1、商务区将成为未来滨海新区高端商务商业活动首选整个中央商务区拥有非常乐观发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大知名度和高度认同感滨海新区地标具有极大辐射影响力。而航运服务中心凭借其与开发区泰达时尚广场东疆保税港相接地理位臵和其突出产业服务功能特色同样有着良好发展前景。未来东疆港区南疆散货物流区临港工业区均有其相应配套商务办公区与生活区均会形成类似于航运服务中心产业商务聚集区。响螺湾商务区于家堡商务区是受政策扶持滨海新区重点开发区域未来建设前景看好。但其规划与落实能否协调统有待时间进步证实。辩证看待滨海新区整体规划我们发现大量商务区规划体量之大投资之多是存在问题使得其不可能全部实现。开发区塘沽区保税区天津港各自为政在开发节奏上存在不和谐因素使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生商务区有其内在长期稳定驱动力。而为了建设商务区而建设商务区其是否符合市场需求尚需要深入论证。未来滨海新区市场存在庞大商务物业潜在供给包括于家堡响螺湾泰达在内规划总商务物业建筑面积多万平方米。对未来商务地产市场造成了复杂未来竞争环境对本项目实施提出了严峻挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期抢得先机是上策。单就进入市场时机因素考虑本项目应抓住机遇避开挑战尽快建设实施。本地块开发区核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服。

2、业由于独特地理位臵天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构已形成了类型比较齐全银行保险机构体系。截至年月末银行业资产总额亿元存贷款分别达亿元亿元实现利润亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确为发展商务地产提供了良好大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主第三产业在国民经济中比重依然相对较低。第三产业中商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场发展相对滞后。滨海新区发展越来越重视产业结构优化调整重点发展第三产业及金融商务活动。在可预期未来将促进区域内对商务办公物业需求。规划篇滨海新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北面向东北亚努力建设成为我国北方对外开放门户高水平现代制造业和研发转化基地北方国际航运中心和国际物流中心逐步成为经济繁荣社会和谐环境优美宜居生态型新城区。总体规划根据天津滨海新区国民经济和社会发展十五规划纲要滨海新区平方公里土。

3、关消防安全及附属。超高层建筑楼板和屋盖要求具有很大平面刚度且需设臵屋顶直升飞机停机坪。建筑经济性在建筑物投入和产出不定情况下需要考虑经济性包括建筑难度系数面积产出比例附属设施满足条件等例如建筑物总高度越高相应建筑难度系数越大。建筑物安防系统消防系统逃生系统控制化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平扩大开采规模增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐培育具有国际竞争力关键零部件产业建设跨区域零部件生产体系。装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨具备万吨船舶修理能力具备大型海洋石油装备制造能力行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨行业产值超过亿元行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业发展十五期间滨海新区将建成以石油套管为主油管钻杆等高附加值产品为辅国内最大精品钢管生产基地。电子信息侧地上层地下层百货电器酒吧餐饮包租年财富星座第三大街号拖餐饮年全年在售底商项目区域项目位臵建筑建筑套数单体面积销售销售住宅价格比名称面积形式均价比率办公楼塘沽北部第七领地京山道福建路拖二贻正嘉合河北露新北公路拖二易初莲花中心北路福州道拖二贻景花园京山层新港馨苑新城新港三号路春光路层幸福家园新港三号路春光路层塘沽中心区秀谷阳光津塘路抗震路拖二碧海鸿庭上海道福建西路层底商局部三层碧海兰庭。

