花园小区物业管理方案（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

料，依照采取的管理方式中制定的规范程序，逐建档，形成标准化制度化的档案管理体系。

建立档案资料的分类检索发展商提供的资料产权资料项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料技术资料规划图竣工图总平面图单体建筑结构设备竣工图消防附属工程及地下管网竣工图地质勘测报告工程合同开竣工报告工程预决算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材水泥等主要材料的质量保证书新材料构配件的鉴定合格证书水电卫生器具电梯等设备的检验合格证书砂浆混凝土试块试压报告供水的试压报告绿化工程竣工图纸及相关资料其他技术资料管理处建立的资料物业资料住宅区基本资料住宅区分区资料商业网点资料娱乐设施资料住户资料住户入住资料入住通知书入住协议书家庭人员档案住户情况登记表管理资料保洁管理记录日常巡查记录绿化消杀记录保安管理记录日常巡查记录交接班记录值班记录物资搬运放行记录紧急事件处理记录车辆管理记录夜间查岗记录出租屋档案内部岗位责任制承租人员资料辆管理档案车辆详细资料车位使用协议装修管理档案装修申请表附图纸装修工程队安全责任书临时施工人员登记表施工单位营业执照工程返修档案住户情况登记表物业管理服务策划与各项管理指标在竞争激烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去处理的。

日常物业管理是项涉及面广长期连续的工作过程。

按专业项目可以分为物业维护安全管理环境管理物业档案建立管理沟通专项服务酒店式家居服务社区文化氛围营建等诸多项目。

在此我们对选取如下项目做阐述，希望从此可见我公司管理的基本思想。

保洁绿化为充分展现军区花园洁净清幽的环境，体现出净化绿化美化的人文环境，使军区花园真正成为流的花园式住宅区，为实现我们既定的目标打下坚实的基础。

管理策划全员保洁在军区花园管理处，上至园区经理，下至操作人员，树立全员保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护监督等工作。

专业养护责任分明，以四有促进管理。

有专业管理，以名物业管理员组成卫生绿化小组，全面管理。

有专业队伍，保洁队维修队和绿化队，层层落实。

有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金。

有严格遵守的保洁绿化制度和标准化的作业方式。

二服务运作包括但不限于路面实行小时全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净，根据季节每周冲洗公共通道次以上。

乔木每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌灌木每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害花卉每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长草坪及时修剪，夏季不长于厘米，春季不长于厘米。

杂草每周巡查拔除。

隔离绿化带和环行绿化带每月修剪次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱花球重点养护。

注消灭卫生死角，以四定抓整洁绿化。

大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，管理处将定整洁内容定整改时间定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无五乱的效果，即无乱张贴无乱涂写无乱排水无乱堆放无乱竖广告牌。

三监管措施卫生绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯路面植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。

二保安措施为了军区花园住户安居乐业，我公司在对军区花园进行现场考查和综合分析的基础上，根据其优越的地理位置特点，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事治安案件责任发案率为零，火灾责任发生率为零，三车责任丢失率为零。

为了营造祥和宁静的小区气氛，我们在保安人员安排方面还将落实两项新措施第，便装安全员督察措施。

在园区内配备定数量的便装安全员，着便装上岗，并用对讲机随时与管理处联络。

第二，严密措施。

即白天安排巡逻，而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。

安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。

我们将在军区花园建立三级保安制度三级保安夜间防范等。

二级保安发生二级火灾发生自然灾害发生持械斗殴案件等的处理。

级保安发生群众集会示威游行坏分子团体肇事有破坏行为发生重大案件等的处理。

根据上述不同等级的保安要求，我们制定了相应的保卫制度，配置了相应的警力布置，以确保保卫对象的安全及消除任何对小区的危害。

三消防工作管理消防安全责任重大，这是我们多年得出的切身体会。

全员皆兵，预防为主是我们开展消防管理工作的方式和原则。

全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。

预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。

在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。

消防管理关键工作环节有宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合工作方针的前提，设消防宣传栏收看录相散发宣传材料等向住户宣传消防知识。

