1、房价过快增长解决城市夹心层住房问题商业地产依然蓬勃发展。城市迅速发展诞生了新高端写字楼大型商业体综合性专业商业中心个城市发展程度高低其商业水平是重要评判标准之。受年系列调控政策影响以济南为代表部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势而未受到政策影响商业地产却片旺销迹象对于与住宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场在商品住宅投资受阻现实状况下以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场这为本项目带来巨大机遇。二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快到年兰州市国内生产总值年均增长达到亿元力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长达到元工业增加值年均增长达到亿元全社会固定资产投资年均增长达到亿元般预算收入年均增长达到亿元全社会商品零售总额年均增长达到亿元。三大产业增加比重调整到。依据最新数据显示兰州市整体经济运行情况稳步提升。雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门现有人口万余人其中常住人口万余人居住半年以上外来人口万余人。雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体再到新技术产业开发区确立目前雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展提升了区域形象度国内生产总值近万亿元按可比价格计算同比增长比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长较快投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元同比增长。其中房地产开发投资。
2、济运行情况稳步提升。雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门现有人口万余人其中常住人口万余人居住半年以上外来人口万余人。雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体再到新技术产业开发区确立目前雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展提升了区域形象进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看兰州市整体经济处在稳步增长阶段尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产,未指定书签。第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会位于祖国西部三大高原交汇处是全省的政治文化经济中心地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸总面积万平方公里市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地地处黄河上游市区东西黄河穿城而额到年超过块银幕占据全国左右市场份额成为全球排名前五院线。连锁百货是万达集团新兴支柱产业之其旗下品牌万千百货目前已在北京上海南京成都等地开业家百货店年将开业家店。计划到年开业家店营业面积万平方米年销售额亿元成为中国流连锁百货企业。大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力同时也为社会公益事业做出了巨大贡献连续多年赞助大连国际服装节先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会发起单位。该集团公司自成立以来累计为公益事业捐资超过亿元人民币是中国民营企业中捐赠款最多企业树立了良好企业公民形象。广场投资。
3、流入营业收入销售收入租金收入酒店收入回收固定资产余值现金流出开发投资运营费用销售费用管理费用修理费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量季度面对复杂多变国内外环境和各种重大挑战经济向好势头进步巩固继续朝着宏观调控预期方向发展据国家统计局发布年前三季度国民经济运行数据前三季度国内生产总值近万亿元按可比价格计算同比增长比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长较快投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元同比增长。其中房地产开发投资万亿元增长。城乡居民收入继续增长城镇居民人均可支配收入万元同比增长扣除价格因素实际增长。从前三季度经济运行数据可以看出当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展经济向好势头进步巩固。从实体经济表现和投资消费出口三大需求表现来看三季度中国经济出现企稳迹象。基于实体经济较好表现宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后最近两个月都在攀升三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬这预示着未来经济较好表现。二房地产业发展状况年前三,未指定书签。第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会位于祖国西部三大高原交汇处是全省政治文化经济中心地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图几何中心是西陇海兰新线经济带主要支撑点和辐射源也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲国际大通道和陆路口岸总面积万平方公里市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地地处黄河上游市区东西黄河穿城而过南北群山环抱属中温带大陆性气候具有带状盆地城市特征冬无严寒夏无酷暑年平均降水量年平均气温全年日照时数平均小时无霜期天以上。兰州是黄河流域。
4、从财务效益角度看该项目具有实施可行性。综上所述该项目实施既有必要又是可行。附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表前期费用估算表附表行政事业性收费估算表附表开发投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金附表开发投资估算表序号工程费用名称估算价值单位万元备注建筑工程设备安装工程其它费用合计工程费用建筑工程安装工程室外基础设施配套工程二工程建设其它费用土地费用前期费用行政事业性收费工程监理费三预备费四管理费用五销售费用六建设期利息七其它税金合计附表建筑工程投资估算表项目金额万元整个项目销售物业持有物业备注大商业酒店商务酒店建造成本前期工程准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出预备费附表安装工程投资估算表项目金额万台促进房地产市场平稳健康发展通知国条二套房贷首付不低于房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量保障专项整治囤地炒地行为进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨通知以差别化住房信贷政策严格抑制房价出台了对首套自住房高于平米以上家庭首付比例不得低于二套房首付比例不得低于贷款利率不得低于基准利率倍政策。年月日针对房地产市场疾步回暖国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件实施细则。趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲起步较晚而经济持续增长城市化快速推进是商业地产存在并发展推动力量。国家相关调控政策主要是针对住宅市场抑制。
5、黄河穿城而过城市市区依山傍水山静水动形成了独特而美丽城市景观。兰州市近年来经济发展速度很快年上半年兰州市生产总值达亿元同比增长。全社会固定资产投资完成额达亿元同比增长。社会消费品零售总额达亿元同比增长。人均可支配收入达元同比增长。兰州市作为西部重要交通枢纽和西部大开发前沿城市其房地产发展已进入了高速发展阶段。从年开始兰州市主城区楼盘价格进入快速上涨阶段部分楼盘价格年涨幅超工作采取租售结合营销模式以应变未来市场不确定性。三财务风险防范本报告中财务分析表明项目具有较强债务偿还能力敏感性分析表明项目也具备较强抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险通过采取适当风险应对措施可以将项目风险转移或规避。而且由于项目自身所处宏观环境行业地理位置项目服务定位项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势所以只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施该项目从风险分析角度上是可行。第八部分结论万达集团广场项目建设将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展是遵循政策导向和市场发展必然选择也是顺应市场需求必然结果更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析表明宏观环境对该项目建设比较有利区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间项目自身市场定位和目标客户群明晰营销手段多样市场前景良好。因此从市场角度分析该项目是可行。通过工程分析该项目选址合理工程进度安排有效工程设计和功能要求规范消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析该项目实施是可行。通过财务效益可以看出该项目具有较强盈利能力和偿债能力不确定性分析表明该项目具有较强抗风险能力。所以。
6、有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司大连万达商业地产股份有限公司成立于年月年月整体变更为股份有限公司注册资本亿元人民币是大连万达集团旗下商业地产投资及运营唯业务平台。公司主营业务为商业地产投资及运营管理核心产品是以万达广场命名万达城市综合体。截至年底大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治区和直辖市个重点城市投资建设了个万达广场其中已开业个万达广场正在运营家五星级或超五星级酒店公司计划在年新开业个万达广场新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局大型商业地产投资及运营商大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位是中国商业地产领军企业。四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定结合该项目具体情况本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度面对复杂多变国内外环境和各种重大挑战经济向好势头进步巩固继续朝着宏观调控预期方向发展据国家统计局发布年前三季度国民经济运行数据前三季算指标利息备付率偿债备付率附表财务现金流量表全部投资序号项目年份建设期运营期现金。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
万达时代广场项目投资立项可研报告