着农村集体所有制形式，全村共设有五个生产组，两 个支部。

村民收入主要依靠房屋出租，年村民人均收入为 元。

土地产权归属现状为部分集体土地部分国有土地部分个人 宅基地，拆迁后均通过征用转为国有土地。

基础设施 项目周边市政配套设施非常齐全，交通便利，电力充裕，通讯发 达，排水设施齐全。

建筑状况 根据对玉沙村户村民调查的资料，户拥有建筑总量约为 平方米，大多数建筑在层之间，结构类型有框架砖混 石木石瓦铁皮棚，它们之间比值为。

玉沙村共 有户居民，由于尚未调查的户大多为沿街的居民，它们户均拥有的建筑面积比已调查居民户均建筑面积大，结构类型以框架和砖 混结构为主，由此推算玉沙村总建筑面积约为万平方米左右。

项目提出的背景 城中村是我国城市化进程中的个特殊现象，在我国南方尤 其是沿海经济发达的地区较为突出。

从物质构成层面看，城中村 般为低矮密集具有定规模的建筑群，绿化稀少，与周边城市环境 格格不入从生活组织与管理层面看，城中村仍沿袭传统农村管 理模式和居住习惯，绝大部分的城中村市政基础设施落后，村落建设 混乱无序缺乏整体规划，改造日显迫切。

年代，广州深圳珠 海等城市均对其城中村进行了改造，取得了良好的效果，极大地提高 了城市品质，改善了城中村居民的物质生活条件，有利地促进了 内涵式城市化的发展。

而玉沙村由于位于海口市金贸区，人口密集 地价昂贵，虽政府多年来直想改造拆迁，终因拆迁补偿量较大难以 实施。

进入世纪，市政府下决心启动该项目，并将其作为海口市 城中村改造的龙头，带动整个海口市城市品质的提升。

年月 日海口市政府市长办公会议原则通过了玉沙村改造可行性分析 及详细规划方案，玉沙村改造正式启动。

年月日海口市 委书记市长陈辞率建设势，因此市场竞争性的项目并不多。

有 关的统计数据表明我国收入在万以上的家庭总数在万户，在 高收入家庭中占，从他们的投资习惯看，智力投资金融投资占有较大的份额，房地产置业投资也正成为该部分人士的选项。

我国 新兴的中产阶层正在形成之中，他们也是此类项目产品的目标客户。

从海口市现有的楼盘来看，目前最高端的楼盘销售情况良好，但此类 物业目前市场供应有限，有效需求未得到满足。

因此我们认为在海口 市建设这样个既有安置功能，同时又有商业开发购物休闲娱乐等 综合功能的精品楼盘，其市场前景完全可以看好。

第章总论 项目名称 海口市玉沙村改造南区建设项目 项目建设单位及简介 建设单位海口市城市建设投资有限公司 注册地址海口市国贸大道号银通国际中心层 法定代表人韩柏 海口市城市建设投资有限公司系经海口市人民政府批准成立的 综合性国有独资公司，于年月日注册成立，注册资本 亿元人民币。

公司的主要职能是按规范的公司制运作方式，负责海口市城市资 产的运营，受托经营城市土地资产，盘活其他城市资产，完成海口市 基础设施项目的投融资建设收益与还贷。

公司目前下设总工办 工程部项目部融资经营部办公室财务审计部和征地拆迁部七 个部门。

根据业务发展的需要，公司将陆续独立设立审计部人力资 源部法律事务部和经营部等部门。

目前，全公司员工人，平均 年龄岁。

其中，具有研究生学历人，大学学历人高级职称 人，中级职称人。

在短短的时间内，公司凝聚了批优秀的经 营管理与专业技术人才，形成高素质高效率的管理团队。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，公司自成立以来，始终坚持发挥政府投资主体的职能作用，积极 探索市场经济条件下的投融资体制改革新路子，通过多渠道筹措国内 外资金和市场化运作，获得开发银行亿元资金额度的支持，先后 投资改造了海秀西路国兴东路丘海大道等批市政重点基础设施 项目。

同时，公司积极发挥政府的组织协调优势和开行的资金优势，开 展资产经营业务，受市政府委托容及规模 本项目总用地，其中住宅用地，公建用地 ，道路广场用地，公共绿地。

总建筑面积万其中安置住宅万，沿街商业建 筑万，商务办公万，会所及服务配套，规划小 学居住户数户，居住人口人停车位个 区内市政道路三条。

项目总投资及资金筹措 本项目总投资万元，全部为固定资产投资，其中工程 费用万元其中安置住宅万元，沿街商业建筑及 商务办公万元，会所及服务配套万元，小学万元， 金龙路拆迁安置费万元，南区基础设施建设费万元， 工程建设其它费用万元，预备费用万元，建设期 贷款利息万元。

