市人均住宅建筑面积要达到平方米， 户均达平方米，目前距这目标有定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍是 年投资的重点和热点。国家计委社科院等部门在对年的经济发展预测明显表 示出乐观，认为国家宏观经济将持续快速发展，这更加坚定了开发商对方地产市场预 期的信心，他们认为未来段时间中国的住宅写字楼宾馆饭店及大型公共设施和 场馆会有大量干需求，在年定。

3、市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程完 工后，销售前景比较乐观。项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境起到 积极的作用。具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。项目的选址 项目的档次定位总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未来的环境和发 展趋势，从技术方面看本项目也是可行的本项目的内部收益率远远大于基准折现率。 我国当前的商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可 能存在泡沫。有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管，出台限 制房地产开发的政策法规等，对本项目不利的因素，对此要密切注意有关方面的政策法规，及时制定出应对措施。 第二部分市场分析与预测 宏观环境分析 国内经济发展状况 年是贯彻十六大精神的第年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中 还保持了较快的增长，总体形势良好国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月 的经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值亿元，与上年同期相比 增长了，继续保持了较快的增长态势。这增长速度与今年季度增长和 去年全年增长的速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国 家以扩大内需为主的宏观调控政策，包括积极的财政政策和稳健的货币政策是有效 的。 当前，宏观经济的基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主 投资增长加快，但经济对宏观经济政策的依赖性仍然没有出现明显的减弱趋势，结构 性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显的压力，主要体现为城。

4、会继续增加开发力度。因此，房地产投资会继续 增长。 年个人购买继续成主流，房价平稳运行。根据国家有关部门的统计，过去 年我的商品住宅大部分都销售给了个人，到年月份，我国个人购买商品 住宅占到商品房销售的，已经成为市场的购买主体，随着居民收入的不断提高和 消费物价的稳定，人们对上平房的购买力也在不断增强，有的家庭甚至开始 购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售的比重将继续增加，仍然是市场 购买的主体。研究人员预测，年个人购房的比重会在年的基础上增加个 百分点。 二中观环境西安房地产是市场分析 经济环境分析 第部分总论 项目提出的背景 伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速 度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。为了 使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了 开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅 游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足部分高收入 阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场， 提出了曲江春晓苑项目。 二项目可性研究的依据 项目建议书初步可行性研究报告及其批复文件 国家与地方的经济和社会发展状况及规划，行业部门的发展状况及规划 国家有关法律法规及政策 国家有关建设方面的标准规范定额 其它有关依据资料。 三项目概况 项目名称曲江春晓苑高级住宅小区 地点该项目。

5、支出增长。季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了 。其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元， 增长。消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入 总额为，比去年同期提高个百分点。 季度全国城镇居民家庭收支情况如下表 项目实际数元增长速度 月人均总收入 其中人均可支配收入 工薪收入 经营净收入 财产性收入 转移性收入 二月人均总支出 消费性支出 购房与建房支出 转移性支出 财产性支出 社会保障支出 我国目前的房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转热。据国家统 计局测算，三月份，国房景气指数达到百零七点三四，比去年同期上升三点四 六点，是近三年来升幅最大的月份。 此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的 持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十 万亿元大关，居民的消费水平也在进步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费 需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。 今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分 之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。 随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平 均销售价格为每平方米二千五百十元，同比增长百分之五点。 住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。季度，中国完成 房地产。

6、设费用构成计算方法及其他有关文件，行 业主管部门制定的投资估算办法估算指标，有关部门制定的工程建设其他费用 的计算办法和费用标准，以及国家公布的物价指数进行估算，可行研究财务评价 有关取费要求和本项目设计方案确定的建筑面积结构建设标准，估算出的项 目总投资为万元。 七项目的进度计划 本项目从年月日开始到年月底结束，历时年。年 的月底完成项目的前期工作，年月至年月底完成第批的建设， 年的月初至年月底完成部项目的全部建设，建设期为个月。 根据项目进度计划本项目定于年月开盘销售，年月日入伙， 年月底销售结束，销售期为个月。 八结论及建议 该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房的销 售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程完 工后，销售前景比较乐观。项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境起到 积极的作用。具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。项目的选址 项目的档次定位总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未来的环境和发 展趋势，从技术方面看本项目也是可行的本项目的内部收益率远远大于基准折现率。 我国当前的商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可 能存在泡沫。有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管，出台限 制房地产开发的政策法规等，对本项目不利的因素，对此要密切注意有关方面的政策法规，及时制定出应对措施。 第二部分市场分析与预测 宏观环境分析 国内经。

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