1、件社会因素分析北京总体经济发展状况北京人口结构基本状况根据我国第五次人口普查年和第四次人口普查年，北京市人口年龄，家庭都有定变化。年比年北京人口数常住人口中由万增加到万。劳动适龄人口我国现行劳动法规劳动适龄人口，男性岁，女性岁由年万增加到万，增加了，主要原因是由于外地人进京引起。年家庭户为万户，年为万户，年比年增加了，家庭结构变化见下表家庭规模人户二人户三人户四人户五人户合计年年三人户增加速度最快，增幅为，其次是二人户。这反映了北京市家庭户正在向小规模方向转变。北京市中心城区土地面积崇文区东城区西城区宣武区面积平方公里北京市人口结构基本状况数据统计指标常住人口截止末，常住户籍人口万人，人口密度为人平方公里。流动性在京居住天以上流动人口突破万人，达万人，其中居住半年以上人口为万人，占。年龄分布岁人口占，岁人口占，岁及以上人口占，年龄中位数高达岁。按国际通用标准，岁及以上人口占，年龄中位数在岁以上者，即为老年型人口年龄结构。年北京人口年龄结构，符合以上标准，北京人口已进入老年型人口年龄结构。职业分布人户二人户三人户四人户五人户合计年两条主要街道汇聚处交通中心也做开敞广场。形流聚散中心。对地块外绿地景观引用东部架空地面空间则将用地以东城市绿地景观引入。四技术经济指标总用地面积公顷总建筑面积,地上,地下,其中商业建筑面积,居住建筑面积,写字楼建筑面积,酒店建筑面积,地下停车面积,建筑密度容积率绿地率项目用地编号及现有规划条件览表用地编号面。
2、地中小学托幼现状保留商业金融用地市政公用设施公安交通分局商业金融用地市政公用设施二项目建设实施方案建设工程主要内容拆迁工程项目地块内总户数约户，小学两座北京铁路第小学丁香小学，幼儿园两座，商铺近间，各类旅店近家，古树株。计划在项目实施期对地旧建筑全部次拆迁完成。建安工程市政工程根据项目现有市政条件和东城区政府改造计划安排，本项目市政条件基本准备就绪。二项目开发实施步骤整体开发策略先造环境采取先造环境，后售楼开发方式，既充分显示发展商雄厚资金实力，给消费者以信心保障。整体开发与滚动开发相结合单整体开发形式或滚动开发形式不能同时满足大型项目在资金使用市场营销工程建设等多方面要求，因此需要将整体开发形式和滚动开发形式有机结合起来，以适应本案总体开发需要。分期开发由于项目采取滚动式开发和整体开发相结合，为此将开发分为二三期，但应该对项目整体规划设计，建设计划资金运做上要作为体来考虑，其目是发挥项目规模效益。各期既各成体系，各有相对配套系统和环境系统，又是统整体，形成南北呼应并相互补充建设开发格局。市政建设和住宅建设协调同步市政建设要和期建设同步开工，红线外部分在期工程第二阶段完成，红线内部市政工程建设分别和期二期工程同步实施。住宅建设资金和大市政建设资金同步使用。开发主要操作规程项目合作关系确立前期工作四源供应方案资金落实证明拆迁许可证伐树许可证供电方案报装落实各项市政方案签定市政四源协议。地价评估签定土地使用合同并交地价款。
3、供电方案报装落实各项市政方案签定市政四源协议。地价评估签定土地使用合同并交地价款建设用地许可证列入市计建委年度计划建设工程规划许可证办理拆迁手续申请户口冻结拟定拆迁计划领取拆迁许可证。建设期办理开工手续委托监理施工招投标市质量监督登记绘验线钉桩建委开工证。施工单位进场施工甲方现场管理。面积出售收入,万元出售面积,平方米。出售价格均价为,元平方米写字楼含酒店收入,万元人民币出售面积总面积为,平方米出售价格均价为,元人民币五敏感性分析虽然能够影响项目财务评估结果因素很多，但就本案而言，投资额可销售建筑面积和销售价格对本项目影响最大，因此本案只选三个主要因素来进行敏感性分析，计算模拟结果请见表八。附报表基本经济技术指标投资费用测算表费用支出明细表销售收入测算表现金流量表季度现金流量表年度项目经济效益分析汇总表敏感性分析龄结构。职业分布人户二人户三人户四人户五人户合计年年生产运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口，其次是商业服务业人员，占，专业技术人员位于第三，占。文化素质在北京市岁及以上人口中，接受大专及以上教育万人，占接受高中教育万人，占接受初中教育万人，占接受小学教育万人，占，未上过学和扫盲班万人，占。收入结构年城镇居民人均可支配收入元，生活费支出元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升城镇居民人均住房使用面积平方米。年农民人均可支配收入元，农村居民人均住房面积平方米。。