资金筹措本项目建设所需资金，拟申请国家开发银行贷款亿 元，其余万元由政府以土地作为地方配套资金方式投入。

结论及建议 结论 本项目是海口市玉沙村旧城改造的重要配套工程和组成部分，是 海口市提高玉沙村人民生活品质整合土地资源完善金贸区功能配 套提升城市环境品质的重要举措。

项目的建成不仅可改善玉沙村居 民生活品质，而且也为海口市旧城改造探索出条新路子。

项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，可大大改善海 口市的投资环境，有利于促进海南省及海口市经济的发展本项目作 为玉沙村整体搬迁改造的配套安置工程，是玉沙村搬迁改造的前提与 条件。

本项目建设既可解决玉沙村改造的安置周转问题，又可为为玉 沙村北区的建设筹集必要的资金。

其经济效益社会效益和环境效益 十分显著，项目的建设是完全必要和可行的。

建议 本项目是启动海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金 筹措规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发 挥相应的作用。

由于本项目投资较大，项目建设需要个的比较长时间过程， 建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风 险。

并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想 工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目提出的背景和建设的必要性 项目提出的背景 玉沙村现状 人口土地进行城市土地资产的运营。

至目前为 止，市政府已注入优质土地资产近亩，并拟注入的新旧城区土 地资产达到万亩。

此外，公司积极拓展城市经营的范围，开展多样化经营业务，利 用海口市的独特优势，受市政府委托收购万停缓建工程以及 开展旧城改造。

深圳发展银行海南省分行已授信亿元，将用于停缓 建工程和旧城改造业务的收购和运营。

员工是公司的第财富，公司致力于为员工提供立业的平台 成长的空间与愉悦的环境。

在董事长总经理韩柏先进的经营发展 理念的感召下，在短短的时间内，公司凝聚了批优秀的经营管理与 专业技术人才，形成高素质能战斗的管理团队。

建设服务海口，实现自身价值是公司的宗旨。

公司前瞻性的 理念，先进的管理模式，高效的工作效率和工作实绩，得到了市委市 政府的充分肯定。

责任承诺，诚实敬业，团结合作，开拓创新是公司的精神， 公司将认真贯彻市委市政府的意图，按照规范化的现代企业运作方式，高标准严要求，建成权责明确程序顺畅纪律严明令行禁 止精诚团结的上档次有品位的国有独资公司，按照精品高效 廉洁六字要求，实现低成本高标准的城市建设目标，创建海口海 南的企业品牌，不辱使命，不辜负市委市政府的重托。

可研报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号工咨甲 项目建设地点 玉沙村的南区用地，位于海口市金龙路南侧，地处国贸核心区域， 周边交通便捷，配套完善，总用地面积公顷亩，共 分成四个地块含公安局地块。

可行性研究的依据 海口市人民政府市长办公会议纪要第期研究玉沙村旧 城改造问题海口市人民政府办公厅年月日 海口市玉沙村改造南区金龙广场建筑方案设计 玉沙村改造可行性分析及详细规划方案 玉沙村改造项目策划 海南省和海口市经济与社会十五发展规划 海口市城市总体规划 国家和海南省现行的技术规范和定额 海南省有关的政策和法规 建设单位提供的其它意见资料等。

项目建设的以人为本，构建和谐社会方针的具体体现。

海口建设最佳人居城市的需要 海口市的发展战略目标把海口建成华南地区的热带花园城市 国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的 绿色国际化城市。

创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。

玉沙村改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生 态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合 的，是创建优美人居环境的重要组成部分。

海口城市化发展和金贸区重振的需要 海口金贸区作为海南建省高速发展时期迅速崛起的开发区为海 口城市发展和形象塑造发挥了积极作用，成为海口城市最具特色的标 志性地区。

但在泡沫经济潮流中又急挫跌落成半拉子工程汇集区。

在此后较长的调整期，始终未能走出困境发展成为真正意义上的金贸区。

但它毕竟汇集了定数量和规模的金融商贸商务办公酒 店等大型机构，形成了金贸区的基本框架，已成为城市的重要物质资 源和形象资源，海口的城市化发展新海口形象的提升需要金贸区的重 振。

而玉沙村由于地处金贸区核心部位，它的改造对于完善金贸区功 能配套，重振金贸区有重要的意义。

第三章市场分析与预测 区位交通环境优势 玉沙村用地位于由滨海大道明珠路国贸大道玉沙路围合而 成的地块中，处于金贸区核心位置，南临以金融证券商务办公为 主的国贸大道，北靠滨海大道沿线的宝华黄金椰海等诸多高档星 级酒店以及滨海大道以北的人大会堂会展中心体育馆等大型公建 设施，地理位置优越四周环绕城市干道，交通非常便利北面为万 绿园及琼州海峡，西面为置地花