1、租金水平与进驻企业类型区域主要路段主力租金元月主要进驻企业中心商务区湖滨北路金融政府事业单位保险湖滨南路电子信息广告企划贸易金融鹭江道思北金融物流船务石油外企中部商务区江头建筑工程装修设计及建材类为主湖里物流贸易工业厂家新建商务区五缘湾运营中心建安商贸企业结算中心软件园二期软件设计动漫等信息类企业观音山国内外知名企业商贸企业结算中心等写字楼租赁市场高档低档写字楼出租率较高，中档出租率较低写字楼租赁市场不同租金水平写字楼的出租率元月以上以下厦门市传统商务区写字楼租赁市场呈现供不应求局面，中心区的银行中心国际银行中心等高端写字楼出租率基本达到，大多数写字楼出租率为以上。中档价位写字楼出租率比较低，约为东部新建写字楼已经吸引了大量新型企业，观音山软件园二期已基本达到满租。市场总结写字楼市场总结东部商务区强劲崛起，商务区由集中于中心城区向全岛覆盖政府强力扶持写字楼项目开发，推动多个商务区开发建设扶持性写字楼占据定市场份额，市场化写字楼向多元化发展东部新建商务区使用率不断提高，出租率已达较高水平商务区向东部转移向全岛覆盖向岛外渗透是市场趋势地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块分析第三章地块分析地块区位与规划定位营运中心简介观音山国际商务运营区规划总用地面积.公顷，是厦门迄今为止在建的规模最大档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的。五大标志建筑为邻厦门国际会展中心国际会议中心国际五星级酒店国际网球中心国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成和谐而完整的商务群整体。规划定位集商务展博行政服务金融服务信息服务商业旅游休闲以及生活服务为体。地块区位地块位于厦门岛东部，属观音山营运中央商务区。西临。
2、。地块分析环岛路台东路台南路景观环境地块位于环岛路西侧，有着优越的海景资源优势，更加衬托出写字楼的品质和档次向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚身最浓墨重彩的笔莫过于与地块仅有百米之遥的观音山海滨旅游休闲地带。.公里长的美丽海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺。地块分析木栅道黄金海岸沙雕文化周边高端配套设施会展中心香山游艇码头人工沙滩会议中心地块分析周边公共配套设施地块周边生活配套较为完善，多家银行遍布地块四周。不远处便是何厝村社区，社区内拥有多家卫生所便利店小型农贸市场，公共服务配套设施较为完善沿着塔埔西路往北不远处，便是观音山音乐学校乃厦门市规模最大的中小学体化学校观音山黄金沙滩与地块仅隔环岛路，拥有总长.公里人造沙滩，线海景办公不再是梦想。地块分析周边金融配套周边农贸市场观音山音乐学校商业配套设施地块毗邻观音山塔埔社区何厝村社区，周边多为小型便利店，周边商业氛围般。沿着塔埔西路往南下，便是观音山公寓观音山商务运营中心，目前营运中心已有百余家知名企业入驻办公，聚集了众多精英人士观音山滨海商业街与本地块仅有路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差。地块分析观音山营运中心滨海商业街观音山公寓地块分析地块分析临近主干道，交通较便利商务集中区域，商务配套完善视野开阔，山水景观齐聚身片区办公氛围浓厚，财富集聚效应强目前周边生活商业等配套较差区域政务配套设施差，商务成本高周边楼盘林立，视野遮挡人气有待提升。商务区高标准建设，高端商务区已形成区域逐渐成熟，商务氛围快速形成中区域商务价值开始体现，增值潜力较大。写字楼总体供应量较大，市场竞争激烈宏观经济走向的不确定性写字楼市场销售速度慢，资金回笼。
3、度计划工程进度计划年上半年完成项目定位设计审批年下半全事故，工程质量低劣，进度缓慢财务风险资金到位出现情况，融资困难营销经营的风险推盘策略定价销售管理项目包装等出现问题购地风险评估投资分析年开工，于年上半年完成竣工验收投资分析销售进度计划主要销售时间节点年年初实现销售条件销售期为年。投资分析类型年年上半年下半年上半年下半年写字楼车库各类型物业销售进度计划表地块投资估算汇总表投资分析序号项目总成本可售单方所占比例备注土地成本,.,二前期工程费.三基础设施费,.四建安工程及配套,.,六不可预见费.七开发总成本,.,八期间费用,.管理费用.财务费用.管理费用,.九税费.,营业税及附加,.土地增值税,.,十总投资,.,收入汇总表投资分析序号项目面积单价元销售额万元备注办公.,.,.车位,.,.销售率合计,.起拍价效益分析编号项目金额销售收入,.二开发成本,.三营业税及附加,.四土地增值税,.五总投资,.六毛利润,.七所得税,.八净利润,.九投资毛利率.十投资净利率.十销售毛利率.十二销售净利率.投标报价分析投资分析加价次数投标价万元楼面地价元平方米毛利润万元所得税万元净利投资净利率销售净利率起拍价,.,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,,.,.,.,.购地价格建议销售价格预期写字楼元地下车位万元个销售率销售净利率下限为建议购地楼面地价上限为.元平方米总地价上限为万元投资分析类别因素主要内容产生概率政策风险政治台海局势的风险社会不稳定台海局势不稳定房地产调控的风险政策持续强力打压房地产行业宏观经济发展的风险国民经济发展持续性下滑规划建设风险片区发展风险引进化工等高。
