1、式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。 三市场定位 “绿城上岛”市场定位为有定经济能力定社会阅历定 文化沉淀的中高端客户。主力客户群为泛中产阶层，他们她们是 活跃在各行各业的财智达人，他们她们讲究品味格调偏爱都市 生活追求生活品质，年龄通常在岁之间，家庭年收入在 万元以上的企业中高层管理人员高级白领中小私营业主与事业机 构工作人员公务员等具有较强购买力的消费群体。 四客户来源 客户来源璧山城区， 周边乡镇， 重庆及外地， 立足璧山城区辐射周边乡镇！ 通市场调研，可以看到璧山置业客户主要来自璧山主城，因此本 项目把客户主要锁定在璧山主城区，同时周边乡镇客户为重要的补 充，适当引导重庆主城区及外地客户。 年龄结构 璧山主城客户主要年龄集中在岁。 周边乡镇客户年龄主要集中在岁，他们主要是乡镇公务 员个体户经商人士，些人为改善自身居住，些为子女购房或 为父母养老。 重庆及外地客户年龄主要集中在岁，些因为重庆主城房 价相对偏高，考虑承受能力，些工作亲人女友等因素选择在璧 山购房，另些则为老人购房安度晚年，再者看好璧山的发展，作为 投资。 他们具有较为丰富的社会阅历，为人稳重。注重产品的实用 性与性价比。很少有能够让他们“见钟情”的产品，除非他认为那 个产品既实用又划算。 文化水平 文化水平主要是大专及本科为主，高中学历也占据较高比例。 公用品胸卡胸徽水杯名片信纸请柬信封资料 袋资料盒文件夹遮。

2、阳伞雨伞专用车车体安全帽广告遮 阳帽 礼品钥匙扣文化衫等 物业管理小区规划平面图板式设计线路示意牌物业管理 手册封面板式绿地警示牌植物名称标牌环境保护告示牌建议 箱告示栏标语牌注意施工安全牌吸烟区非吸烟区示意牌 楼牌单元牌门牌指路牌道路名洗手间门牌社区垃圾箱 门卫室标牌设备房标志牌管线标识牌停车场示意牌停车场标 志 项目导视系统设计 路口交通指示牌 户外看板及媒体 灯箱或灯旗 售楼处门外停车区导视 小区内导视旗 公共告示牌 样板区公告牌 工地围板工地旗 售楼部包装 售楼部包装应该突出绿城上岛的项目品牌和独特优势，应与目标客户 群的文化背景相协调。之前已较详细建议和修改，这里不再赘述 项目工地形象包装项目主体形象包装 建筑主体包装的内容应根据项目不同阶段有不同表现内容，建设 阶段的楼体主要以建设单位和项目名称为主，改变原来脏乱差情况， 进入项目宣传推广阶段后，项目包装需以广告卖点条幅项目大效果 图项目名称灯箱广告为主，并在项目推广的不同阶段对部分内容适 时加以改变，如元旦祝语宣告开盘即将封顶等。 项目工地围墙广告 项目立项阶段，以告知性为主，销售推广阶段需要包括多条项目 卖点宣传图案，如三重园林景观会所高配套水景等。建议使用 大尺度围墙米，给客户带来强大视觉感受。 样板房包装目前样板房包装的发展趋势已经由早期的展示装修标准向家居 装饰转变，倾向于引导消费。 选址必须选择景观条件最佳或朝向最佳的位置必须代表主 力户型应集。

