1、场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为 海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。美兰区市场处于高速运转期，供 求平衡。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 二项目所在区域市场分析 美兰区房地产市场特征分析 美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本 属于旧城改造区，房地产发展空间较大。 区域竞争楼盘及价格水平分析 项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下 项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积 文锦阁海口市文联路二房 三房 暂无折扣 白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩 蓝水湾期 江海汇 海口市滨江路等奖终身免物业 二等奖元装修 三等级送雪弗兰轿车 联发名宇海口市文明东路次性折 春江号海口市美祥路次性按揭折 龙景商业城海口市白龙北按揭折海南 从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房 送大奖活动，分别以抽奖的形式送出，等奖终身免物业，二等奖元平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿 车辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景。
2、兄弟房地产营销策划有限公司 二海口房地产市场前瞻 上半年海口房地产开发投资亿 据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落 个百分点，比季度提升个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任 务还很艰巨。 房地产开发投资亿 上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。今年上半年，海口三产业呈 现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资 是全社会投资的主体。 房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半 年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障性住房完成投资亿元，对房地产开发投资增 长的贡献率达，拉动房地产开发投资增长个百分点。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 海口房地产发展未来预测 目前，海口房地产受国家房地产调控政策限购令影响，开发商纷纷以价换量以博取市场，但是市场依旧 处于片观望状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。 从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛 的发展规划，带来免签证零关税放航权等相关。
3、面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域 升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。 项目劣势分析海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便 本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置 本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求 本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大 项目规模小，容积率高。 项目机会 项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群 项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定的客户群 美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导 项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。 项目威胁 本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响 本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定的销售影响。 二定位分析 价格定位 消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场的基础上，通过对自身产品品质的提升完全能促进销售 。
4、价格的提升。 通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前的市场均价元平 方米，同时考虑项目的市场定位档次和产品及对海口市美兰区未来房地产市场的预期，我们预计项目未来可 实现销售均价为元平方米。另方面，通过对商业市场的调查和地下车位销售情况的调研，我们最终确定 本项目的销售价格和预计销售率如下 产品类型预计销售单价元平方米预计销售率 高层住宅海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 注地下车库可按车位销售或出租。 目标客户定位 通过海口市各阶层客户的访谈，我们最终确定我们的客户定位为 核心客户 来源美兰区项目周边工作人群 职业私营业主，旧城区本土居民 目的改善居住环境 收入家庭年收入万元以上 重要客户 来源海口市区 职业般生意人，企业中高层 目的改善居住环境投资海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 收入家庭年收入万 游离客户 来源美兰区琼山区龙华区秀英区 职业白领企业单位普通工薪族 目的改善居住环境 收入家庭年收入万元以上 第五部分投资预算 合作条件 价格 中汉大厦项目价格为起价元平方米，均价元平方米含元装修标准，在区域市场来看， 本项目价格偏低。 特价房海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 项目推出。
5、优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产的发展。国 际旅游岛大背景下的海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。根据调查显示，目前，海口房价整体 相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。 海南岛是国内外居民心目中理想的第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉的海南房地产前途无量， 是大有作为的。海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流的度假休闲旅游目的地，作为经济 政治中心又荣获中国人居环境奖的海口，加上，环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将 进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常 可观。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 三宏观市场与本项目发展 从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目的发展，并且在楼市成交 量持续下滑的状态下，本项目销售会受到定冲击影响。但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项 目市场发展将会转好。 另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。中汉大厦以中小户型为 主，符合了市场发展需求。 第三部分项目区域市场分析 海口房地产市场分析 土地市场分析 海口市中心区域房地产。
6、特价房，共平方米，价格在元平方米左右，并且含元精装修标准，在此基础 上还可以再调整价格。 销售任务量 春节前，项目销售回款万元任务量。 代理佣金 项目约平方米可售，总代理佣金费用为。 二项目投资估算 根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入 万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务的前提下。具体投入项目详见下表 序号名称资金万元备注 保证金，代理保证金 目录 第部分项目总论 项目概况 二项目经济指标 第二部分投资环境与市场研究分析 市场宏观背景 二海口房地产市场前瞻 三宏观市场与本项目发展 第三部分项目区域市场分析 海口房地产市场分析 二项目所在区域市场分析 第四部分项目分析 项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 二定位分析 第五部分投资预算 合作条件 二项目总投资估算 第六部分销售及经营收入测定 项目销售收入估算 二销售利润分析 第七部分财务与敏感性分析 盈利能力分析 二项目不确定分析 第八部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 二项目主要问题解决方法与建议 三项目风险与防范建议 海南海。
7、兄弟房地产营销策划有限公司 二海口房地产市场前瞻 上半年海口房地产开发投资亿 据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落 个百分点，比季度提升个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任 务还很艰巨。 房地产开发投资亿 上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。今年上半年，海口三产业呈 现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资 是全社会投资的主体。 房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半 年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障性住房完成投资亿元，对房地产开发投资增 长的贡献率达，拉动房地产开发投资增长个百分点。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 海口房地产发展未来预测 目前，海口房地产受国家房地产调控政策限购令影响，开发商纷纷以价换量以博取市场，但是市场依旧 处于片观望状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。 从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛 的发展规划，带来免签证零关税放航权等相关。
8、场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为 海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。美兰区市场处于高速运转期，供 求平衡。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 二项目所在区域市场分析 美兰区房地产市场特征分析 美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本 属于旧城改造区，房地产发展空间较大。 区域竞争楼盘及价格水平分析 项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下 项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积 文锦阁海口市文联路二房 三房 暂无折扣 白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩 蓝水湾期 江海汇 海口市滨江路等奖终身免物业 二等奖元装修 三等级送雪弗兰轿车 联发名宇海口市文明东路次性折 春江号海口市美祥路次性按揭折 龙景商业城海口市白龙北按揭折海南 从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房 送大奖活动，分别以抽奖的形式送出，等奖终身免物业，二等奖元平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿 车辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景。
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中汉大厦项目立项投资计划报告书.doc