用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。

土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。

所得税按计。

三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。

本项目为房地产行业，基准收益率取为。

二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。

自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。

项从总量分析，研究其总发展趋势，而市场总是变化莫测，因此建设单位应尽快实施该项目建设施工，将该决策落于实处。

充分考虑本项目分析本项目风险点主要在以下方面资金运作风险项目投资达万元，需根据工程项目进程落实资金来源，切勿搞成胡子工程，否则，即使工程最终完工也会给项目后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在市场份额能否如期将楼盘销售出去鉴于房地产市场竞争加剧，以及市民购买力不足，能否如期将楼盘销售出去也是本项目大风险点，但如若运作得当，化不利为有利，利用本项目旁边华宇广场所造成声势，利用人们爱屋及乌心理，定可以销售顺畅。

因此建议业主加强经营销售力量，成立专门营销决策机构，全力进行销售建材及设备市场价格变动带来风险建材设备价格变动将直接影响到项目造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位材料设备供应单位签定合同时充分考虑这因素，同时定要早争取早日进行销售。

业主应处理好外部关系协调问题。

诸如水电气邮电通讯交通电视等，使真正成为居家休想场所。

加大住房公积金个人住房贷款发放力度，在保证资金安全前提下，用好用活住房公积金。

同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多享受到建立住房公积金制度给他们带来实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，市住房制度改革办公室市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。

住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额调整为。

住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。

调整税收政策，鼓励住房消费。

清理收费项目，降低住宅开第章总论项目名称项目概况及发展商项目名称大厦项目概况大厦位于沙坪坝区渝碚路街道电台村，火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为米城市主干道站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造黄金繁华口岸地段，地理位置优越。

大厦规划用地为不规则多边形，东西宽米，南北长米，场地内最高海拔标高米，最低海拔标高米，高差米。

基地现为块平地，占地面积平方米。

大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。

建设内容和建设规模为主体分为两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，栋塔楼为层住宿楼，栋塔楼为层住宿楼。

总建筑高度为米，总建筑面积平方全区人民正在区委区政府领导下团结奋进加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区中心商务区风景旅游区和对外开发之窗。

力争在二十世纪之初跨入中国中西部先进区行列。

下面是对其经济和人文环境些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用讯息。

经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足发展。

年全区国内生产总值完成亿元，其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元。

固定资产投资完成亿元，社会消费品零售总额完成亿元，地方预算内财政收入达到亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。

城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。

城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。

九五期间，共建成车行道万平方米，人行道万平方米，下水道米，安装路灯盏，新建改建公共厕所座，垃圾站座，新增和更新环卫专用车辆人均公共绿化现以达到平方米，建城区绿化覆盖率。

城市交通事业稳步发展，新批条旅游专线，改造延伸公交路线条新增和更新公共交通运营车辆辆。

城市供水电气能力进步提高，年月供水能力万吨，全年用电量亿千瓦时，城市用天然气人口人市地房局信息，按十五规划，今后年市人均居住面积将由目前平方米上升平方米，换算之，每年竣工住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。

这说明市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费商品房屋面积万平方米，按市现行市场均价元估算，销售总量应在亿元。

根据市目前居住条件和环境及政治经济环境，住房潜在需求在未来年内将保持强劲势头。

在市政府进步加快改革和发展步伐同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部大形势下，争取树立龙头形象地位，因而加大城市基础设施建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理全面发展，充分提升房地产业在各物业突出地位，这切都给市房地产业创造了好时机和环境。

表市住宅价格层次表以沙坪坝渝中区江北区为例地区项目名称面积起价元位置沙坪坝华宇广场小新街号学林雅园学府路榕湖国际花园沙坪公园千竹景苑上土湾隆庆楼小龙坎正街渝中区帝王广场名仕阁民族路天伦华苑大同路巴渝世家民生路森林民生路华富大厦人和街江北区龙湖花园西苑龙溪镇黄金堡芷苑松树桥岭秀锦园红金路阳光丽景黄泥磅二市沙坪坝区房地产状况及特征市沙坪坝区概况沙坪坝区地处主城区西部，是主城区重要组成部分。

