广州珠江御景湾物业管理服务投标书（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

管理费用分析经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入珠光集团给予的支持政府给予的政策扶持主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施设备正常运行维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

开源部份以业养业，多种经营本着取之小区用于小区的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。

广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修水电维修代定报刊等服务内容。

同时，开办超市托儿所幼儿园活动中心酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本在现代社会中，物业管理将发展成为种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。

在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为个规范化规模化信息化专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

节流部份强化内部管理，提高工作效率通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速高效高质量的完成自己的工作。

节约能源能源约占管理开支以上，因此在节减管理开支中，节能是种有效的方法。

珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简按珠江御景湾设备及环境制定节约方案，并充分利用珠江御景湾的智能化系统，使人防和技防有机结合。

利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调岗多能岗多专，以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二维修基金维修基金是指用于珠江御景湾共用部位共用设施设备的购置更新与大中修基金。

这些费用旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

维修基金的收取建设部财政部号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置更新与大中修。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。

维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券债券等，产生的利息及收益方面用于物业的更新维修，方面也可弥补日常管理费不足。

三珠江御景湾物管效益预测单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年经营收入总额均摊管理成本总额均摊盈亏总额均摊四珠江御景湾物管经营收入核算物管收入核算总表单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年物管费停车场游泳池收入无无网球场收入便民服务用车其它特约服务合计均摊至每平方米为物管收入核算明细物业管理服务费物业管理费建筑面积收费标准己入住率收缴率空房物管费建筑面积收费标准未入住率收缴率建筑面积住宅收费标准住宅元月入住率第年前半年后半年入住率第二年前半年后半年入住率收缴率空置房按收费标准的比例收取。

单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年住宅住宅空房小计税收合计停车场经营汽车停车位个车辆拥有率固定停放率收费标准元月辆，另前月为装修期，车位空置停车场现有种方式第种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式总户数入住率车辆拥有率固定停放率收费标准元月第种为临时停放，其标准按物价局统标准执行。

计算方式总户数入住率临停率收费标准元月单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年固定停车住户临停收入小计税收保险成本支出支出小计合计游泳池经营收入月票元月，次票元次第年按按入住率比例的计算每票收入，每年旺季为月。