加强监督加强监督检查可防患于未然，我们将对小区内切涉及消防安全的生活起居装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，我们还采用专用仪器，在小区内定时定点进行检查，将事故消灭在萌芽状态。

模拟演习我们每年安排次大规模消防模拟演习，提高住户的消防意识，增强自救能力。

四物业维修养护完善的物业维修养护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且还可以保值增值物业。

要使物业的使用功能得到充分发挥，就要针对物业管理的特点，制定出整个物业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案。

因此，建立套完整精细而又行之有效的维护计划，将有利于物业的保值增值，使住户的居住环境更为完善舒适。

五为了将军区花园建设成为流的文明住宅花园小区，参照全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准，结合本公司管理目标，特制定如下管理指标及措施房屋完好率以上维修及时率投诉处理率绿化完好率以上维修投诉回访率以上服务满意率以上安全事故发生率以下。

便民服务项目都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。

在物业管理服务过程中提供便利高效的服务是提高住户生活质量的项重要保障。

沈阳物业经过长期的小区物业管理实践，形成了套完善的服务工作体系。

我们将秉承以住户为中心，优质服务合理收费的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新是居住生活方式。

调研调研计划的基础。

我们沈阳物业管理公司对军区花园进行了详实的调查统计。

结果表明，军区花园住户以高薪阶层居多，老中青人员均衡的服务对象，且文化水准很高，对物业服务的要求极高，并渴望军区花园能够继续保持物业增值的良好势头。

二分析这种情况说明在军区花园居住的业主是有着良好文化素养的群体，他们能够站在高处对待物业管理工作，并对服务的品质提出了更高的需求，具体体现在以下几点安全需求安居乐业，安字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第需求，同时也是对物业管理工作的第要求。

治安状况的好坏直接影响住户的生活质量。

军区花园地处闹市，来往车辆较多，周边环境复杂，因此满足住户的安全需求将是管理工作的重点。

服务需求军区花园住户属高薪阶层，文化水准普遍较高，他们注重个人权益的实现，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求品质完美。

环境需求优美的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境美化的重要意义。

精神要求随着生活水平的不断提高，除衣食住行之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，特别是像军区花园这样的小区住户，他们文化水平普遍较高，因此，人们更多的是期望受到种理想的精神环境，即社区营造出统高尚的社区精神社区文化和社区价值观的文化大氛围。

物业保值增值的需求通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值增值目的是业主对物业管理公司的项明确的需求。

由于军区花园在开盘初期直呈现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。

因此，在接管军区花园项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的服务和对园区全方位的投入，定能够把军区花园建筑的优秀品质展示出来，并在房屋出售和出租的价格上得以有力的体现。

便民服务项目无偿服务项目类别序号服务项目家政服物代订牛奶电话留言服务送取干洗衣服调试电视节目代办有线电视开通代订酒店客房保安对讲检修服务代办电话开户代办煤气开户代办收订报刊杂志介绍保姆文组织体育锻炼活动化娱乐服务代购部分车船飞机票组织各种展销活动开设棋类书法活动组织小区内少儿活动组织老年人活动有偿服务项目表类别序号服务项目参考价格备注清洗排风机所有价格均需与业主委员会沟通后制定，并经业主委员会同意后实施家政服务清洗排油烟机清洗空调过滤网重点家政服务日常家务定点长期服务小时天定点长期服务小时天定点长期服务小时天木地板打蜡家庭绿地装修服务拆空调热水器抽油烟机安装窗帘拉帘等安装热水器安装洗手间洁具安装空调安装灯具橱柜等修理更换门锁信箱锁等修理更换水阀各类软管检修路检修家用电器通下水道修理更换电表水表等修理更换开关插座等洗手盆堵塞渗水处理修理更换灯泡灯管贴地砖贴瓷片商务服传真打字复印务电话其它洗车车打蜡代租售房屋社区文化活动社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段。

随着时代的进步科技的发展，人