4、及外贸企业，但客户流动性大。地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，租金水平集中在元月。新建商务区地处厦门环岛路沿线，景观优势明显商业氛围较差，周边配套有待完善。该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在元月。观音山是以总部类企业为主五缘湾以建安商贸企业结算中心及其他现代服务业为主软件园二期以电子信息软件设计为主。写字楼板块分析观音山商务运营中心已出让地块列表写字楼土地市场海景地块出让楼面价为元,其它地块出让楼面地价为元左右观音山办公用地的地价总体相对稳定地块编号地块用途士地位置成交时间面积平方米成交价万元成交楼面价元受让人土地建筑办公商业观音山商务运营中心开元国投办公商业观音山商务运营中心柯希平办公商业观音山商务运营中心悦城厦门投资办公观音山商务运营中心福建达利食品办公观音山商务运营中心福建柒牌集团办公观音山商务运营中心通达集团办公观音山商务运营中心泰龙电力集团办公商业观音山商务运营中心开元国投厦门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表写字楼土地市场地块编号地块用途士地位置成交时间面积平方米成交价万元成交楼面价受让人土地建筑商业办公园山南路以南，古龙花园以北联发集团禾丰建设办公研发试验环东海域科技园区中部，滨海大道以西厦门火炬集团办门海峡明珠投资开发大唐写智楼湖里大道与嘉禾路交界处大唐世家哈曼尼广场湖里大道与长岸路的十字路口处华鸿国际有限公司合计政府大力扶持写字楼开发建设，供应量激增写字楼供应集中于观音山片区五缘湾运营中心湖里高新技术园杏林湾运营中心等商业化开发写字楼以大型集团企业自建为主，市场化销售较少部分写字楼项目开发转向住宅使用功能写字楼销售市场各区域写字楼。
5、污染项目地块周边拆迁改造的实施实施的缓慢性市场和管理风险市场竞争各级政府扶持性写字楼批量低价销售产品规划风险产品定位规划设计偏差的风险工程质量进度的风险出现年月厦门市委提出，要加快推进岛内外体化建设，提升岛内拓展岛外体发展。年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划体化基础设施建设体化基本公共服务体化”。城市发展宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑厦门地方政策总体比较温和“特区扩大”“岛内外体化”等将进步推动城市发展写字楼市场板块分析写字楼土地市场分析写字楼销售市场分析写字楼租赁市场分析第二章写字楼市场分析厦门岛商务区分布与分类鹭江道思北商务中心湖滨南商务区滨北商务区莲坂商务区观音山软件园商务区五缘湾湖里高新园商务区湖里商务区江头商务区传统商务区传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。中部商务区中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业大多为中小型企业周边商业发达，人流量众多，交通便利。新建商务区新建商务区以政府为导向，集中开发建设的全新商务区以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部高新技术型企业软件产业等。写字楼板块分析各大板块商务区特点分析传统商务区公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心国际银行大厦第广场等，租金水平为元月。主要客户为金融机构机关单位大型企业外企驻厦办事机构等，企业规模大实力强。中部商务区该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流。
6、时间长写字楼价值体现较低，投资氛围较低。客群定位形象定位产品定位价格定位第四章项目定位项目定位方向项目定位发展方向中档写字楼中高档企业自用写字楼高端甲级写字楼基地条件与利用区域基地满足商务区环境支持商务区市场需求需求较大根据企业自身需求需求较小市场竞争竞争较大无竞争竞争激烈运作模式市场化销售企业自用自用兼出租出售资金回笼较快长期体现较慢其它效益难以体现提高企业形象作为企业资金调节杠杆具有定企业形象写字楼客群分析以获取长期租金收益与增值为目的持有时间般都长抵御通货膨胀购买相对理性，投资经验丰富。客群定位目前厦门写字楼租金回报水平为，住宅租金回报水平为。投资自用投资回报厦门市写字楼的购房客群中，投资与自用比例各占半。自用型客户投资型客户厦门本地及周边地区的中小型企业为主企业发展相对成熟资金充裕，。本项目客群定位自用型客群核心客群延伸客群投资型客群客户类型核心客群延伸客群客群比例区域来源厦门本地企业和周边地区具有进入厦门意向的企业厦门及周边为主购房目的自用长期投资为主客户类型中小民营企业企业或个人户型面积需求根据企业情况般在平米以内平米为主购房诱因企业自身需求增值潜力核心关注形象与品质投资回报客群定位观音山商务区中高端商务大厦形象定位高端商务营运中心滨海商务区商务配套完善外形新颖功能完善设施先进写字楼价格初步预估价格定位观音山商务营运中心地块楼，政策性写字楼销售均价为元中心区新建写字楼销售价格约为元如新景中心东北部片区住宅功能写字楼销售价格为元如联发电子商城。价格预估依据本项目写字楼价格预估为元本项目地下车位价格预估为万元个。价格预估开发销售计划成本估算收入估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析风险评估第五章投资分析工程进。
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（2010年观音山写字楼地块投资发展研究报告）（最终版）