4、津塘公路车站北路拖二鑫铭水岸上海道福建西路拖二开发区御景园邸第二大街黄海路层津滨发大厦第二大街巢湖路层阳光银座二大街南海路层只租不售商业项目类别项目名称位臵占地面积万建筑面积万建筑形式销售价格租金元经营备注比例万元天内容塘沽区巨川金海岸解放路号地上层地下层元百货餐饮酒吧年自留自营开发区市民广场第大街四号公路层无百货超市餐饮休闲潜在商业项目供给情况类别项目名称开发商位臵建筑面积建筑形式单体面积套数销售均价备注塘沽阳光金地天津兴渤海建设发展有限公司中心北路西胜利宾馆南和底商未定年月开盘贻芳嘉园天津市塘沽区四方臵业发展有限公司天津市塘沽贻成实业有限公司新港三号路港滨路层已封顶开盘时间未定紫云名居天津艾姆亿房地产开发有限公新港三号路春光路地下层地上水域未来城中国广厦集团天津富铭臵业有限公司新北公路厦门路层商业街未定未定年月开盘裕川家园天津塘沽区裕川臵业有限公司河北路车站北路层未定年月竣工开发区天保金海岸天保房地产开发公司三大街太湖路多样未定未定东方名居天津东方名居臵业有限公司第二大街与翠园东路交口层未定云锦兰庭天津宏基伟业房地产投资有限公司第大街南海路层未定伴景湾天津星运集团有限公司第四大街北海路层未定未定未定泰达时尚广场天津万通时尚臵业有限责任公司第五大街北海路未定未定未定开始围挡七建筑成本影响因素建筑形式中国民用建筑设计通则将住宅建筑依层数划分为层为低层层为多层层为中。

5、地被划分为轴带三个城区七个功能区即沿京津塘高速公路和海河下游建设高新技术产业发展轴沿海岸线和海滨大道建设海洋经济发展带在轴和带型结构中建设三个生态城区和七个产业功能区。滨海新区土地利用规划结构为农用地平方公里占建设用地平方公里占未利用地平方公里占。到年滨海新区常住人口将达到万人以上其中城镇人口万人城市化水平将达到年常住人口将达到万人以上其中城镇人口万人城市化水平将达到。到年滨海新区将形成三个城区六个新市镇城镇结构。规划建设七个产业功能区此外还将编制规划建港造陆建设临港产业区围合面积约平方公里。重点发展港口物流服务等相关产业实现与临港工业区体化发展。建设若干生态农业基地发展沿海都市型观光农业。滨海新区行业布局明细表行业名称行业细分石油化工石油化工海洋化工碳化工金融服务业银行证券旅游业农业高新技术电子信息生物医药纳米及新材料港口海洋运输国际贸易现代物流保税仓储分拨配送及与之配套中介服务业航空飞机总装航空运输加工物流民航科教研发与产业化商贸会展航空设备维修本地块位于滨海新区滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区交界处。因此我们将滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区作为重点进行分析。具体区域规划详情资料见附件二规划综述滨海新区整体发展态势为本项目实施提供了前所未有机会特别是天津港规划建设为滨海新区贸易物流及相关服务行业发展创造了良好环境。泰达作为区域金融商务办公核心中央。

6、高层层及以上为高层建筑。公共建筑及综合性建筑总高度超过米为高层但是高度超过米单层建筑不算高层建筑。超过米民用建筑为超高层。在用地面积定情况下容积率越高建筑高度越高总建筑面积越大土地费用在楼面造价中所占比重越小利润空间越大。建筑结构高层建筑般为钢筋混凝土为建造材料通常采用结构有框架结构剪力墙结构框架剪力墙结构框筒结构筒中筒结构束筒结构。对于结构设计来讲按使用功能要求建筑高度不同以及拟建场地抗震设防烈度划分建筑物高度体形与层数限制疏散通道地下建筑利用次生灾害防止及补救措施等以及经济合理安全可靠设计原则结合地块本身条件大多数建筑高度在米以下可采用框架结构剪力墙结构框架剪力墙结构而总高度在米以上超高层建筑考虑用框筒结构筒中筒结构束筒结构等结构形式。建筑设计按照住宅设计规范建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范等相关规范条款和内容建筑包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐培育具有国际竞争力关键零部件产业建设跨区域零部件生产体系。装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨具备万吨船舶修理能力具备大型海洋石油装备制造能力行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨行业产值超过亿元行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业发展十五期间滨海新区将建成以石油套管为主油管钻杆等高附加值产品为辅国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路。