沙区下辖个街道办事处个镇和个经济园区，全区总面积平方公里，其中城区面积平方公里。

年末总人口万人，其中城市人口万人。

由于历史等原因，沙区遗留了众多人文景观，如渣滓洞白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜教育子孙后代基地之。

同时，绝大多数高等学府重点中学小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新市城市总体规划将沙区定位为全市科教文化中心。

跨入二十世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发历史机遇，坚持改善城市形象，增加财政收入加快经济发展工作思路，大搞城市建设，城市焕然新现代化住宅小区宽阔明亮步行街环境优美名人广场四通发达交通网络。

如此大好形势吸引了众多商家来此投资，成为各商家必争之地。

目前区内正出现勃勃生机人生鼎沸车流川息景象。

全区人民正在区委区政府领导下团结奋进加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区中心商务区风景旅游区和对外开发之窗。

力争在二十世纪之初跨入中国中西部先进区行列。

下面是对其经济和人文环境些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用讯息。

经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足发展。

年全区国内生产总值完成亿元，其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元。

固定资产投资完成亿元，社会消费品零售总额完成亿元，地方预算内财政收入达到亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。

城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。

城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。

九五期间，共建成车行道万平方米，人行道万平方米，下水道米，安装路灯盏，新建改建公共厕所座，垃圾站座，新增和更新环卫专用车辆人均公共绿化现以达到平方米，建城区绿化覆盖率。

城市交通事业稳步发展，新批条旅游专线，改造延伸公交路线条新增和更新公共交通运营车辆辆。

城市供水电气能力进步提高，年月供水能力万吨，全年用电量亿千瓦时，城市用天然气人口人。

并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。

到年底，改造关停燃煤锅炉茶水炉台，家重点污染源基本作到达标排放，家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保新建项目余件，取缔关停十五小污染企业家。

工业工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。

工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。

年完成工业增加值亿元，按可比价计算增长，其中民营和个体私营企业完成工业增加值亿元，增长，占区属工业增加值，占区域工业增加值。

工业产品出口大幅增加，全年出口亿元，增长。

工业经济效益明显好转。

按区报市口径，工业整体减亏亿元，亏损企业亏损额下降。

工业经济效益综合指数亿元，上升个百分点。

交通沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通颈瓶。

全区形成了以三角碑为中心以三条国道两条高速公路为骨架乡镇为接点辐射城乡四通发达交通网络。

近几年来，沙区多渠道筹集资金亿元，新建了滨江路风天路龙泉路磁童路拓宽改造了石小路小新路沙磁路沙中路沙杨路天陈路沙梨路烈歌路乡村公路建设同时也加快，年实现了镇村通公路目标，到年有社通公路，年底全区公路总里程公里，比年增长。

目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车地区。

为进步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善交通运输网络，便利交通极大地吸引着外来客商居民落户沙区。

金融保险沙区自身环境改善，吸引了众多客商来投资。

同时也带动了金融保险业发展。

目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行非银行金融机构相结合金融组织体系。

金融网络遍及城乡。

工农均居住面积将由目前平方米上升平方米，换算之，每年竣工住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。

这说明市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费商品房屋面积万平方米，按市现行市场均价元估算，销售总量应在亿元。

根据市目前居住条件和环境及政治经济环境，住房潜在需求在未来年内将保持强劲势头。

在市政府进步加快改革和发展步伐同时，确定要完善城市功能，不断形势不断趋好大环境中，市经济今年将继续呈现良好运行态势。

这为房地产市场营造了很好大环境。

据统计资料，年至月我市累计完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中住宅为亿元，比上年同期增长，投资增长迅速，住宅投资更为热点