第二年按按入住率比例的计算每票收入，每年旺季为月。

单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年月票无无次票无无收入小计无无税收无无电耗人力成本其它支出小计无无合计无无网球场经营收入元小时，每天按小时计算，每半年递增前月不计收入单位人民币元月序号项目入伙第年入伙第年前半年后半年前半年后半年收入税收电耗人力成本合计便民服务用车收入大客车收费标准元单边客源业主商业项目物业工作人员散客等营业时间，每小时往返次，每天次头月不计收入，以每车人次计算车费收入为元月前三月无税收支出为元月利润为元月前三月无观光车车费收入为元人次辆天元月前三月无税收支出为元月利润为元月前三月无两项合计元月前三月无篮球场足球场暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五珠江御景湾物管成本支出核算核算总表单位人民币元月序号项目金额均摊比例管理服务人员工资及福利费公共设施设备运行维修保养费绿化养护管理费清洁卫生费保安费办公费社区文化建设费小计行政管理费前项之和计提合计物管成本核算明细单位人民币元月序号项目计算公式合计工资和福利费至五和管理服务人员工资之和总务部共人经理总务主管兼行政专员品控兼采购生活兼保管司机客户服务中心共人主管兼区房管员区房管员会计兼档案出纳兼收银客户协调兼接待工程部共人总工程师主管兼工程监理组团维修万能工兼职领班津贴保安部共人经理助理保安队长保安副队长保安干事保安兼职领班津贴环境部共人经理助理保洁绿化主管保洁绿化兼职领班津贴二按规定提取福利费之和福利基金工会经费教育经费三劳动保险费之和养老保险医疗保险失业保险工伤保险四工作餐费之和保安保安中夜餐管理工程值班其它五加班费之和职工日常补贴保安节日加班其余人员节日加班二设施设备运行维保费至七和照明系统维保费之和庭院灯照明电费景观灯光彩灯照明电费高杆照明电费楼道白炽灯照明电费节日社区活动灯光电费楼道白炽灯更换楼道声光控更换草坪灯更换庭院灯更换镇流器更换启动器更换其它灯具更换网球场专用灯照明电费在经营中独立核算篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算二供配电系统维保费之和变压器年检费变压器维保费低压配电柜箱维修费三防盗监控系统维保费之和单元对讲运行电费监控设备运行电费档车系统运行电费监控设备维护费室内安全系统维护费单元对讲系统维护费档车系统维护费背景音乐系统维护费四消防系统维保费之和消火栓维保费灭火器更换水带修补五供排水系统维保费之和循环水泵运行电费喷泉泵运行电费补水井泵运行电费喷灌泵运行电费污水处理设备运行电费给水设备运行电费衬衣件年冬装元呢大衣件年棉大衣件年训练服元迷彩服套年迷彩短袖衣件年迷彩鞋双年迷彩帽顶年配件元领带根年帽徽个年肩章副年臂章个年领夹个年皮带根年武装带根年白手套双月胸号牌个年床上用品元被褥件年床单件年枕头件年棕垫件年其它元雨衣套年水鞋双年三保洁绿化人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年其它元雨衣套年水鞋双年发夹个年四客户服务人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年室外游泳池运行电费在经营中独立核算污水处理系统药料费给水处理药料费水泵维保费阀门更换管道维护费水箱年检费六木作七土建及其它三绿化养护管理费之和肥料农药购置费景观费油耗修理费其它四清洁卫生费之和物料费化粪池清掏费元户年卫生防疫消杀元户年垃圾外运费元户月五保安费之和公安资料会务费保安管理费保安物耗六办公费之和小时紧急求助电话客户服务电话客户中心工作电话经理办公室电话助理办公室电话总工办电话总务部电话工程部电话保安部电话环境部电话管理部手机车辆油费车辆养路费车辆保险维修费交通费低值易耗费电瓶观光车传真办公设备维护费检查评比政府协调费用管理用房生活用房免费提供七社区文明建设费之和书报费元月广告宣传及杂费元月社区文化费六珠江御景湾物业管理补贴由于珠江御景湾距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在定时期内会存在亏损。

单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对珠江御景湾的物业管理，因此，珠光集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。

单位人民币元月补贴时间补贴金额小计元月备注元月元月第年前月两年物业补贴均摊为元后月第年前月后月全部补贴合计即分摊至每平方米为元七珠江御景湾物管开办费根据珠江御景湾实际情况，珠光集团应考虑合理的物业开办费，初步估算为万人民币，即分摊至每平方米为元。

具体如下开办费总表单位人民币元月序号项目金额服装行政开办费用保洁开办费用绿化开办费用工程开办费用保安开办费用客户服务中心开办费用食堂开办费用已在前期申报并已投入使用合计开办费明细表单位人民币元月序号项目计算公式合计服装开办费详见附件服装配置明细表工程技术人员人元安全保卫人员人元人元保洁绿化人员人元客户服务人员人元其它人员服装自备二行政开办费用办公室装修由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付万元供物业用作办公室软装修公司口号徽记形象墙等大班台台元中班台台元大中班椅把元屏风式办公桌张元职员椅把元会客沙发套元空调分体式台元电话开户部元电话话机部元卡钟台元留言板张元员工更衣柜组现有组元钢架床架现有架元电风扇台现有台元取暖器台现有台元双门木质文件柜组元电脑台现有台元打印机台元物业管理软件套元对讲机部元热水器洗漱工具套元电视等套现有套元货架组元三保洁开办费用高压水枪台元垃圾清运车辆元吸尘器台元尘推套元玻璃套装工具套元人字梯把元人字梯把元手钳把元脚踩垃圾桶个元给皂器个元平板车辆元对讲机部元自行车辆元四绿化开办费用燃油打草机台元剪草机台元绿离机台元汽油机喷雾器台元高枝剪把元手锯把元条剪把元三轮车辆元斗车辆元