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文化保护建筑。
以上这些都为本项目注入了文化历史因素。
市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。
地块规模地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。
政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。
二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。
紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。
周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。
三机会分析本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目的开发。
天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。
市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力的支持。
天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发和运作。
本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。
天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市中心地位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。
四威胁天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。
天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。
劝业场商业区的通过与交管部门的协调，有望增加利用道路两侧的停车位数量，可以达到个左右。
本项目的核心原花园将应该恢复其本来的花园功能，并按照典型的巴黎城市花园的形式重新建造，这部分结合产品的特色将是项目的另个亮点。
通过花园的存在也可以达到形成相对宁静和谐的环境。
为在项目中营造和谐优雅和具有亲和力但又生动有活力的消费环境。
中心花园内应以相对封闭的步行街的形式出现，拒绝噪音汽车尾气和拥挤带来的不良影响。
第七章项目开发运作模式开发策略本着统规划整体开发的原则，对区域进行整体策划规划设计及开发对建筑外檐在恢复建筑原貌的基础上加以创新占全市。
根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频繁的商务区。
天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。
由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。
五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。
天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提供了更大的需求。
酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。
这几个项目均由管理及服务水平流的物业公司进行管理。
其平均租金在元月平方米。
另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。
文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。
文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相对较少各类艺术表演场所个。
传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活的只剩下家。
夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现，但经营状况良莠不齐。
新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。
但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。
咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。
档次较高的健身俱乐部在家左右。
第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。
有多条市级道路经过本项出，本项目的财务赢利性指标对产权商铺价格和开发
天津市中心花园历史风貌建筑保护项目投资立项计划书（最终定稿）
