1、房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增 加。另外，随着工业化和城镇化发展城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不 断增加。年，全国城市房屋拆迁量约为亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的 通知之后，年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。 生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地 产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长 三角部分城市，投机性购房占左右，少数区域个别楼盘甚至占以上。据上海市统计局调查，年底上海投 资购房占，已经超出了的国际警戒线。 从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展人民收入水 平的提高。年至年，我国国内生产总值由亿元，增长到年的亿元，扣除物价因素，年 均增长城镇居民人均可支配收入由元增长到年的元，年均增长。年底，我国城乡居 民人民币储蓄存款余额高达万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建 筑面积，也由年的平方米，提高到年的平方米左右，城镇住宅成套率超过。 房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。 供给结构不合理主要表现在三个方面是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺二是房屋租赁市场还不 够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题三是房地产级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重 偏高，住房超前消费现象十分突出。 房地产二级市。
2、 房地产市场的活动主体主要有三个是政府部门，包括中央政府和地方政府二是企业，主要是房地产企业和 金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看， 房地产价格下跌的动力明显不足。 。政府的行为和动机。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任在我国，政府尤其是地方政府同时也是 房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都 不希望也不会使房价下跌。 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产 市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华 目录 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 二青岛房产市场分析 青岛市房地产回顾二年青岛市房地产市场综述 三上半年青岛市房地产各项数据统计分析四青岛现行主要房地产政策 三青岛市民购买力分析 市场环境调查总结二商业环境总结 四酒店式公寓市场分析 酒店式公寓概念与特征二酒店式公寓的主要类型 三酒店式公寓的主要优势四青岛酒店式公寓现状分析 五青岛市及周边发展规划分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,青岛城市地位二城市重大节日 三城市投资与发展四城市规划与发展 五中山路商贸旅游区的规划与改造六青岛小港湾改造工程 六项目运作深入分析 项目概况 二项目分析 三项目总体规划 四目标客户定位。
3、且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降 的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以 下三个角度加以分析 从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。 如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其 变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待 购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求， 在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看， 在利率汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何 方，今后仍然是个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。 供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进步发展等因素 影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规 模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发。
4、 五项目实施进度计划表 六项目投资回报分析 规划指标 成本核算 销售收入 投资收益 七敏感性分析 七结论 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在 近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨逐年攀升的态势。到年，全国商品房和商 品住宅平均销售价格分别上涨和，是年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益 的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院 连续出台了系列稳定房价的政策措施。那么，这轮房价快速上涨的内在原因何在各项调控措施出台后，房价又 将向何处发展 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为有住 房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。 从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的 需求过度旺盛上。 城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。年，国务院下发了关于进步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区各部门认真落实 国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加另方面，从年 下半年起，住房二级市场开始放开，允许房。
5、看，由于土地资源的稀缺性土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和 土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面， 土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。年，全国固定资产投资价格比上年上 涨。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石 油供应紧张的局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房的 开发成本。 。人力成本项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。 由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都 是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住 宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。但房地产企业作为市场中的法人 主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。 从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。
6、 找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中 国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的年上海市金融运行报告表明，年，境外 资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较 严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了 对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人 消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降 的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以 下三个角度加以分析 从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。 如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其 变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价。
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