1、售率在左右。楼盘档次高档中高档均价左右物业形态小高层住宅多层住宅主力户型平米平米消费群体全市居民。职业特征为生意人私企老板行政事业单位职员社区规模小盘为主以万平米项目居多该区域多层价格在元平米小高层均价在元平米左右。阿克苏市房地产开发板块图示东部板块东部板块以大中盘为主万平米项目居多价格在元平米中部板块以小盘为主万平米项目居多多层价格在元平米西部板块以中盘为主万平米项目居多价格在元平米东部板块主要指塔北路以东大部区域。该区域是阿克苏近年来规模住宅开发主力区域也是是阿克苏市房地产开发最活跃板块其中大部分楼盘集中在塔北路为中心东西两侧包括早期开发温馨花园丽园及近期开发新农城市花园和兴农花园。该区域房屋价格在元平米。楼盘档次中档中低档均价物业形态多层多层主力户型两房两厅平米两房两厅平米消费群体以本板块和中心板块消费人群为主消费属中收入阶层社区规模大中盘为主以万平米项目居多西部板块西部板块正形成以少数民族居住为特色民族居住区依托西部板快环境优势也出现了象香格里拉花园这样经典楼盘。该区域代表性楼盘有虹桥花园和香格里拉花园。该区域房屋价格在少数核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出项目商业部分毛利润总额是万元税后净利润是万元投资净利润率是税后利润总成本费用。风险分析盈亏平衡点分析影响项目不确定因素主要有。
2、亿元增长。在般预算支出中基本建设支出亿元增长教育支出亿元增长医疗卫生支出亿元增长行政管理费支出亿元增长。十五期间地方财政收入年均增长比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人比上年末增加人全年失业人员通过多种渠道实现再就业人年末城镇登记失业率为。安全生产形势严峻。年全地区共发生各类事故起比上年上升死亡人上升受伤人上升直接经济损失万元上升。国民经济和社会发展存在主要问题。农业产业化水平不高强有力推动农业结构优化升级龙头企业比较少资金和铁路运力紧张人才缺乏尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展城镇化程度低安全生产形势严峻。房地产开发行业背景自年国家加大了住房体制改革力度正式取消福利分房实行货币化分房阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是年以来伴随着区域经济发展和市场需求规模扩张阿克苏房地产开发从年前起步阶段进入快速发展阶段尤其是年房地产开发规模和销售均创新高年受开发过剩和需求减缓影响房地产开发量有所下降。据统计九五期间阿克苏地区人均住宅建筑面积平方米仅有家房地产开发企业。十五期间阿克苏地区房地产开发企业达家共完成住宅施工面积达万平方米投资达亿元人均住宅建筑面积达平方米。年阿克苏市房地产开发面积约万平方米销售面积约万平米销售率在左右供需基本平衡。但从供需结构看城市中心项目供应量小无法满足消费需求。而。
3、特点充分把握以及住宅合理布局使小区多层建筑园内间距能够充分达到日照要求获取了更大绿地面积和更多阳光。左岸明珠规划图五好配套标准条田万亩占总耕地面积以上渠系水利用系数达。全市以上农田基本实现田林路渠统规划灌排配套桥涵齐全水利建设形成规模。工业经济实力显著增强工业基本形成了建材塑料化增长。在全口径生产总值中地方生产总值亿元比上年增长其中第产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。按常住人口计算全口径人均生产总值元增长其中地方人均生产总值元增长。十五期间地方生产总值年均增长比九五期间增速提高了个百分点。产业结构继续优化。年在地方生产总值中第产业对经济发展贡献率达第二产业对经济发展贡献率达第三产业对经济发展贡献率达。地方生产总值中二三产业结构分别由年调整为。部分原材料能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数涨幅趋缓年阿克苏市居民消费价格总指数下降个百分点库车县盈亏平衡图万元销售收入销售税金万元盈利区亏损区开发总成本计算结果表明该项目销售只要能够达到设计能力即可保本。敏感性分析本项目敏感性分析针对投资税前利润和税前投资收益率两项指标进行评价。分别计算销售价格上下波动和总投资上下波动时对经济评价指标影响。计算结果如下售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元税前投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案。
4、投资总额变动税前利润万元税前投资收益率在销售价格下降时本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到税前利润减少万元下降了投资收益率从下降到下降了个百分点。由此可以看出销售价格对本项目投资收益影响巨大为确保本项目获得预期收益应加大营销力度确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加时本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到税前利润减少万元下降了投资收益率从下降到下降了个百分点。由此可以看出虽然投资总额变动对收益影响不如销售价格变动影响程度大但其变动幅度仍然对本项目投资收益具有较大影响为确保本项目获得预期收益应该对本项目成本进行有效控制。风险分析结论从上述盈亏平衡分析可以看出住宅项目投资净利润率是盈利能力尚可但具有较强抗风险能力商业项目具有比较高盈利能力但抗风险能力般。其抗风险能力和收益主要取决于开发期间商业地产市场形势因此在开发前必须对市场形势进行有效评估选择最佳市场时机开发。根据以上分析我们认为本项目具备开发可行性可立即着手介入本案前期工作并提出最佳土地获取方式展开土地运做。结语房地产开发可行性分析无疑是确保项目正常运做并保证企业合理收益前提。由此可见可行性分析报告重要性。当然可行性分析报告受资料资讯研究人员水平和心理因素等多方影响其结果可能存在定出入但我们对本案作业基本把握了可行性分析原则和基本方法对评估作了对比分析相信本案能够给企。