3、市场下半年近万方的推售总量以及出现特价房次性 折的大力度开盘优惠措施，而本项目产品优势不明显，且是第 次亮相市场，故以低价入市，不仅能够获得客户对本项目的亲切度和 认可度，而且可以极大提高市场的关注度，获得强销的势头。 四首期推广的阶段性执行方案 第波，造势期强势亮相形象导入 推广时间 推广内容以形象推广为主，即“森呼吸，居自然”，只透露项目 些基本信息，在璧山消费者心中建立个初步形象感。推广渠道区县巡展活动 推广方式通过渠道巡展新闻发布会等传达项目进展信息。 造势期主要活动 “绿城上岛”项目产品推介会暨项目新闻发布会 活动目的 为项目亮相造势。 引起璧山当地市民关注。 当场办卡，积累客户。 活动理由 市场在售项目推出已久，本项目亮相需大面积传播信息。 为后期项目售房部开放造势。 现场可以办理卡，促使些准客户下单。 活动时间月中旬暂定 活动内容在璧山湖上大酒店召开产品推介会，邀请璧山规划局相关领导各媒体本项目园林设计单位建设设计单位和前期通过巡展 方式积累的璧山本地意向性客户到现场参加产品推介会。 若邀请专家到位，则可考虑在推介会现场，穿插举办项目研讨会，如 “璧山隧道开通给璧山及重庆主城区带来影响”，邀请专家知名人 士对话题发表意见，引到客户关注本项目。 若项目能够在此前获得国内知名评选机构设置的年全国 佳楼盘奖项，则可以在会场现场进行相关专业机构颁奖或县领导颁奖 仪式。 渠道巡展 活动目的 扩大客户来源，积累。

4、宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景 市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大 地块资源的稀缺性，给本项目提供机会 市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵有待提高，均无明显 亮点，为本项目提供了机会。 三项目策略突出项目在景观资源配套地段方面的优势 通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用 通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观 在璧山市场的超越，并成为本项目前期主要卖点 加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。使 该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。 七开发理念及市场定位 规划设计理念 开发理念是个项目的核心竞争力，房地产开发的任何样工作 都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。绿城上岛是难 得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发， 而是将低密度生态化的稀缺优势发挥至极致。为了实现这目标， 绿城上岛将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现幅具有惊世之美的建筑作品。 二开发理念 近年来重庆经济发展迅速，对外辐射力与影响力不断增强，正朝 着“国际化大都市”方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引 了方向，考虑到“绿城上岛”自身所具备的优势条件，同时结合设 计大师的创意思想，我们将提出个全新的项目市场定位和开发理念 个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其 它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方 。

5、目标客元 容积率 城市配套人防等元 建安成本清水房元 其中 平基环境元 土建安装元 含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛利润 万 可售房 元 投资分析 在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价 元。 在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达 项目风险定性分析 不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目 成败的关键。 有利因素 本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。 本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的 各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。 本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会 延迟支付。且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且 税费支付主要也是在项目建成后支付。 本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项 目的开发提供了最为坚强的保障体系。 本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。 六项目市场分析及策略 项目优势 优越的自然资源，东面为缙云山山脉 良好的地段，处于璧青路路段，离璧山老城区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城 景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化 内涵。 二项目机会 璧山住。

6、中在工程进度最快的楼栋。 风格有条件的应设计多种装修风格，满足不同客户群需求， 但主要针对楼盘的目标客户群设定，如设立单套样板间，则需要考虑 简约符合时尚，符合大多数客户审美观点。 十开盘前阶段性推广细化方案 首期推广节奏划分 按照消费者对项目理解认识的过程，结合房地产项目推广手法， 将项目前期推广分为蓄势期，蓄水期开盘三个阶段。而在每个阶段推广目的不样，导致推广方式渠道也有所不同。这样做的目的 是为在消费者当中逐步建立项目形象，由抽象到具象，由大形象到具 体细节，逐步在市场中建立起较为全面的项目形象体现项目档次和 品质，进而引起消费者高度关注，促成产品的销售。在推广方式上， 前期主要以线下推广为主，待项目亮相后，则线上线下同时进行采 用。 二首期销售目标 开盘当月实现开盘量的销售，个月内实现全部开盘量的去化 三首期销售策略 总的销售策略 采用“多次少量高频率”的推盘方式 采用“低价入市低开高走”的价格策略 理由说明 本项目是开发商在璧山县开发的第个项目，需要保持热销的营 销势头及充足的销售势能。通过多次推盘每次少量的方式，可以保 持紧凑的推盘节奏形成每次推盘都呈现热销的局面，加快销售速度 缩短销售周期 通过运用“低开高走”的价格策略，实现“低价入市”，开盘旺销。 项目期主推楼房源以三房为主的舒适性户型，并以相对 低单价高赠送面积的产品带动项目的热销势头，给项目后期增值提 价提供空间，从而获得最大化的市场收益。 璧山。

参考资料：