1、标相关分析，防城港的房地产行业正处于飞速发展阶段。 城市人均可支配收入与房地产关系 小于 萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展 缓慢发展， 综合发展型。 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重。 快速发展， 以数量为主， 数量与质量并重。 超速发展， 单纯数量型 改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求 美元美元美元美元以下 启动期快速发展期稳定发展期缓慢发展期 图城镇人均可支配收入与房地产发展关系 年，防城港城市城镇居民人均可支配收入为美元，根据人均可 支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其 居住需求表现在生存改善兼有。
2、> 全市 港口区 防城区 年年年年上半年 图防城港市普通住宅销售均价走势图 数据来源广西统计信息网防城港统计局 防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势，年上半年均价达到元 而港口区的房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到 元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了元 平米。 普通住宅容量空间预测 供应量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待 开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的住宅物业平均水平 来估算，未来年住宅物业市场的总体体量将达到万。 需求量预测 表年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化。
3、 港口区商品房销售面积约为万平米。 业物业容量空间预测 商业物业特征分析 表在建及在售楼盘商业特征 项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况 阳光海岸 欧景蓝湾层沿街商铺 红林海湾层沿街商铺未推售 西湾上城层沿街商铺年内推售 合计万 防城港市目前在建及在售的商业规模主要集中在之间，较 大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。阳光海岸的商 业还未在规划建设中。 从目前防城港市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主， 建设成为商业中心大卖场的项目较少。 未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米的商 业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区的态势将得。
4、过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。 住宅占商品房销售的比重较大，在年已达到了以上，由此，商业 办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。房地产成交金额分析 房地产投资额亿元 商品房销售额亿元 年年年年 图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系 数据来源广西统计信息网防城港统计局 由图可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长 的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场的培育， 以及活跃程度有着巨大的空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。 房地产成交价格分析 。
5、，空间可灵活组合，按揭首付放款条件较为宽松。产权期限更 长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。因此，可以判断防城港未来， 纯办公的物业消费所占的比例不大，并且以住宅报建的商务公寓将与之数量相 当。 从防城港城市发展态势分析，城市非商务中心总部基地的集散地，防城 港企业多以成长型中小企业为主，对大面积的纯办公场所需求较小，预计对小 空间任意组合的小户型住宅或商务公寓需求更高。 发展商背景 项目公司 防城港市置业有限公司于年月日成立，法人代表梁永强， 注册地址位于防城港市港口区财苑小区号，注册资本为人民币万元其 中广西耀凯房地产投资有限公司出资万元，占比，广西宝资诚房地 产项目管。
6、上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将 进步提升。 房地产数据分析 房地产投资额 房地产投资开发额 亿元 增速 图防城港市房地产投资额走势图 数据来源广西统计信息网防城港统计局 在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈 快速增长趋势，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。 住宅施 米 年年年年 图防城港市普通住宅销售面积走势图 数据来源广西统计信息网防城港统计局 防城港市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。年的商品房销量为 万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高 。
7、政府在批复中特别强调港口区要按照生态海滨港口 的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化 港口。的精神，防城港港口区发展定位为以港兴市，以大港口为龙头，做强 做大物流以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展率先崛起的个 港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工 业基地，从而建成工业商贸旅游海洋等产业于体的综合发展的现代化 滨海港口城区。 防城区 防城区发展定位为两基地五中心，即把防城区建设成为防城港钢铁 核电项目的产业配套基地后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心 物流中心商贸中心教育中心文化娱乐中心。 防城区重点向南发。
8、率情况 年份 商品房销售面积万 平均年增长率 数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告 防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米 根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防 城港城市商品房的成交面积约万。 表防城港城市商品房的销售量及增幅 区域年销售面积 万平米 年销售面积 万平米 增长幅度比重 全市 港口区 防城区 东兴市 上思县 数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告 从上表分析来看，纵观年防城港全市的商品房销售面积为万平米， 而年港口区的销售面积为，同比增幅达，占全市商品房的成交量的比重达，根据防城港全市的商品房销售面积万平米的预测， 。
9、经济规 模不断壮大，产业结构不断优化，为防城港各个产业的发展提供了坚实的经济 基础。 表年防城港城市经济社会发展情况 年年年年城市人口万人 亿元 固定资产投资亿元 社会消费品零售额亿元 城镇人均可支配收入元 年以来，防城港城市经济发展取得了卓越成就，防城港市社 会消费品零售总额增长倍左右，固定资产投资增长倍以上，城镇人均可支 配收入增长，人民生活水平得到显著提升，投资居住环境大幅改善。 房地产市场发展分析 房地产发展阶段分析 图与房地产关系图 根据城市房地产发展与增速的关系，就目前而言，防城港的经济不仅 保持着稳健的速度发展，而且的增长率也保持在左右，因此根据行业 经济指。
10、广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广 西市场成熟度不高的情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务 类物业占比稍低，合计约。各参考城市中，住宅类比例在范 围，商业类比例较低，最高不超过，商务类比例最低，未超过见表。 表广西城市各类物业销售比例 广西南宁柳州桂林 住宅类 商业类 办公类 合计 注商务类未含以住宅类物业报批的部分。资料来源广西统计年鉴。 而在实际使用用途中，约占左右比例的商务类物业以住宅类物业报批， 包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小的原因之。 而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多 变，可商可住。
11、展，与行政中心区相呼应。 随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后 极特别是防城港城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发 展前景显著同时，城市的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海 港口城市的防城港市带来了较大的发展机遇。总体来说，防城港城市人口交 通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。 防城港市十五规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的 优势产业已经步入高速发展阶段。 城市宏观环境分析 年以来，在国内经济快速发展的大环境下，防城港市经济整体保持了 平稳持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模。
12、到有效缓解， 区域商业格局逐步形成。 综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出 现，商业特征显著，市场接受度高。 商业空间容量分析 商业容量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待 开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的商业物业平均水平来 估算，未来年商业物业市场的总体体量将达到万。 商业价格预测 依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为 元平方米。因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格 是住宅物业价格的来递增换算，预计未来年后防城港城市的商业价格将达元以上。 办公物业容量空间预测 通过对近两年。
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防城港某房地产开发项目可行性研究报告