5、城郊项目和小高层供应量大销售情况不甚理想。从房价角度分析阿克苏市房价处于稳中有升状态但平均房价涨幅有限平均涨幅从年起每年房价上涨约现阶段平均房价在元平米左右价格区间主要集中在元平米。其中城市中心房价受供应量有限影响涨幅较大年帐幅在左右年城市中心房价比年上涨近元平米。房地产产品结构分析阿克苏房地产供应以多层住宅为主近几年受商业地产暴利驱使房地产开发企业纷纷介入商业地产开发从年以国大为代表商业项目投放市场以来阿克苏商业地产开发进入空前开发阶段。金桥小商品城新世纪购物广场新农大厦世纪家园商业步行街创业新天地时代购物广场美居建材市场等大批商业项目投入市场不含大量社区商业总供应量即突破万平米市场竞争十分惨烈销售基本陷入停顿状态。进入年以来商业地产平均销售率不足。阿克苏市住宅开发近些年直保持平稳水平年开发量估算在万平米左右年销售量在万平米左右供需基本保持平衡。住宅开发基本上集中在三个板块中部板块中部板块南到团结路北接新华路东到塔北路西到北大街。是阿克苏传统中心。该区域以商业和写字楼项目为主。依托世纪广场中心居住板块开发住宅以小高层为主包括国大都市花园新农名人空中花园和盛威世纪家园。受消费能力和产品结构影响该区域小高层销售普遍不理想均价元左右低价依然不能形成有效销售。在三个项目中盛威世纪家园依托板楼户型好公摊低环境和景观优势在三个楼盘中销售最佳销。
6、业投资和项目运做提供初步资料和决策依据。附件阿克苏市经典住宅项目规划方案附件阿克苏市香格里拉花园规划方案香格里拉花园规划结构根据规划用地基地现状特点小区布局采用以多层围合形成组团方法以中心广场及绿地为中心向各个组团及广场延伸。规划设计以传统水乡院落民居作为氛围设计原型意象突出以流水绿网都市家园为设计核心思想实现建筑与庭园及绿地有机结合为居民创造个既有现代都市文明生活气息又能享受大自然田野风光生活环境。用地被前进路分为南北两个面积差别级大地块北面地块依据形式布置了条沿街商业住宅座落在商业上南面地块在前进路设小区综合主出入口在北大街设置人行主出入口人行出入口以南设有小区车行出入口。综合出入口与人行出入口相交汇处设计了小区会所这个位置也是整个用地范围内中心地段靠会所附近是小区业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。在全口径生产总值中地方生产总值亿元比上年增长其中第产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。按常住人口计算全口径人均生产总值元增长其中地方人均生产总值元增长。十五期间地方生产总值年均增长比九五期间增速提高了个百分点。产业结构继续优化。年在地方生产总值中第产业对经济发展贡献率达第二产业对经济发展贡献率达第三产业对经济发展贡献率达。地方生产总值中二三产业结构分别由年调整为。部分原材料能源和生产资料价格涨幅较高。。
7、亿元增长。在般预算支出中基本建设支出亿元增长教育支出亿元增长医疗卫生支出亿元增长行政管理费支出亿元增长。十五期间地方财政收入年均增长比九五期间增速提高了个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员万人比上年末增加人全年失业人员通过多种渠道实现再就业人年末城镇登记失业率为。安全生产形势严峻。年全地区共发生各类事故起比上年上升死亡人上升受伤人上升直接经济损失万元上升。国民经济和社会发展存在主要问题。农业产业化水平不高强有力推动农业结构优化升级龙头企业比较少资金和铁路运力紧张人才缺乏尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展城镇化程度低安全生产形势严峻。房地产开发行业背景自年国家加大了住房体制改革力度正式取消福利分房实行货币化分房阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是年以来伴随着区域经济发展和市场需求规模扩张阿克苏房地产开发从年前起步阶段进入快速发展阶段尤其是年房地产开发规模和销售均创新高年受开发过剩和需求减缓影响房地产开发量有所下降。据统计九五期间阿克苏地区人均住宅建筑面积平方米仅有家房地产开发企业。十五期间阿克苏地区房地产开发企业达家共完成住宅施工面积达万平方米投资达亿元人均住宅建筑面积达平方米。年阿克苏市房地产开发面积约万平方米销售面积约万平米销售率在左右供需基本平衡。但从供需结构看城市中心项目供应量小无法满足消费需求。而。
8、售率在左右。楼盘档次高档中高档均价左右物业形态小高层住宅多层住宅主力户型平米平米消费群体全市居民。职业特征为生意人私企老板行政事业单位职员社区规模小盘为主以万平米项目居多该区域多层价格在元平米小高层均价在元平米左右。阿克苏市房地产开发板块图示东部板块东部板块以大中盘为主万平米项目居多价格在元平米中部板块以小盘为主万平米项目居多多层价格在元平米西部板块以中盘为主万平米项目居多价格在元平米东部板块主要指塔北路以东大部区域。该区域是阿克苏近年来规模住宅开发主力区域也是是阿克苏市房地产开发最活跃板块其中大部分楼盘集中在塔北路为中心东西两侧包括早期开发温馨花园丽园及近期开发新农城市花园和兴农花园。该区域房屋价格在元平米。楼盘档次中档中低档均价物业形态多层多层主力户型两房两厅平米两房两厅平米消费群体以本板块和中心板块消费人群为主消费属中收入阶层社区规模大中盘为主以万平米项目居多西部板块西部板块正形成以少数民族居住为特色民族居住区依托西部板快环境优势也出现了象香格里拉花园这样经典楼盘。该区域代表性楼盘有虹桥花园和香格里拉花园。该区域房屋价格在少数核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出项目商业部分毛利润总额是万元税后净利润是万元投资净利润率是税后利润总成本费用。风险分析盈亏平衡点分析影响项目不确定因素主要有。
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