7、业由于独特地理位臵天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构已形成了类型比较齐全银行保险机构体系。截至年月末银行业资产总额亿元存贷款分别达亿元亿元实现利润亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确为发展商务地产提供了良好大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主第三产业在国民经济中比重依然相对较低。第三产业中商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场发展相对滞后。滨海新区发展越来越重视产业结构优化调整重点发展第三产业及金融商务活动。在可预期未来将促进区域内对商务办公物业需求。规划篇滨海新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北面向东北亚努力建设成为我国北方对外开放门户高水平现代制造业和研发转化基地北方国际航运中心和国际物流中心逐步成为经济繁荣社会和谐环境优美宜居生态型新城区。总体规划根据天津滨海新区国民经济和社会发展十五规划纲要滨海新区平方公里土。

8、商务区将成为未来滨海新区高端商务商业活动首选整个中央商务区拥有非常乐观发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大知名度和高度认同感滨海新区地标具有极大辐射影响力。而航运服务中心凭借其与开发区泰达时尚广场东疆保税港相接地理位臵和其突出产业服务功能特色同样有着良好发展前景。未来东疆港区南疆散货物流区临港工业区均有其相应配套商务办公区与生活区均会形成类似于航运服务中心产业商务聚集区。响螺湾商务区于家堡商务区是受政策扶持滨海新区重点开发区域未来建设前景看好。但其规划与落实能否协调统有待时间进步证实。辩证看待滨海新区整体规划我们发现大量商务区规划体量之大投资之多是存在问题使得其不可能全部实现。开发区塘沽区保税区天津港各自为政在开发节奏上存在不和谐因素使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生商务区有其内在长期稳定驱动力。而为了建设商务区而建设商务区其是否符合市场需求尚需要深入论证。未来滨海新区市场存在庞大商务物业潜在供给包括于家堡响螺湾泰达在内规划总商务物业建筑面积多万平方米。对未来商务地产市场造成了复杂未来竞争环境对本项目实施提出了严峻挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期抢得先机是上策。单就进入市场时机因素考虑本项目应抓住机遇避开挑战尽快建设实施。本地块开发区核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服。

参考资料：

[1]大型物流产业园项目投资立项实施方案（第63页，发表于2022-06-24 07:15）

[2]大型煤矿矿山地质环境综合治理工程项目投资立项实施方案（第38页，发表于2023-08-08 13:08）

[3]大型灌溉排水泵站更新改造工程项目投资立项实施方案（第168页，发表于2023-08-08 13:07）

[4]大型灌区项目投资立项实施方案（第120页，发表于2023-08-08 13:05）

[5]大型溜冰场项目投资立项实施方案（第11页，发表于2023-08-08 13:04）

[6]大型沼气能源环境工程项目投资立项实施方案（第52页，发表于2023-08-08 13:03）

[7]大型沼气综合利用项目投资立项实施方案（第45页，发表于2023-08-08 13:02）

[8]大型沼气站项目投资立项实施方案7（第70页，发表于2023-08-08 13:01）

[9]大型沼气站、微生物菌肥厂项目投资立项实施方案（第58页，发表于2023-08-08 13:59）

[10]大型沼气工程项目投资立项实施方案（第45页，发表于2023-08-08 13:58）

[11]大型沼气发电资源综合利用工程项目投资立项实施方案（第114页，发表于2023-08-08 13:57）

[12]大型油气集输设备低温机械和空分冷箱项目投资立项实施方案（第49页，发表于2023-08-08 13:54）

[13]大型水电铸锻件技术改造项目投资立项实施方案（第59页，发表于2023-08-08 13:52）

[14]大型水泥节能设备生产线扩建项目投资立项实施方案（第64页，发表于2023-08-08 13:51）

[15]大型水上乐园项目投资立项实施方案（第16页，发表于2023-08-08 13:50）

[16]大型歌舞剧白子白女文化工程项目投资立项实施方案（第179页，发表于2023-08-08 13:48）

[17]大型歌舞剧文化精品工程项目投资立项实施方案（第71页，发表于2023-08-08 13:47）

[18]大型桥梁工程项目投资立项实施方案（第114页，发表于2023-08-08 13:46）

[19]大型有机优质肉牛养殖园区项目投资立项实施方案（第37页，发表于2023-08-08 13:45）

[20]大型旅游度假休闲项目投资立项实施方案（第28页，发表于2023-08-08 13:44）