1、持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。融资风险房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场资金土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。进度风险影响本项目进度的因素主要有有关部门或单位的影响施工条件的变化技术失误施工组织管理不力及意外事件的发生。应对措施政策风险对策由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。融资风险。
2、第二产业投资,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。年全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资,亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。全国城镇居民收入增长据户城镇居民家庭抽样调查资料显示，年全国城镇居民家庭人均总收入元，比上年增长扣除价格因素，实际增长。其中，人均可支配收入元，比上年增长扣除价格因素，实际增长。年全国城镇居民家庭人均消费性支出元，比上年增长，增速高于上年个百分点扣除价格因素，实际增长。全国城镇居民收支水平不断增加如表城镇居民收入继续增长，中低收入群体收入增速较快。人均工资性收入元，增长，对总收入增长速度贡献个百分点。工资性收入仍然是城镇居民收入的主要来源，但工资性收入占总收入比重逐年下降，年至年分别是。人均经营净收入元，增长，增速高于上年个百分点，占总收入比重为。人均财产性收入元，增长，占总收入比重为。人均转移性收入元，增长，占总收入比重为，对总收入增长速度贡献个衡点总建筑面积单位以生产能力利用率表示盈亏平衡点由以上可知，当销售量为平方米，销售率达，或销售价格为元时，可以保本。单因素敏感性分析影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是销售价格。
3、部收益率为，具有较高的盈利能力。由敏感性分析盈亏平衡分析来看，该项目具有较好的抗风险能力。综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件成熟。建议实施该项目,严格管理过程，争取最大效益。可行性研究建议做好资金筹措工作。根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。从而影响项目销售收入的实现。开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以预售收入作为后续建设的建设投入，以避免融资资金不到位对项目造成资金链断裂的风险。在项目管理上，要规范有序。尽快在人才物上作好准备，建立套规范有序和高效的制度严格依据国家有关法规，对工程规划策划管理质量严格把关，并加强安全管理。重视住宅产品的附加值，以最大限度的提高效益为最终目标。施工组织方面。要妥善解决项目搭接和进度。项目宣传方面。加大宣传力度，特别是运用媒体和市场优势，打造两个项目亮点以吸引消费者的眼球。在宏观政策把握上，要有敏感性。及时了解国内及青岛市有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理技术手段，降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。致谢随着论文的完成，大学生活也随之结束，新的生活，工作即将开始。在这几个月的论文撰写过程中，。
4、到很多，不只课本知识面的充实，还有很多为人处事的态度。论文是毕业生必不可少的部分，但并不是全部，论文的撰写是对近半年工作的总结及肯定。虽然过程艰苦，但坚持就是种胜利。在论文的设计和完成过程中，指导老师给予了很大的帮助。王老师再地为我解答毕业论文设计中的疑问，孜孜不倦地进行指导，同时对毕业论文提出了许多宝贵的意见，才使毕业论文最终顺利地完成。在此，谨向王老师表示深深的敬意和衷心的感谢。感谢在毕业设计过程中给予我帮助和支持的同学们，他们提供了大量的资料信息，毕业论文的圆满完成与你们的支持和帮助是分不开的。论文的完成是新的生活的开始，我会珍惜论文撰写过程中的点点滴滴，无论对与错都是种历练，从开始进入课题到论文的顺利完成，同学们互相帮助，在此，对于帮助过我的同学们表示真挚的感谢。参考文献刘晓君，工程经济学，北京，中国建筑工业出版社，翟富强。房地产开发与经营，北京，科学出版社，中国房地产估价师学会房地产估价师执业资格考试辅导教材北京中国建筑工业出版社，王勇,方志达项目可行性研究与评估北京中国建筑工业出版社，郑华房地产市场分析方法北京电子工业出版社，余建星,杜杰工程经济北京中国建筑工业出版社，肖跃军,周东明,赵利工程经济学北京高等教育出版社，邢莉燕，王坚,梁振。
5、及销售费用。因而，该项目针对销售价格及销售费用分别上下波动进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。见表。表销售价格变动对财务指标的影响销售价格元平方米财务税后净现值万元财务税后净现值变化值财务税后净现值变化幅度销售价格平均敏感度评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度表销售费用变动对财务指标的影响销售费用万元财务税后净现值万元财务税后净现值变化值财务税后净现值变化幅度销售费用平均敏感度评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度由敏感性分析表可以看出，销售价格和销售费用都是本项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。风险管理风险因素商品房房地产市场主要存在着主要风险有宏观政策风险市场经营风险融资风险进度风险。宏观政策风险自年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令“国八条”“国五条”等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。市场经营风险宏观调控易使购房者的心理预期产生变化，虽然随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖。
6、工程估价上海同济大学出版社，徐伟，李建伟土木工程项目管理北京中国电力出版社，乐云建设项目前期策划与设计过程项目管理北京中国建筑工业出版社，林秀钦浅谈房地产开发项目可行性研究的意义山西建筑第卷，第期吴必龙商业房地产项目市场调查要素的多层面分析工业技术经济第卷，第期附表施工进度表单位月序号分项工程前期准备土方施工基础及主体施工装修工程水电安装室外配套竣工并交付附表投资计划与资金筹措单位万元序号项目项目总投资开发建设投资财务费用资金筹措资本金借贷资金预售收入附表全部投资现金流量表单位万元序号项目现金流入销售收入其他收入现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量累计税前净现金流量税后净现金流量累计税后净现金流量税后净现值累计税后净现值内部收益率动态投资回收期年附表资本金现金流量单位万元序号项目现金流入销售收入银行借款现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息偿还税前净现金累计税前净现金税后净现金累计税后净现金地产开发建设就是为了使青岛城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。福泰园住宅建筑符合青岛城阳建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动。
7、第二产业投资,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。年全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资,亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。全国城镇居民收入增长据户城镇居民家庭抽样调查资料显示，年全国城镇居民家庭人均总收入元，比上年增长扣除价格因素，实际增长。其中，人均可支配收入元，比上年增长扣除价格因素，实际增长。年全国城镇居民家庭人均消费性支出元，比上年增长，增速高于上年个百分点扣除价格因素，实际增长。全国城镇居民收支水平不断增加如表城镇居民收入继续增长，中低收入群体收入增速较快。人均工资性收入元，增长，对总收入增长速度贡献个百分点。工资性收入仍然是城镇居民收入的主要来源，但工资性收入占总收入比重逐年下降，年至年分别是。人均经营净收入元，增长，增速高于上年个百分点，占总收入比重为。人均财产性收入元，增长，占总收入比重为。人均转移性收入元，增长，占总收入比重为，对总收入增长速度贡献个衡点总建筑面积单位以生产能力利用率表示盈亏平衡点由以上可知，当销售量为平方米，销售率达，或销售价格为元时，可以保本。单因素敏感性分析影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是销售价格。
8、持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。融资风险房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场资金土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。进度风险影响本项目进度的因素主要有有关部门或单位的影响施工条件的变化技术失误施工组织管理不力及意外事件的发生。应对措施政策风险对策由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。融资风险。
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