1、武 汉房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低 档产品。随着光谷科技产业化基地的不断发展完善，光谷房地产市 场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。 项目评估 在整个光谷市场中，中国武汉酒店作为目前唯的产权 式酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资 型房地产产品。 目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是 能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为 该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求 在短期内能快速回笼大量资金 能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择 整体出让 抵押贷款 第章项目概述 项目概况 中国酒店武汉是家通过国际知名酒店集团和商业机构 严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店。 中国酒店集旅游商务娱乐餐饮休闲等多功能于身， 位于武汉洪山区鲁磨路，购物交通十分便利，濒临东湖。 总投资估算为亿元人民币，中国酒店用地面积平 方米，净用地平方米，建筑密度小于，绿地率，酒 店建筑占地面积平方米，地下层，地上层。地下层为 酒店办公室及后勤保障中心水电气风的硬件设施的设置， 总高度为米。 项目提出的背景 武汉是中国中部地区重要的商贸口岸，拥有东湖，黄鹤楼古 琴台等多个国家重要点风景名胜区，并获得国家园林城市和优秀旅 游城市等荣誉。每年武汉市都要举办由中央政府主持的中国投资 贸易洽谈会和商品交易会，机电博览会人才交流。
2、游区。以东湖风景区为核心，以市场为导向，以资本 为纽带，整合九峰城市森林保护区等周边旅游资源，拉长产业链。 加强风景资源保护，促进景区合理开发，建成生态环境良好基础 设施配套服务功能齐全景点布局合理园林绿化新颖文化内 涵丰富滨湖特色显著的生态旅游区。 武汉市旅游发展总规划 武汉市旅游循环经济示范区规划 武汉市旅游业发展十五规划 武汉市洪山区详细规划 武汉市社会经济发展战略研究 国家发改委年月投资项目可行性研究指南试 用版 建设项目经济评价方法与参数 工业与民用建筑可行性研究深度及要求 建设方提供的其它相关资料。 研究工作范围 项目建设的详细内容，投资分析与预期经济环境社会目标， 项目实施的保证措施，以及建设的必要性和可行性。 项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 序 号 指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 地上部分 会议厅 餐饮 娱乐 客房 其他 地下部分 二工作制度 全年工作天数天 日工作时数小时 中午轮流 进餐 序 号 指标名称单位指标备注 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业人员人 管理人员人 五建设指标 占地面积 建筑密度 绿地率 容积率 六总投资万元 其中建设资金万元 流动资金万元 七 万元营业收入占用建 设投资 万元 八 平均总产值营业收 入 万元 正常达产 年 序 。
3、示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之 所。 客户群体 酒店客户较为固定，主要分为两大类。类为军区政府筹办， 依托政府机构经营的酒店，如湖北饭店洪山宾馆中南花园 新大地等酒店，主要以会议客人为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店务中心 层中式古典风格的酒楼 层咖啡厅酒吧宴会及会议室 层客房 层休闲健身桑拿 交通条件及周边配套分析 位于东湖旅游经济区，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中 科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构 紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓， 并且发展空间很大。 景观价值分析 项目的景观资源丰富，依山南望山傍水东湖，视野开 阔，中高层楼层基本无遮挡，四周景色秀丽。 项目分析 分析 优势 项目位于光谷区域中心，周边各类市政配套设施完善，环 境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客 人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大 项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜 在客户群基础。 劣势 项目入住客户类型单化，入住率偏低 项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足 项目周边商业氛围较弱 项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定 基础 地铁线路正。
4、响本项目的各种因 素，以此本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优 化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特 色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效 应对和规避，并会有良好的市场表现。 项目评价 中国武汉酒店项目在洪山片区目前仍属于独无二的房 地产产品类型，但在整个武汉房地产市场来说，属于中档的产权式 酒店项目。 由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另 外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降 低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承 诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形 象。 整体来看，中国武汉酒店以产权式酒店的方式销售是 种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝 酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及武汉经济特点的 利好影响，本项目前景展望非常良好。 市场定位及项目评估 市场定位 光谷作为武汉重要的科技发展中心，直以来在武汉的经济发 展中都占据着非常重要的地位。从年保利花园的推出，洪山 房地产的发展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在个起步 阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地 消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺 乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围 较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。 无论从地理位置还是房地产产品水平来看，光谷房地产都是。
5、在建设，进步缓解交通压力，光谷地区楼市 能量得以释放 万科保利葛洲坝等品牌开发商开发大盘的步伐日益加 快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升 产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环 境极其优越 外资企业较多，消费能力强 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。 威胁 投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大 作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存 在定风险性 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开 征等给项目的经营带来不确定因素。 应对策略 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类 型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜 配合项目光谷地标性建筑的外观，充分利用良好展示面， 强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势， 对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。 两大策略化解劣势与规避风险 项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营 销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买 针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱 乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次 利用政府背景优势对项目进行信誉担保 快打快销规避政策风险。 结论 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影。
6、 号 指标名称单位指标备注 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十 年均毛利润利润总 额 万元 十二年均营业税金及附加万元 十三年均所得税万元 十四 全部投资财务内部收 益率 税后 十五全部投资财务净现值万元 十六 全部投资静态投资回 收期 年税后 十七盈亏平衡点 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设期限月 项目建设期限 项目建设工期为年月日至年月日，共 个月。 第二章武汉酒店市场分析 酒店分布 酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店规模不，五星级酒店中规模以间左右为主，规模比 较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，般为 间客房，酒店规模如下图。 价格水平 星级酒店协议价般为门市价的折。长包房三星级为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者万人，接待旅游者总数万 人。全市的年均客房出租率达左右其中三星级酒店出租率普 遍高，平均可达，在的旅游与商务旺季可达 。而五星级酒店的出租率约为左右。 而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展。
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国际五星级涉外旅酒店项目投资计划书