4、京水平和经济发展状况年统计数据年份项目国内生产总值亿元增长率年北京市职工平均工资元年年份项目职工收入元年增长率由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值基本条件。北京市经目录前言第部分市场可行性研究房地场市场总体分析经济条件社会因素分析二交通及基础设施状况分析二供应市场细分状况市场调查与分析三项目市场可行性基本结论四产品价格定位第二部分规划及建设实施可行性研究项目设计方案规划设计理念和主要思路二道路交通系统设计三景观绿化系统设计四技术经济指标建设工程主要内容二项目开发实施步骤第三部分财务可行性分析总投资费用测算参见表二二资金使用三营业收入测算四经济效益分析五敏感性分析前言可行性研究项目基本情况概述北京市北京站西街三角地南区危改项目以下简称本项目位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。具体见附件北京站西街危改图,项目总占地面积约公顷。规划建设成为集商业娱乐金融业写字楼和公寓大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为年要为人民办件实事重点危改项目，并得到了北京市东城区政府北京市政府有关部门高度重视和关注。第部分市场可行性研究房地产市场总体分析北京市房地产市场发展背景北京房地产市场从年至今，已连续年保持较高速度增长，这得以于中国已连续十几年经济快速发展，同时首都北京作为中国政治经济和文化中心自然成为房地产投。
5、建设用地许可证列入市计建委年度计划建设工程规划许可证办理拆迁手续申请户口冻结拟定拆迁计划领取拆迁许可证。建设期办理开工手续委托监理施工招投标市质量监督登记绘验线钉桩建委开工证。施工单位进场施工甲方现场管理。地环境资源过度开发二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二三级市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅高档住宅及宾馆四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划调控作用，未取得土地供应计划建设用地，不得进入土地市场交易。北京危房改造经济适用房建设将进入个新高潮建设用地，特别是划拨用地数量将大幅增加。预计年至年，划拨用地将达到平均每年公顷到公顷。其中，危改用地年年均为公顷至公顷，年公顷至公顷，年公顷至公顷经济适用房划拨用地每年预计平均需要公顷至公顷。交通基础设施能源建设每年需求划拨用地为公顷至公顷。二北京市房地产市场供给形势分析北京市房地产市场供给主要数据年北京市施工竣工面积与投资额单位万平方米项目施工面积竣工面积北京市住宅市场供给总量数据分析年北京市住宅施工竣工面积单位万平方米项目住宅施工面积增长率住宅竣工面积增长率写字楼供给分析年北京市写字楼施工竣工面积单位万平方米项目施工面积增长率竣工面积增长率商业营业用房年北京市商业营业用房施工竣工面积单位万平方米项目施工面积增长率竣工面积增长率经济。
6、商关注焦点地区，特别是加入和北京审奥成功，在年年已集中吸引了大量国外和国内其他地区投资来到北京，促使北京房地产市场进入个空前繁荣时期。北京需求市场通过近五年结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场主流外地投资北京购房人群逐年快速增长北京市二级市场完全放开也直接刺激级市场发展银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京信贷资金流动，从而间接刺激房地产市场发展速度。年至年，北京市用于奥运会相关投资总规模将达亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施新增固定资产投资约亿元。