大厦地块商业开发项目立项可行性分析报告㊣精品文档值得下载

积房产测绘费销售面积维修基金建筑面积营业税销售额教育附加税营业税城市建设税销售额土地增值税销售额印花税销售额营业利润销售利润万元企业所得税企业所得税按利润率估算所得税额万元。

净利润扣除企业所得税后净利润为万元。

经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。

有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后销售利润额为万元，净利润额为万元。

另自持物业经营利润为地下卖场租赁利润万元年地下车位约个租赁利润万元年合计自持物业年利润额为万元年。

结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。

第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产公司与公司按合同约定资本金出资比例注册成立及回购担保由于房地产开发公司收取固定投资回报，全部投资风险均由公司承担，风险较大要求公司具有专业房地产管理团队营销团队④公司收益受市场风险影响较大。

第七部分结论及建议结论根据市及硚口区最新相关规划，华联楚天大厦地块比较适合于商业及写字办公开发，能过开发可以充分发挥该地块价值。

公司通过引入投资人对华联楚天大厦进行商业开发，能够实现现有存量资产保值增值，原楚天大厦公司可转变为物业经营管理公司，并且该开发模式若能成功实施，可为未来其他股权资金产提供了新模式。

待解决问题安置补偿问题该地块内共有栋六层楼住宅，其房屋产权属华联楚天大厦，现为原商业系统职工户，另有户违章搭建户，以上住户安置补偿工作应以公司为主体，合作房地产开发公司配合尽快开展。

土地查封解除据调查，公司对华联楚天大厦采取了查封措施，在与合作房地产公司签订意向协议后应尽快解除该华联楚天大厦查封状态。

土地地面建筑经济法律责任清查理清现状华联楚天大厦法人实体自身全部经济与法律责任，促进合作谈判顺利进行。

定向客户意向签约为减小项目开发风险，应组织与定向客户硚口地税定制谈判，签订定制协议并预收部分定金。

附图年本宗地控规图概念设计汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处汇丰投资城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道目录第部分项目简况地块概况项目发起人及发起缘由项目前期工作进程第二部分项目投资环境和市场研究市场调研项目深判小结第三部分项目分析及定位项目分析项目定位第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案土地使用权转让方案投资人遴选方案概念设计购买意向客户调查初步可行性研究项目实质性实施核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五部分成本及利润测算第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式委托开发，固定回报模式类似开发模式第七部分结论及建议附图年本宗地控规图，附图概念设计，附图概念设计，第部分项目简况地块概况项目地块额定容积率最高值为。

相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业调控力度，出台了些相关政策，特别是年新建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率管控更加严格，该用地容积率调整难度较大。

解决方案自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市良好企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复容积率保底为，力争达到及以上。

土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。

解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。

若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可，补交增容部分土地出让金按已调整后容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。

该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月附近居民，档次较低，价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。

威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。

项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。

项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。

价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。

地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。

地块控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。

根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数，项目地块额定容积率最高值为。

该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。

方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地权属单位，以竞买成交单位为准。

该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。

本案拟采用方案，即招拍挂方案。

拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得致后正式启动土地招拍挂前期手续。

投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好企业信誉要有商业地产及写字楼开发相关业绩④需提供个亿以上银行资金证明能够提供足额诚信保证金。

能够最大限度地实现公司与投资人合作共赢。

投资人遴选程序收集有兴趣投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。

向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。

谈判侧重于投资人资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司认同。

谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。

成立项目开发前期筹备组，进行项目前期准备。

概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀设计师。

针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。