年至年，全社会固定资产投资年均增速将提高个百分点，平均每年达到，全北京市累计总投资将突破亿元，投资率保持在以上，这为北京经济高速增长提供了有力支撑，为房地产投资持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到亿元，比上年增长，占国内生产总值比重达到，提高个百分点。北京城市生态环境明显改善，交通通讯设施便利程度提高，城市功能进步现代化及承载力增强，都将提升北京对国内外商业贸易旅游等各方面吸引力，从而带动写字楼酒店业商品住宅及文化娱乐设施房地产投资。在未来年内，北京房地产投资将进入个较高增长期，保守估计，将比正常水平提高。在总体形势利好基础上，北京房地产形势导向呈现以下几种新特点商品房建设将持续成为开发热点年商品住宅投资占全市投资比重首次突破，达到，比上年提高个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设投资为亿元，增长，高出全社。
7、地中小学托幼现状保留商业金融用地市政公用设施公安交通分局商业金融用地市政公用设施二项目建设实施方案建设工程主要内容拆迁工程项目地块内总户数约户，小学两座北京铁路第小学丁香小学，幼儿园两座，商铺近间，各类旅店近家，古树株。计划在项目实施期对地旧建筑全部次拆迁完成。建安工程市政工程根据项目现有市政条件和东城区政府改造计划安排，本项目市政条件基本准备就绪。二项目开发实施步骤整体开发策略先造环境采取先造环境，后售楼开发方式，既充分显示发展商雄厚资金实力，给消费者以信心保障。整体开发与滚动开发相结合单整体开发形式或滚动开发形式不能同时满足大型项目在资金使用市场营销工程建设等多方面要求，因此需要将整体开发形式和滚动开发形式有机结合起来，以适应本案总体开发需要。分期开发由于项目采取滚动式开发和整体开发相结合，为此将开发分为二三期，但应该对项目整体规划设计，建设计划资金运做上要作为体来考虑，其目是发挥项目规模效益。各期既各成体系，各有相对配套系统和环境系统，又是统整体，形成南北呼应并相互补充建设开发格局。市政建设和住宅建设协调同步市政建设要和期建设同步开工，红线外部分在期工程第二阶段完成，红线内部市政工程建设分别和期二期工程同步实施。住宅建设资金和大市政建设资金同步使用。开发主要操作规程项目合作关系确立前期工作四源供应方案资金落实证明拆迁许可证伐树许可证供电方案报装落实各项市政方案签定市政四源协议。地价评估签定土地使用合同并交地价款。
8、件社会因素分析北京总体经济发展状况北京人口结构基本状况根据我国第五次人口普查年和第四次人口普查年，北京市人口年龄，家庭都有定变化。年比年北京人口数常住人口中由万增加到万。劳动适龄人口我国现行劳动法规劳动适龄人口，男性岁，女性岁由年万增加到万，增加了，主要原因是由于外地人进京引起。年家庭户为万户，年为万户，年比年增加了，家庭结构变化见下表家庭规模人户二人户三人户四人户五人户合计年年三人户增加速度最快，增幅为，其次是二人户。这反映了北京市家庭户正在向小规模方向转变。北京市中心城区土地面积崇文区东城区西城区宣武区面积平方公里北京市人口结构基本状况数据统计指标常住人口截止末，常住户籍人口万人，人口密度为人平方公里。流动性在京居住天以上流动人口突破万人，达万人，其中居住半年以上人口为万人，占。年龄分布岁人口占，岁人口占，岁及以上人口占，年龄中位数高达岁。按国际通用标准，岁及以上人口占，年龄中位数在岁以上者，即为老年型人口年龄结构。年北京人口年龄结构，符合以上标准，北京人口已进入老年型人口年龄结构。职业分布人户二人户三人户四人户五人户合计年两条主要街道汇聚处交通中心也做开敞广场。形流聚散中心。对地块外绿地景观引用东部架空地面空间则将用地以东城市绿地景观引入。四技术经济指标总用地面积公顷总建筑面积,地上,地下,其中商业建筑面积,居住建筑面积,写字楼建筑面积,酒店建筑面积,地下停车面积,建筑密度容积率绿地率项目用地编号及现有规划条件览表用地编号面。
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（新增）站西街三角地南区危改商业项目可行性分析计划建议书（留底）